Auszug aus der Wohnung bei Trennung und Scheidung

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Familienrecht Rubrik, Auszug, Trennung, Scheidung, Mietverhältnis, Partner, Kündigung, Mietvertrag

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Die Abwicklung eines bestehenden Mietverhältnisses bei geschiedenen Partnern

Bei Auszug eines Ehepartners aus der gemeinsamen Wohnung nach Trennung und/oder Scheidung entstehen zahlreiche Fragen zum Mietverhältnis und zur Auflösung.

I. Bestehendes Mietverhältnis

Sind beide Eheleute im Kopf des Mietvertrages als Mieter aufgeführt und haben beide oder zumindest einer unterschrieben, so haften sie als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB. Damit kann der Vermieter von jedem die ganze Leistung beanspruchen. Werden in einem Mietvertrag beide Eheleute als Vertragspartner genannt, unterzeichnet aber nur einer von beiden den Vertrag, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Vertrag zugleich namens und in Vollmacht des anderen Partners abgeschlossen worden sei (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69.Aufl. (2010) § 535 Rn.7). Wie die Eheleute im Innenverhältnis an Verbindlichkeiten zu beteiligen sind, hängt in erster Linie von den hierzu ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen Regelungen und deren tatsächlicher Ausgestaltung ab (vgl. § 426 I 1 Hs.2 BGB). Liegt keine gesonderte Vereinbarung vor, haften sie anteilig. Der tatsächliche Auszug aus der Wohnung führt noch nicht zur Haftungsentlassung gegenüber dem Vermieter.

Ein Ehepartner kann nicht durch bloßen Auszug aus der Wohnung aus dem Vertrag ausscheiden und eine Haftungsentlassung wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnissen nicht durch einseitige Kündigung eines Mietverhältnisses herbeigeführen. Daher kann es bei Auszug eines Ehepartners zum Auseinanderfallen von Haftung im Außenverhältnis und Beteiligung im Innenverhältnis kommen. Die Haftung im Außenverhältnis zum Vermieter besteht fort, bis der Mietvertrag umgeschrieben wurde.

Der Vermieter hat nach Einzug eines Ehepartners keinen Anspruch auf dessen Beitritt zum Mietvertrag, wenn der Vertrag bisher nur mit dem anderen Ehepartner bestand (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69.Aufl. (2010) § 535 Rn.7). Der Einziehende erlangt ohne Beitritt keine Rechte aus dem geschlossenen Mietvertrag. Er ist dann auch nicht zur Mietzahlung verpflichtet. Ein Beitritt ist z.B. auch durch Zahlung von Miete möglich.

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II. Kündigung und Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung bei Trennung

Wenn die Wohnung den Ehepartnern nach Trennung zu groß oder zu teuer wird, wollen die Ehepartner die Wohnung häufig aufgeben oder einer möchte aus dem Vertrag entlassen werden. Ein unbefristetes Mietverhältnis kann nach § 542 BGB unter Beachtung der Fristen des § 573 c BGB gekündigt werden. Im Falle der Mitmiete müssen beide Partner die Kündigung erklären.

Bei einem befristeten Mietvertrag ist die ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Die Rechtsprechung hat jedoch einen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB abgeleiteten Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung entwickelt. Dazu muss an der Vertragsentlassung ein berechtigtes Interesse bestehen und dem Vermieter ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter gestellt werden (BGH WuM 2003, 204).

Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Ausziehende einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung gegenüber dem in der Wohnung verbliebenden Partner haben.

Ein Ehepartner kann nach endgültiger Trennung der Eheleute die Zustimmung zur Kündigung der ehemaligen Ehewohnung dann verlangen, wenn unterhaltsrechtliche Gründe oder auch der Gesichtspunkt nachehelicher Solidarität dem nicht entgegenstehen. Dies hatte das Oberlandesgericht Köln (U.v.11.04.06 –Az.4 UF 169/05) festgestellt.

In dem Fall verlangte der Ehemann von der Ehefrau, die in der Wohnung verbleibt, die Zustimmung zur Kündigung. Das Oberlandesgericht Köln gab ihm Recht.

Ein Unterhaltsanspruch der Ehefrau gegenüber dem Ehemann war, jedenfalls nachdem die Ehefrau wieder verheiratet war, erloschen. Allein der unbestritten bestehende Freistellungsanspruch des Ehemanns gegen die Ehefrau bezüglich seiner Mietzahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter lässt sein Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses nicht entfallen. Die Ehefrau hatte im vorliegenden Fall genügend Zeit, sich um eine andere Wohnung zu bemühen.

III. Durchsetzung der Ansprüche auf Überlassung der Wohnung anlässlich der Scheidung

Der Gesetzgeber hat im Rahmen der großen familienrechtlichen Reform ab 01.09.09 auch die Überlassung der Wohnung und die Teilung der Hausratsgegenstände für die Zeit nach der Scheidung und der Teilung der Haushaltsgegenstände in den §§ 1568a, 1568b und den §§ 200-209 FamFG neu geregelt.

1. Anspruch auf Überlassung nach § 1568 a I BGB

Wenn sich die Ehepartner nicht einigen können, kann nach § 1568 a I BGB ein Ehepartner verlangen, dass ihm der andere Ehepartner anlässlich der Scheidung die Wohnung überlässt. Dazu muss er auf deren Nutzung, unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehepartner, in stärkerem Maße angewiesen sein als der andere Ehepartner oder die Überlassung muss aus anderen Gründen der Billigkeit entsprechen.

Die Voraussetzungen für die Überlassung der Wohnung haben sich gegenüber den vor dem 01.09.09 geltenden Vorschriften der Hausratsverordnung nicht geändert. Der Anspruch ist beim Familiengericht geltend zu machen.

Wesentlich ist das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder. Es soll die ungestörte Entwicklung im vertrauten sozialen Umfeld beachtet werden. Bei den Ehepartnern sind Alter, Gesundheitszustand, Einkommen- und Vermögensverhältnisse und Nähe zum Arbeitsplatz zu berücksichtigen.

Die Änderung des bestehenden Mietverhältnisses wird mit Rechtskraft der Endentscheidung des Familiengerichts im Wohnungszuweisungsverfahren wirksam. Der in der Wohnung verbliebene Ehepartner ist von diesem Zeitpunkt an Alleinmieter. Der andere scheidet aus.

2. Änderung des Mietverhältnisses durch Mitteilung der Ehepartners gem. § 1568 a III Nr.1 BGB

Wenn sich die Ehepartner über die weitere Nutzung der Wohnung einig sind, z.B. dass bei einem gemeinsamen Mietvertrag einer Alleinmieter werden soll, können sie die Vertragsänderung nach Rechtskraft der Scheidung auch gegen den Willen des Vermieters durch Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeiführen. Nach § 1568a III Nr.1 BGB tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein. Alternativ wird ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fortgesetzt. Dazu ist der Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehepartner über die Überlassung an den Vermieter entscheidend.

§ 1568 a BGB regelt nur die Überlassung der Wohnung ab Rechtskraft der Scheidung. Während der Trennungsphase gibt es keine gesetzlichen Eingriffsrechte in das laufende Mietverhältnis.

Eine kurz nach der Trennung erfolgende Mitteilung über die Wohnungsüberlassung an den Ehepartner kann nicht dazu führen, dass das Mietverhältnis ab deren Zugang umgestaltet wird.

Es muss keine gemeinsame Erklärung der Ehepartner erfolgen. Die Erklärungen können auch nacheinander gemacht werden. Die Vertragsänderung wird nach Zugang der letzten Erklärung wirksam. Anders als bei der Kündigung sieht das Gesetz keine Schriftform für die Mitteilung vor. Wenn nur ein Ehepartner die Erklärung abgibt, muss sich aus einer Vollmacht ergeben, dass die Erklärung für beide Partner abgegeben wurde. Ohne Vollmacht in schriftlicher Form kann der Vermieter die Mitteilung nach § 174 BGB zurückweisen. Es sei denn, der andere hat ihn von der Vollmacht in Kenntnis gesetzt.

Wenn die Ehepartner den Vermieter gar nicht über die Scheidung informieren, bleibt der ausgezogene Ehepartner weiter Mieter. Es besteht dann weiter eine Haftung für die Miete und für Verbindlichkeiten der Mieter, die nach dem Auszug anfallen.

IV. Ausschluss von § 1568 a III BGB im Mietvertrag?

§ 1568 a III BGB kann nicht abgeändert werden. Es handelt sich um zwingendes Recht. Die Scheidung kann nicht als auflösende Bedingung des Mietvertrages formuliert werden. Es ist nicht möglich, ein Kündigungsrecht des Vermieters für den Fall der Scheidung zu formulieren.

V. Sonderkündigungsrecht des Vermieters entsprechend § 563 IV BGB

In Verbindung mit der Mietvertragsänderung gem. § 1568 a III BGB besteht für den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist entsprechend § 563 IV BGB. Dieses Recht besteht auch im Fall des befristeten Kündigungsausschlusses oder bei einem Zeitmietvertrag. Das Kündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Erklärung nach § 1568 a III Nr.1 BGB erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt gem. § 573 d II 1 BGB, 575 a III BGB 3 Monate. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und nach § 574 ff. BGB die Fortsetzung de Mietverhältnisses verlangen. Die Kündigung setzt einen wichtigen Grund in der Person des neuen Allein-Mieters voraus. Auch die Tatsache, dass der Mieter nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen, kann die Kündigung begründen. Es sind aber Wohngeld, Sozialhilfe und Unterhaltsansprüche gegen den Partner, der zur Überlassung der Wohnung verpflichtet war, zu berücksichtigen.

VI. Folgen der Änderung des Mietverhältnisses nach § 1568 a III Nr.1 BGB

Das Mietverhältnis bleibt mit dem ursprünglich vereinbarten Inhalt bestehen. Der Ausgeschiedene haftet für alle bis zu seinem Ausscheiden bereits fälligen Ansprüche. Hinsichtlich dieser Ansprüche besteht das Vermieterpfandrecht fort. Für danach entstehende Ansprüche (z.B. Entfernung von Einbauten, Vornahme von Schönheitsreparaturen) haftet ausschließlich der neue Alleinmieter.

Für den Vermieter stellt sich in Zukunft also bei Vertragsschluss die Frage nach der vertraglich zu vereinbarenden Mithaftung des weichenden Ehepartners im Fall der Änderung des Mietverhältnisses. Früher konnte nach § 5 I 2 Hausratsverordnung die Anordnung einer Mithaftung des früheren Allein- oder Mitmieters durch das Familiengericht getroffen werden. Das ist nun nicht mehr möglich.

Eine individualvertragliche zeitweilige Mithaftungsvereinbarung mit dem ausziehenden Ehepartner ist dem Vermieter zu empfehlen, wobei das Übersicherungsverbot zu beachten ist. Ob die Gerichte in Zukunft die Vereinbarung einer vertraglichen Mithaftung des ausziehenden Ehepartners akzeptieren werden, ist aber ungewiss. Bei der Wohnraummiete ist die Vereinbarung von Mietsicherheit auf das dreifache der Nettokaltmiete nach § 551 BGB begrenzt. Das Landgericht Kiel (NJW RR- 1991, 1291) hat aber eine Erhöhung der Sicherheit zur Abwendung einer drohenden fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges für zulässig erachtet.

VII. Was ist mit der Mietkaution, wenn sich die Eheleute getrennt haben?

Sind beide Eheleute – egal ob geschieden oder nicht – Mieter, können sie eine Mietkaution auch nur gemeinsam beim Vermieter einklagen. Einem einzelnen Partner fehlt die so genannte Prozessführungsbefugnis (LG Flensburg, Beschluss vom 09.10.2008, 1 S 56/07). Eine Gesamtgläubigerschaft scheidet aus. Es gibt keine Vermutung dafür, dass es im Interesse der Ehepartner liegt, dass der Vermieter eine während der Ehe geleistete Kaution nach seinem Belieben an den anderen früheren Ehepartner mit befreiender Wirkung leistet.

Die Mieter sollten daher gemeinsam klagen oder besser außergerichtlich Regelungen treffen.

Die Vermieter sollten die Kaution nur auszahlen, wenn die Berechtigung des Zahlungsempfängers verbindlich geklärt ist.

Der Kautionsanspruch entsteht nach Beendigung des Mietverhältnisses. Fällig wird er erst nach einer angemessenen Frist, innerhalb der der Vermieter das Bestehen von Ansprüchen gegen den Mieter prüfen kann. Im Fall der Mietvertragsänderung nach § 1568 a III BGB wird das ursprüngliche Mietverhältnis fortgesetzt. Also bleibt die Kaution beim Vermieter. Wer die Kaution bezahlt hat, ist nicht entscheidend. Wer aus der Wohnung auszieht, kann nur im Innenverhältnis der Ehepartner die Zahlung der Kaution oder eines Anteils der Kaution verlangen.

Leserkommentare
von fb396362-82 am 20.08.2014 14:41:24# 1
wie ist das mit der Kündigung wenn man als Paar zusammen gelebt hat aber nicht verheiratet war.Muss der Partner (dem das Haus gehört) der den Mietvertrag mit seiner Partnerin gemacht hat , sie auch schriftlich kündigen? Und wie lange ist da die Kündigungsfrist?
Danke für die Antwort
    
von mieter112233 am 22.08.2014 05:47:26# 2
Das ist wieder mal typisch deutsche Rechtsprechung...

>>Wer die Kaution bezahlt hat, ist nicht entscheidend. Wer aus der Wohnung auszieht, kann nur im Innenverhältnis der Ehepartner die Zahlung der Kaution oder eines Anteils der Kaution verlangen.<<

Sie ist Hausfrau und geht nicht arbeiten, er rennt den ganzen Tag in die Arbeit um das Geld ran zu schaffen, das man für Miete, Auto, Lebensunterhalt etc. braucht, bringt gerade in 3 Monaten die Kaution zusammen und dann soll Sie die Hälfte davon bekommen....wo Sie nicht einen Cent dazu erwirtschaftet hat...

Das ist TYPISCH deutsche Rechtsprechung.
    
von caschmi am 23.08.2014 00:14:17# 3
Mieter 112233 das ist ein Witz oder?! Was hat der Vermieter denn mit der familiären Situation zu tun? Er hat ein Recht seine Belange, in den Fall Unversehrtheit der Wohnung und Hinterlegung einer Summe zur Gewährleistung des Schadenersatz, bei Bedarf zu haben. Diese ist aber nur gegeben, wenn die Kaution wie vereinbart hinterlegt. Das ist ein Vertrag mit dem Vermieter, den dieser nicht brechen darf, aber der Mieter bitte auch nicht.
    
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