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Berechnung Aufteilung Grundstückskaufpreis

14.11.2017 Thema abonnieren
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Berechnung Aufteilung Grundstückskaufpreis

Hallo zusammen,

vergangenes Jahr habe ich eine Wohnung zur Vermietung gekauft.

Für die Steuererklärung 2016 habe ich den Vordruck des Bundesfinanzministeriums "Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises" genutzt.

Sind die Finanzämter nicht daran gebunden, den Wert, den dieser Vordruck ausspuckt, auch anzuerkennen?

Ich habe meine in den Vordruck eingegebenen Angaben mit den Angaben des Finanzamts verglichen und alle meine Angaben waren korrekt. Der Wert für "Grund und Boden" wird von Vordruck und Finanzamt mit dem gleichen Ergebnis ermittelt.

Dann aber kommt der Unterschied: Der Vordruck des Bundesfinanzministeriums ermittelt den Gebäudewert anhand der "typisierten Herstellungskosten", das Finanzamt jedoch zieht den ermittelten Wert für Grund und Boden einfach vom Restwert des tatsächlichen Kaufpreises (abzüglich Instandhaltungsrücklage) ab, um so den Gebäudewert zu ermitteln. Letzteres ist für mich deutlich schlechter.

Ist das rechtens? Falls ja, verstehe ich den Sinn dieses Vordrucks nicht...

Danke vorab.

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17 Antworten
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#1
 Von 
Cybert.
Status:
Schüler
(448 Beiträge, 75x hilfreich)

Die Verkehrswerte müssen ins Verhältnis zueinander gesetzt werden und dürfen nicht einfach abgezogen werden.

Nachfolgendes Zitat beschreibt es recht gut:

Dass eine Ermittlung des Grundstücksanteils durch die Restwertmethode nicht angemessen ist, hat der BFH schon vor Jahren entschieden (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97 ). Bei der Restwertmethode wird vom Kaufpreis der Wert des Gebäudes abgezogen. Der verbleibende Wert wird als Grundstückspreis angesehen. Das führt dazu, dass der Grundstückspreis niedriger ausfällt und ein größerer Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann.

Quelle: Steuertipps.de

-- Editiert von Cybert. am 14.11.2017 22:15

Signatur:"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb." Bert Rürup
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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28572 Beiträge, 8708x hilfreich)

Zitat:
Der Vordruck des Bundesfinanzministeriums ermittelt den Gebäudewert anhand der "typisierten Herstellungskosten",

Richtig und die Sachwertrichtlinie zur Ermittlung der typisierten Herstellungskosten hast Du verstanden und richtig angewendet?

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#3
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für Eure Antworten.

Zitat (von Cybert.):
D[i]Dass eine Ermittlung des Grundstücksanteils durch die Restwertmethode nicht angemessen ist, hat der BFH schon vor Jahren entschieden (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97 ).


Das Finanzamt schreibt in der Erläuterung sogar ganz offiziell, dass man die Restwertmethode angewendet hat. Wenn dies aber laut BFH unzulässig ist, ist das natürlich sehr fragwürdig, wenn das Finanzamt es trotzdem anwendet, noch dazu so offiziell. Werde mal zum von Dir genannten Urteil nachlesen.

Zitat (von hh):
Richtig und die Sachwertrichtlinie zur Ermittlung der typisierten Herstellungskosten hast Du verstanden und richtig angewendet?


Die typisierten Herstellungskosten brauche ich gar nicht zu ermitteln, das macht der Vordruck automatisch. Unten in der Erläuterung heißt es: "Die typisierten Herstellungskosten 2010 werden auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt. Die NHK werden als Bundesmittelwerte nach der Sachwertrichtline vom 05.09.2012 angesetzt. Bei der Ermittlung der THK wird hinsichtlich der Gebäudeart, der Standartmerkmale, der laufenden Instandhaltungsmaßnahmen, der Altersminderung und möglicher Sonderbauteil jeweils von Durchschnittswerten ausgegangen. [...]"

Ich gebe oben im Vordruck lediglich die Daten zum Objekt an (z. B. Baujahr), den Rest erledigt der Vordruck selbst.

Ich finde das erstaunlich, ich hatte einen Ausdruck des ausgefüllten Vordrucks meiner Steuererklärung sogar beigefügt, und dass das Finanzamt dann trotzdem nach der "nicht angemessenen" Restwertmethode berechnet? Dann braucht das Finanzministerium ja diesen Vordruck nicht herauszugeben...

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#4
 Von 
Cybert.
Status:
Schüler
(448 Beiträge, 75x hilfreich)

Offenbar hat das FA den Gebäudewert als solches ja auch akzeptiert.

Fehler können immer mal passieren. Auch im Finanzamt arbeitet man nicht immer perfekt. ;-)
Evtl. gab es auch Gründe für die abweichende Handhabung, was nach Ihren Schilderungen jedoch nicht anzunehmen ist.

Signatur:"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb." Bert Rürup
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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28572 Beiträge, 8708x hilfreich)

Zitat:
Ich gebe oben im Vordruck lediglich die Daten zum Objekt an (z. B. Baujahr), den Rest erledigt der Vordruck selbst.

Auf der Seite KPA der Arbeitshilfe wird unten darauf hingewiesen, dass es sich bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten um den Bundesmittelwert handelt. Das ist jedoch lediglich ein grober Anhaltspunkt für die korrekten Normalherstellungskosten nach der SW-RL, da wesentliche Parameter für die Ermittlung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtig werden.

Insbesondere wenn bei der Summe aus Grundstückswert und Normalherstellungskosten im Vergleich zum Kaufpreis ein unplausibler Wert heraus kommt, dann muss der mit der Arbeitshilfe ermittelte Wert der Normalherstellungskosten hinterfragt werden.

Zitat:
Offenbar hat das FA den Gebäudewert als solches ja auch akzeptiert.

Das FA hat den Grundstückswert akzeptiert, nicht den Gebäudewert.

-- Editiert von hh am 15.11.2017 00:12

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#6
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Cybert.):
Evtl. gab es auch Gründe für die abweichende Handhabung, was nach Ihren Schilderungen jedoch nicht anzunehmen ist.

Was können denn das für Gründe sein? Diese Gründe müssten die Restwertmethode ja dann doch für angemessen "erklären", um die Vorgehensweise des Finanzamtes zu rechtfertigen.

Zitat (von hh):
Insbesondere wenn bei der Summe aus Grundstückswert und Normalherstellungskosten im Vergleich zum Kaufpreis ein unplausibler Wert heraus kommt, dann muss der mit der Arbeitshilfe ermittelte Wert der Normalherstellungskosten hinterfragt werden.

Wann genau gilt ein Wert denn als unplausibel? Und was würde das Ergebnis dieser "Hinterfragung" sein? Kann dann doch die Restwertmethode Anwendung finden?

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28572 Beiträge, 8708x hilfreich)

Die Restwertmethode wird vom BFH nicht akzeptiert, d.h. unter keinen Umständen. Dennoch wird sie in vielen Fällen vom FA angewendet, weil sie häufig ein praktikabler Weg ist um die Verteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude zu ermitteln. Sollte der Steuerpflichtige damit nicht einverstanden sein und das FA auf der anderen Seite die vereinfachte Ermittlung mit Hilfe der Arbeitshilfe nicht akzeptieren, dann läuft das darauf hinaus, dass ein Sachverständigengutachten erforderlich ist.

Die so ermittelten Abweichungen zwischen dem Kaufpreis und der Summe aus Gebäudewert und Grundstückswert möchte der BFH angemessen auf beide Preisbestandteile verteilen, was ja auch logisch und nachvollziehbar ist.

In der Theorie müsste es eigentlich so sein, dass bei allen Wertermittlungsmethoden das Gleiche heraus kommt. Praktisch ist das nicht so, weil bei der Kaufpreisermittlung zwischen Käufer und Verkäufer derart viele Faktoren eine Rolle spielen, dass man das nicht in ein festes Schema pressen kann.

Theoretisch müsste es auch so sein, dass die Summe aus Grundstückswert und Gebäudewert nach Sachwertmethode dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Andernfalls wäre der Kaufpreis alternativ überhöht oder zu niedrig. Die Sachwertmethode nach SW-RL bezieht dabei u.a. Ausstattungsmerkmale, Wohnungsgröße und regionale Abweichungen in die Wertermittlung mit ein, die in der Arbeitshilfe nicht berücksichtigt werden.

Da im konkreten Fall die Restwertmethode gegenüber dem Ergebnis mit der Arbeitshilfe nachteilig ist, schließe ich daraus, dass der tatsächliche Kaufpreis (deutlich?) unterhalb der Summe aus Grundstückswert und Gebäudewert liegt. Dafür kann es Gründe geben. Außer dass der Verkäufer schlecht verhandelt hat können das auch sachliche Gründe sein wie z.B. Baumängel, einfache Ausstattung oder schlechte Lage. Die ersten beiden Ursachen schlagen auch bei der Ermittlung nach SW-RL ausschließlich auf den Gebäudewert durch.

Wenn es sich aber z.B. um einen Neubau handelt, dann ist eine deutliche Abweichung des Kaufpreises nach unten vom Wert, der mit der Arbeitshilfe ermittelt wurde ganz offensichtlich fragwürdig. So ein Ergebnis würde im Regelfall bedeuten, dass der Bauträger die Immobilie mit Verlust verkauft hat. Die Restwertmethode ist in so einem Fall dennoch unzulässig, kann aber für beide Seiten der einfachste und wirtschaftlichste Weg zur Ermittlung des Gebäudewertes sein.

Zitat:
Wann genau gilt ein Wert denn als unplausibel?

Soweit ich weiß liegt das im Ermessen des Finanzbeamten, allerdings dürften bei Gebrauchtimmobilien nach meiner Erfahrung Abweichungen von 20% noch im Rahmen liegen. Bei Neubauten sollten sich dagegen keine nennenswerte Abweichungen ergeben, es sei denn man kann begründen, warum der Grundstückswert unter dem Bodenrichtwert liegt.

Zitat:
Und was würde das Ergebnis dieser "Hinterfragung" sein?

Ein Sachverständigengutachten

Zitat:
Kann dann doch die Restwertmethode Anwendung finden?

Die Restwertmethode ist rechtlich nicht durchsetzbar. Sollte man sachliche Gründe vorbringen können, warum die Restwertmethode zu einem falschen Ergebnis führt, so lässt sich ggf. auf dem kleinen Dienstweg eine Einigung mit dem FA herbeiführen.

Wenn man sich nicht mit dem FA einigen kann und das Ganze landet vor dem FG, dann orientiert sich dieses streng an der zitierten BFH Entscheidung und wird wohl die Vorlage eines Sachverständigengutachtens fordern. Ein solches Vorgehen ist für beide Seiten mit Kostenrisiken verbunden. Und bevor man als Steuerpflichtiger diesen Weg geht, sollte man sich Gedanken darüber machen, ob denn das mit der Arbeitshilfe ermittelte Ergebnis nach eigenem Empfinden plausibel ist und welche Gründe es für Abweichungen geben könnte.

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#8
 Von 
taxpert
Status:
Schüler
(360 Beiträge, 85x hilfreich)

Dem Beitrag von @hh ist fast nichts mehr hinzuzufügen, daher nur noch ein Hinweis, warum das Ergebnis der Tabelle ggf. "falsch" sein kann!

Grundsätzlich kann man drei verschiedene Grundvarianten unterscheiden:

1. Der Kaufpreis entspricht -mehr oder weniger- dem Verkehrswert
Dann kommen Sachwert- und Restwertverfahren auch zu dem -mehr oder weniger- gleichen Ergebnis, da auch bei SW-Verfahren der Bodenrichtwert "eingepreist" wird.

2. Der (Gesamt-)Kaufpreis weicht vom Verkehrswert ab
Dies kann sowohl nach unten (z.B. Zwangsversteigerung), als auch nach oben (weil's halt genau dieses Grundstück sein soll!) geschehen. Die Mehrung bzw. Minderung entfällt dann gleichmäßig auf beide Wirtschafsgüter -Grund und Boden und Gebäude! Es wird daher mit der Tabelle zur Kaufpreisaufteilung nach den Verkehrswerten aufgeteilt!

3. Der (Einzel-)Kaufpreis weicht vom Verkehrswert ab
Die Wertminderung kann jedoch auch isoliert nur den Grund und Boden (z.B. Kontamination) oder nur das Gebäude (z.B. Bauschäden, Unbewohnbarkeit) betreffen. Dann würde die Tabelle des BMF, da sie einen pauschalen Ansatz unterstellt, zu einem falschen Ergebnis führen. In diesen Fällen kann man jedoch den Einzel-Verkehrswert des unbelasteten Wirtschaftsgutes nehmen und so den Wert des belasteten Wirtschaftsgutes ermitteln. Wäre aber wieder Restwertmethode!

Grundsätzlich klingt das Ganze nach einem Fall, den man in kürzester Zeit durch einen Anruf oder eine Vorsprache erledigen kann!

taxpert

Signatur:"Yeah, I'm the taxman and you're working for no one but me!" The Beatles, Taxman
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#9
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Ok, ich werde in den nächsten Tagen mal beim Finanzamt anrufen und einfach mal ganz blöd nachfragen. Falls es nichts bringen sollte, kann ich mein Glück ja mal mit einem Einspruch versuchen.

-- Editiert von Hallo2017 am 15.11.2017 17:19

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#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28572 Beiträge, 8708x hilfreich)

Nenn doch einfach mal ungefähre Zahlen, d.h. was ist mit der Arbeitshilfe rausgekommen, wie hoch war der Kaufpreis, was ist bei der Restwertmethode rausgekommen und welches Baujahr hat die Immobilie.

Wenn das FA Deine Berechnung mit Hilfe des Arbeitsblattes nicht anerkannt hat, dann gibt es dafür wahrscheinlich irgendeinen Grund. Dieser Grund ist möglicherweise bereits aus den Zahlen selbst erkennbar.



-- Editiert von hh am 15.11.2017 18:09

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#11
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten: ca. 40.000€
Baujahr: 1996
Wohnungsgröße: 42m²
Miteigentumsanteil 190/10.000
Grundstücksgröße: ca. 3.600m²
Bodenrichtwert €/m²: 125

Arbeitshilfe und Restwertmethode kommen bei Grund und Boden zum exakt gleichen Ergebnis (ca. 8.500€). Die Arbeitshilfe kommt jedoch zu einem Gebäudewert von knapp 58.000€, was umgerechnet auf den niedrigeren Kaufpreis einen Gebäudekaufpreisanteil von ca. 35.000€ ergibt. Letzteren habe ich in der Steuererklärung angegeben. Das Finanzamt kommt aufgrund der Restwertmethode jedoch nur ca. 31.000€.

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#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28572 Beiträge, 8708x hilfreich)

Das ist schon eine krasse Abweichung. Wenn man die Kaufnebenkosten herausrechnet, dann ist der nach SW-RL ermittelte Wert fast doppelt so hoch wie der reale Wert.

Dass der nach SW-RL ermittelte Wert für das Gebäude 50% höher ist als der Gesamtkaufpreis ist ebenfalls außergewöhnlich.

Kannst Du Dir irgendwelche Gründe für eine derart massive Abweichung erklären?
- Erwerb in Zwangsversteigerung
- Baumängel
- Bodenverunreinigungen
- oder ähnliches

Oder hast Du die Wohnung tatsächlich ganz normal gekauft und somit einfach ein Schnäppchen gemacht?

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#13
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Ganz normaler Kauf, keine Baumängel/Verunreinigungen. Ein kleines Schnäppchen vielleicht, üblicherweise werden die Wohnungen dort etwas teurer verkauft, zudem habe ich keine Maklergebühren zahlen müssen. Üblich sind in dieser Wohnanlage für eine solche Wohnungsgröße eher 50.000€ inkl. Kaufnebenkosten, der durch den Vordruck ermittelte Wert wird aber nicht erreicht (trotz der heutigen Kaufpreisentwicklungen).

Spielt diese "krasse" Abweichung denn letztlich eine Rolle? Wenn der BFH die Restwertmethode nicht akzeptiert, dann muss er den durch den Vordruck ermittelten Wert doch trotz dieser Abweichung anerkennen, oder?

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#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28572 Beiträge, 8708x hilfreich)

Die Arbeitshilfe ist das, was der Name schon ausdrückt. Sie bildet daher nicht die Rechtsprechung des BFH ab, sondern versucht lediglich durch pauschale Annahmen der Rechtsprechung nahe zu kommen. Die Arbeitshilfe ist nicht einmal durch eine interne Verwaltungsanweisung verpflichtend durch den Finanzbeamten anzuwenden.

Eine rein rechtliche Argumentation halte ich daher nicht für zielführend. Hier sollte daher sachlich argumentiert werden, warum der relativ niedrige Kaufpreis sich nicht ausschließlich auf den Gebäudewert auswirkt, was ja letztlich das Ergebnis der Restwertmethode ist.

Dazu sollte man wissen, dass der umgekehrte Fall, nämlich dass das Finanzamt die Arbeitshilfe verwendet und der Steuerpflichtige dann argumentiert, dass deren Anwendung nicht sachgerecht ist, viel häufiger vorkommt.

Das Problem bei der Sache ist, dass der Bodenrichtwert den tatsächlichen Grundstückswert im Regelfall gut wiedergibt, weil er auch regelmäßig entsprechend tatsächlicher Kaufverträge angepasst wird. Der Gebäudewert ist dagegen häufig nicht so einfach pauschal ermittelbar, da Ausstattungen, Renovierungszustand, Baumängel einen Einfluss auf den Gebäudewert haben, der jedenfalls in der Arbeitshilfe gar nicht berücksichtigt wird. Auf den Kaufpreis wirken sich außerdem subjektive Dinge wie Pflege des Gebäudes, Architektur usw. aus, die ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Beim Bodenrichtwert gibt es dagegen nur wenige Einflussfaktoren, die eine Abweichung vom pauschal ermittelten Betrag rechtfertigen.

Wenn jedoch tatsächlich der Zustand des Gebäudes dem durchschnittlichen Zustand und der durchschnittlichen Ausstattung so eines Mehrfamilienhauses mit Baujahr 1996 entspricht und es auch sonst keine erkennbaren Faktoren für eine Wertminderung gibt, die nur das Gebäude bzw. die Wohnung betreffen, dann sollte man auch so argumentieren. Die relativ geringe Marktwert, der sich durch den vereinbarten Kaufpreis ausdrückt schlägt dann nicht nur auf den Gebäudewert, sondern auch auf den Bodenwert durch.

Um in Fällen wie diesem eine objektive Wertaufteilung vornehmen zu können, ist eigentlich ein Sachverständigengutachten erforderlich. Dessen Erstellung verursacht aber so hohe Kosten, dass das im Hinblick auf die mögliche Steuerersparnis nicht wirtschaftlich ist. Sinnvoll ist es daher, sich irgendwie mit dem FA auf einen vernünftigen Wert zu einigen. Das kann z.B. wie von taxpert vorgeschlagen durch Vorsprache beim zuständigen Finanzbeamten erfolgen.

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#15
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

*doppelt*

-- Editiert von Hallo2017 am 17.11.2017 18:13

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#16
 Von 
Hallo2017
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe heute bei der zuständigen Finanzbeamtin angerufen und hinterfragt, warum man die Restwertmethode anwendet.

Sie erklärte mir, dass meine Anschaffungskosten unter 300.000€ gelegen haben und deswegen die Restwertmethode Anwendung findet. Das wäre die interne Vorgabe/Vorgehensweise und wäre daher so üblich.

Ich habe das erstmal nur zur Kenntnis genommen und mich für die Auskunft bedankt, habe jetzt also (noch) keine Diskussion bez. dem BFH-Urteil anfangen wollen. Auch nicht darüber, welchen Sinn der Vordruck des Bundesfinanzministeriums eigentlich hat, wenn doch etwas anderes "üblich" sein soll.

Hmmm, auf Anhieb habe ich über Google die Seite https://www.gevestor.de/details/gebaeude-und-boden-die-aufteilung-503258.html gefunden, bei der es im vorletzten Absatz heißt, dass bei einem Kaufpreis von höchstens 300.000 € das Finanzamt häufig kommentarlos die Restwertmethode anerkennt. Irgendwer scheint diese 300.000€-Grenze also mal tatsächlich erfunden zu haben. Allerdings will ich ja gerade nicht, dass die Restwertmethode Anwendung findet.

Das dies "so üblich" wäre, kann ich zudem nicht bestätigen. Als ich vor ein paar Jahren schon mal eine Wohnung gekauft hatte, hatte ich damals einen pauschalen Ansatz angegeben, der vom Finanzamt auch akzeptiert wurde (damals allerdings noch anderer Sachbearbeiter). Da ich dieses Mal aber diesen Vordruck vom Bundesfinanzministerium aufgestöbert hatte, hielt ich es für besser, hiernach vorzugehen.

Hmm. Nun also Einspruch einlegen?

-- Editiert von Hallo2017 am 17.11.2017 18:15

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#17
 Von 
Cybert.
Status:
Schüler
(448 Beiträge, 75x hilfreich)

Möglicherweise soll dies aus Vereinfachungsgründen angewandt werden. Häufig ist die richtige Methode zu Ungunsten des Steuerpflichtigen, sodass die Anwendung der Restwertmethode nicht stört.
Ein Einspruch sollte daher Aussicht auf Erfolg haben.

Signatur:"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb." Bert Rürup
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