Bauträger im Verzug und dubioses Abnahmeverfahren - richtige Vorgehensweise

Question

Guten Morgen!
Wir haben im vergangenen Jahr eine Neubauwohnung, die noch zu errichten war, gekauft. Der Vertrag ist nach BGB geregelt, nicht nach VOB. Im Vertrag ist ein fixer Fertigstellungstermin festgehalten - der 31.3.2016. Somit gerät der Bauträger - wenn ich das bisher Gelesene richtig interpretiere - automatisch in Verzug (bzw. ist dies schon seit Freitag der Fall) und muss nicht noch schriftlich in Verzug gesetzt werden. Ist das so korrekt?
Eine Vertragsstrafe ist nicht explizit vereinbart, aber der Schadenersatzanspruch ist ja im BGB geregelt. Was ich konkret allerdings nicht gefunden habe, ist wie wir das ganze geltend machen. Im Grunde genommen ist es doch so, dass der Bauträger nun die Mietkosten übernehmen muss, oder? Und müssen diese nur anteilig erstattet werden oder für den kompletten Monat (da ich ja meine Mietwohnung nicht tageweise verlängern kann)? Schreiben wir dem Bauträger eine Rechnung mit Kopie des Mietvertrags oder wie ist da die korrekte Vorgehensweise?

Desweiteren hat der Bauträger eine interessante Vorstellung von Abnahme/Übergabe und Restzahlung. Erst teilte er uns per Mail die baldige Fertigstellung in Aussicht mit der "Bitte" den Restbetrag dann jetzt zu überweisen, da die Wohnung ja ohne Mängel sei. Als wir daraufhin antworteten, dass wir sicher keine Zahlung leisten, ohne eine ordentliche Abnahme durchgeführt zu haben, kam zurück: natürlich, nicht anders hätte man die Zahlungsaufforderung gemeint. Dann kam allerdings eine VORabnahme ins Spiel, nach der die Zahlung zu leisten sei und erst dann würde die ordentliche Abnahme und Übergabe erfolgen.
Das ist ja alles so nicht ganz in Ordnung und wir fragen uns nun, wie wir am Sinnvollsten reagieren. Im Grunde genommen ist doch die logische Reihenfolge die, dass man eine Abnahme durchführt (zu der wir einen Baugutachter hinzuziehen), die dort erfassten Mängel behoben werden, dann eine erneute Abnahme zur Kontrolle der Mängelbehebung vereinbart, dann den Restbetrag zahlt und dann die Übergabe erfolgt.
Wir sind noch einigermaßen zeitlich flexibel, da unsere Wohnung nach Auszug erst einmal renoviert wird, also noch kein Nachmieter in den Startlöchern steht und möchten uns daher nicht unter Druck setzen lassen.
Eine Rechtsschutzversicherung haben wir glücklicherweise letztes Jahr nach dem Kauf gleich abgeschlossen in weiser Voraussicht, die werden wir wohl leider bemühen müssen.

Aber vielleicht hat hier der ein oder andere schon Erfahrungswerte zu berichten...
Danke!

guest-12331.05.2016 15:25:27 · Answer

Bei solch einem Werkvertrag sind Sicherheitsleistungen (z.B. Einbehalt oder Bankbürgschaft) vom Unternehmer an den Verbraucher zu leisten (§832a BGB ). Im Vertrag sollten dies sowie Abschlagszahlungen und Teilabnahmen festgehalten sein. Davon abzuweichen würde wohl keiner ohne Not raten. Insofern ist die vereinbarte Schlusszahlung nach der Abnahme fällig und die Sicherheit nach Begleichung der Verzugsschäden zurückzugeben.

http://baurechtsblog.de/2013/03/05/agb-recht-ohne-sicherheitsleistung-keine-abschlagszahlung/

-- Editiert von Retels am 04.04.2016 16:31

Blaki · Answer

Guten Abend,

e-Mail: E-Mailverkehr ist vor vielen Gerichten kein "sicheres" Beweismittel, da es regelmäig an einer Unterschrift und Zustellungsnachweis fehlt. Schriftverkehr mit unterzeichneten Briefen, per Einschreiben / Rückschein versandt, sind als Nachweis wesentlich sicherer.

Ausführungsverzug: Zwar ist ein vertraglicher Verzug ab 01.04. eingetreten, Sie sollten diesen jedoch auch mit den Folgen, nämlich der Inregressnahme für Ihre Kosten, geltend machen. Ohne diese schriftliche Geltendmachung könnte sich Ihr Vertragspartner auf "stillschweigende" Duldung des Verzuges oder igend eine fiktive Absprache berufen.

Schadenesatz: Als Privatperson können Sie nichts in Rechnung stellen. Sie können Schadenersatz für Kosten verlangen, die Ihnen durch den Verzug entstanden sind. Hierzu könnten die Mietkosten gehören, die Ihnen bei gleichzeitiger Bedienung von Krediten ab 01.04. entstehen.

Bauabnahme: Ihr Vertrag wird (vermutlich) beinhalten, für welche Fertigstellungsphase wieviel als Abschlag zu bezahlen ist. Im Vertrag ist nachzusehen, was vereinbart wurde. In der Regel wird die letzte Rate erst fällig, wenn die Abnahme unterschrieben wurde.

Sie liegen m. E. richtig mit Ihrer Einschätzung nichts mehr zu bezahlen, bevor die Abnahme für Sie in Ordnung ist.

Alternativ zur Konsultation eines Anwalts könnten Sie auch Mitglied beim Eigentümerverein Haus & Grund werden. Für einen relativ geringen Jahresbeitrag erhalten Sie dort fachmännischen Rat.

Mit freundlichem Gruß

Signatur:

Blaki

Harry van Sell · Answer

Als Privatperson können Sie nichts in Rechnung stellen.  Natürlich kann man das.

Martin59 · Answer

Mist, komplette Antwort weg, weil ich nicht eingeloggt war.. Also von vorne..

Zitat:

e-Mail: E-Mailverkehr ist vor vielen Gerichten kein "sicheres" Beweismittel, da es regelmäig an einer Unterschrift und Zustellungsnachweis fehlt. Schriftverkehr mit unterzeichneten Briefen, per Einschreiben / Rückschein versandt, sind als Nachweis wesentlich sicherer.

Werden wir bei den relevanten Schriftstücken auch machen.

Zitat:
Ausführungsverzug: Zwar ist ein vertraglicher Verzug ab 01.04. eingetreten, Sie sollten diesen jedoch auch mit den Folgen, nämlich der Inregressnahme für Ihre Kosten, geltend machen. Ohne diese schriftliche Geltendmachung könnte sich Ihr Vertragspartner auf "stillschweigende" Duldung des Verzuges oder igend eine fiktive Absprache berufen.

Okay, werden wir mit dem Anwalt dann geltendmachen.

Zitat:
Schadenesatz: Als Privatperson können Sie nichts in Rechnung stellen. Sie können Schadenersatz für Kosten verlangen, die Ihnen durch den Verzug entstanden sind. Hierzu könnten die Mietkosten gehören, die Ihnen bei gleichzeitiger Bedienung von Krediten ab 01.04. entstehen.
Zitat:

Genau darum geht es ja. Dass uns die Mietkosten erstattet werden.

Zitat:
Bauabnahme: Ihr Vertrag wird (vermutlich) beinhalten, für welche Fertigstellungsphase wieviel als Abschlag zu bezahlen ist. Im Vertrag ist nachzusehen, was vereinbart wurde. In der Regel wird die letzte Rate erst fällig, wenn die Abnahme unterschrieben wurde.

Die letzten beiden der möglichen 7 Raten hat der Bauträger zusammengefasst, so dass noch gut 11% offen sind plus die 5% die wir gemäß Kaufvertrag als Sicherheit einbehalten haben.

Zitat:
Sie liegen m. E. richtig mit Ihrer Einschätzung nichts mehr zu bezahlen, bevor die Abnahme für Sie in Ordnung ist.
Alternativ zur Konsultation eines Anwalts könnten Sie auch Mitglied beim Eigentümerverein Haus & Grund werden. Für einen relativ geringen Jahresbeitrag erhalten Sie dort fachmännischen Rat.

Da wir eine Rechtsschutzversicherung haben, werden wir diese in Anspruch nehmen. Termin ist bereits vereinbart.

Martin59 · Answer

Bei solch einem Werkvertrag sind Sicherheitsleistungen (z.B. Einbehalt oder Bankbürgschaft) vom Unternehmer an den Verbraucher zu leisten (§832a BGB ). Im Vertrag sollten dies sowie Abschlagszahlungen und Teilabnahmen festgehalten sein. Davon abzuweichen würde wohl keiner ohne Not raten. Insofern ist die vereinbarte Schlusszahlung nach der Abnahme fällig und die Sicherheit nach Begleichung der Verzugsschäden zurückzugeben.

http://baurechtsblog.de/2013/03/05/agb-recht-ohne-sicherheitsleistung-keine-abschlagszahlung/

-- Editiert von Retels am 04.04.2016 16:31

hausfrau66 · Answer

die logische Reihenfolge die, dass man eine Abnahme durchführt &lpar;zu der wir einen Baugutachter hinzuziehen&rpar;, die dort erfassten Mängel behoben werden    Besprecht mit Eurem Baugutachter nach der erfolgten Abnahme, ob die geforderte Restzahlung zu dem Zeitpunkt gerechtfertigt ist, damit ihr das Bauvorhaben nicht überzahlt. Die 5 % Sicherheitseinbehalt sind da mitunter zu wenig. Die Minderungen auflistne und der Baufirma per Fax oder Einwurfeinschreiben zusenden. Falls es zum Streit mit der Baufirma kommt, benötigt ihr ausreichend Rücklagen für die Beseitigung der Mängel durch eine andere Firma.

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