Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

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Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

Mit Urteil vom 14.7.2009 (Az. : VIII ZR 165/08) hat der BGH entschieden, dass die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellen kann und somit eine Kündigung des Mietverhältnisses hierauf gestützt werden kann.

Im zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag aufgenommen worden, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. Des Weiteren enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …"

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Der beklagte Mieter war als Immobilienmakler tätig und nahm seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus vor.

Die Vermieterin als späterer Klägerin hatte den Mieter aufgeordert, die gewerbliche Nutzung der Mieträume zu unterlassen. Nachdem die Nutzung dennoch fortgeführt wurde, erklärte die Klägerin wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den beklagten Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Die Vorinstanzen haben den Fall unterschiedlich beurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass generell geschäftliche Aktivitäten eines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung nicht in der Wohnung zu dulden sind. Dies gilt erst Recht, wenn der Mietvertrag die Anmietung zu Wohnzwecken vorsieht.

Im Einzelfall kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben jedoch die Pflicht des Vermieters ergeben, einer teilgewerblichen Nutzung zuzustimmen.

Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer reinen Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken. Hierbei kann es auch zu gelegentlichem Publikumsverkehr kommen.

Werden allerdings Mitarbeiter des Unternehmens in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Zustimmung zur gewerblichen Nutzung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Da im vorliegenden Fall streitig war, ob der Beklagte einen Mitarbeiter in seiner Wohnung hat arbeiten lassen, hat der Bundesgerichtshof das Verfahren zur Aufklärung dieses Punktes zurückverwiesen.

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