Betriebskosten: Welcher Umlageschlüssel gilt?

Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Betriebskosten, Wohnfläche
0 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
0

Angesichts immer weiter steigender Betriebskosten verwundert es nicht, dass Streitigkeiten um die Nebenkosten einen immer größeren Raum in der mietrechtlichen Rechtsprechung einnehmen. Anlass zum Streit bietet häufig der gewählte Umlageschlüssel. Grundsätzlich sind die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnfläche umzulegen (§ 556a I 1 BGB).

Hierunter fallen unter anderem die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Kosten der Hausreinigung und die Kosten der Gartenpflege. Bei der Umlage der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, also z.B. der Wasserkosten, soll ein Umlagemaßstab gewählt werden, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung Rechnung trägt (§ 556a I 2 BGB). Die setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler erfasst wird. Ist dies nicht der Fall, muss grundsätzlich nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Ralf Mydlak
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Friedrichsruher Straße 25
14193 Berlin-Charlottenburg
Tel: 030-3132044
Tel: 030-3132045
Web: http://www.ruge-mydlak.de
E-Mail:
Arbeitsrecht, Familienrecht, Maklerrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht

Gerade in Mehrfamilienhäusern tritt häufig der Fall auf, das nur ein Teil der Wohnungen mit Zählern ausgestattet ist. Mit einem solchen Fall hatte sich der Bundesgerichtshof unlängst zu beschäftigen. In dem zu entscheidenden Fall rechnete die Klägerin die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Mit einer Ausnahme sind alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten eine Nachforderung.

Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen. Bei richtiger Handhabung stünde ihnen ein Guthaben zu. Der Bundesgerichtshof sieht dies in seiner Entscheidung vom 12.März 2008 (Urt. vom 12.März 2008 - VIII ZR 188/07) anders. Danach war die Klägerin berechtigt, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen, sieht § 556a I 1 BGB diesen Abrechnungsmaßstab grundsätzlich vor.

Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet gewesen, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären. Dies war hier jedoch nicht der Fall.

123recht.net Tipp:

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net erstellen Sie Ihren Mietvertrag für eine Garage ganz einfach selbst. Beantworten Sie die einfachen Fragen und drucken Sie den unterschriftsreifen Vertrag aus.

Jetzt Garagenmietvertrag erstellen

Wird die Wohnung später mit einem Zähler nachgerüstet, so kann der Vermieter den Umlageschlüssel durch eine einseitige Erklärung dahin gehend ändern, dass die verbrauchsabhängigen Kosten nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung Rechnung trägt ( § 556a II BGB). Dies gilt allerdings nur für künftige Abrechnungsperioden und keinesfalls für verbrauchsunabhängige Betriebskosten. Ein Recht zur Änderung des Umlegungsmaßstabes für verbrauchsunabhängige Betriebskosten kann dem Vermieter auch im Mietvertrag eingeräumt werden. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, wenn dem Vermieter in einem Formularmietvertrag die Wahl eines "geeigneten" Maßstabs zugebilligt wird oder dem Vermieter erlaubt wird, den Umlageschlüssel auch ohne sachlichen Grund zu ändern. Derartige Klauseln sind unwirksam.

Rechtsanwalt Ralf Mydlak
Bismarckstraße 80
10627 Berlin
Tel.: 030/313 20 44 od. 45
Fax: 030/312 60 25
Mail: info@ruge-mydlak.eu
Web: http://www.ruge-mydlak.de
Blog: http://ramydlak.blogspot.com
Diskutieren Sie diesen Artikel
Das könnte Sie auch interessieren
Mietrecht, Pachtrecht Beteiligung an den Aufzugskosten des Erdgeschossmieters