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Auflagen Neubau Einfamilienhaus auf Grundstück mit denkmalgeschütztem Fachwerkhaus

26.9.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Grundstück Neubau
 Von 
hasada
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Auflagen Neubau Einfamilienhaus auf Grundstück mit denkmalgeschütztem Fachwerkhaus

Hallo Forum,

folgender Sachverhalt treibt mich um: Ich habe vor einiger Zeit ein Grundstück (50m x 20m = 1000qm ) gekauft, auf welchem ein stark sanierungsbedürftiges denkmalgeschütztes Fachwerkhaus (2. Hälfte 18. Jhd) steht. Durch den Kauf wurde das Haus mehr oder weniger "gerettet", da der andere Interessent nur die zugehörige zusammengefallene Scheune wieder aufbauen wollte, um sein Vieh dort im Winter unterzubringen und der vorherige Eigentümer hatte bereits damit angefangen einen großen Zaun drum herum zu ziehen um es nach 7 Jahren Leerstand gänzlich seinem Schicksal zu überlassen.

Da es uns als Familie in unserer Mietwohnung zu eng wird wollen wir nun auf dem Grundstück neu bauen. Da es sich um ein Eckgrundstück an zwei Nebenstraßen in einem kleinen Dorf handelt besitzt es glücklicherweise zwei Anschriften und ist auch vor einigen Jahren zweimal erschlossen wurden (von der einen Straße aus das bestehende Fachwerkhaus und von der anderen Straße aus die "leere" Fläche").

Nach einer gestellten Bauvoranfrage und einem Termin gemeinsam mit einem Planer des von uns gewählten Bauträgers hat sich folgende Situation ergeben:
1. Für den Neubau werden wir als Auflage bekommen ein Satteldach (war sowieso so geplant) und eine bestimmte rote Farbe für die Dachziegel zu verwenden (womit ich nicht das geringste Problem habe)

2. Das Denkmalamt hat im Gespräch allerdings darauf hingewiesen, dass Sie von uns gleichermaßen die Sanierung des Fachwerkhauses erwarten und haben auch gleich Ihre gestalterischen Vorstellungen mit eingebracht. Aussage ist nun, dass wir mit der Baugenehmigung nur durchkommen, wenn wir gleichzeitig einen vereinfachten Instandhaltungsplan (für die Zeit bis zur Sanierung), einen vereinfachten Sanierungsplan und einen vereinfachten Nutzungsplan sowie natürlich eine Terminschiene dazu einreichen.

Da wir kaum Vorstellung davon haben was mit dem Fachwerkhaus irgendwann mal geschehen soll können wir jetzt natürlich einfach mal was zusammenschreiben wie es vielleicht mal werden wird.

Meine Frage ist nun, kann mir die Behörde die eingereichten Pläne zur Vorschrift machen und mit der Baugenehmigung verknüpfen und somit in einigen Jahren auf eine Sanierung bestehen und mit Klage drohen?

(Wie die meisten Menschen in unserem Land werden meine Familie und ich nur einmal im Leben ein Haus bauen und den größten Teil unseres restlichen Arbeitslebens mit dem Abbezahlen verbringen. Noch sind keine Verträge unterschrieben und ich möchte kein zu großes Risiko auf mich nehmen.)

Persönlich halte ich das für mehr als fragwürdig. Die Denkmalakte war seit den 90zigern im Archiv wegsortiert, das Haus ist der Behörde bei einer Dorfbegehung im Frühjahr gar nicht aufgefallen (trotz "wichtiger Eckbebauung" nach Denkmalausweisung). Eine erfahrene Architektin hat sich für uns das Haus angeschaut und die Sanierungsaussichten als negativ eingestuft. Das Haus lebt überhaupt nur noch weil es einen gut erhaltenen und stabilen Dachstuhl besitzt.

Vorab schon einmal vielen Dank für Eure Antworten und Meinung zu dem Thema, welche mir helfen das persönliche Risiko besser einzuschätzen.

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Grundstück Neubau


17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52990 Beiträge, 24009x hilfreich)

Zitat (von hasada):
ch habe vor einiger Zeit ein Grundstück (50m x 20m = 1000qm ) gekauft, auf welchem ein stark sanierungsbedürftiges denkmalgeschütztes Fachwerkhaus (2. Hälfte 18. Jhd) steht.

Zitat (von hasada):
Noch sind keine Verträge unterschrieben

Finde den Widerspruch.


Die Baugenehmigung kann mit Auflagen versehen werden, diese müssen dann auch erfüllt werden.

Die Behörde kann sogar ganz ubabhängig davon den Eigentümer des Fachwerkhauses zur Erhaltung verpflichten.



Da würde ich überlegen, das mit den Wunsch nach einem eigenen Haus zu verbinden.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2657 Beiträge, 1323x hilfreich)

Bei einem Einzeldenkmal ist es halt ein Amt mehr, das beim Eigentümer des Fachwerkgebäudes auf Einhaltung seiner Pflichten drängen kann, denn:

Grundsätzlich fällt jedes Bestandsgebäude unter die Instandhaltungspflicht der jeweiligen Landesbauordnung - z.B. § 3 LBO Berlin
§ 3 Allgemeine Anforderungen
(1) Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass
1. die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden und
2. sie die allgemeinen Anforderungen ihrem Zweck entsprechend dauerhaft erfüllen und die Nutzbarkeit für alle Menschen gewährleistet ist.

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/download/bauen/BauOBln.pdf

Bei einem "normalen" Gebäude erhält man ggf die Abrissverfügung, wenn man einer Instandhaltungsaufforderung nicht fristgemäß nachkommt. Bei einem Einzeldenkmal wird man die Abrissgenehmigung aber i.d.R. selbst dann nicht erhalten, wenn man selbst das gern möchte.

Daneben kann auch die Gemeinde Sanierungen "verordnen" - siehe z.B. dort unter "Besonderes Städtebaurecht"
https://de.wikipedia.org/wiki/Baugesetzbuch

Die Erfüllung der EnEV > Nachrüstpflichten von Bestandsgebäuden wäre ein weiteres Thema
https://www.verbraucherzentrale.de/enev

Zitat (von hasada):
Eine erfahrene Architektin hat sich für uns das Haus angeschaut und die Sanierungsaussichten als negativ eingestuft.
Und wo ist die "erfahrene Architektin" jetzt? Wie lautet ihr/euer Konzept wie mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen umgegangen wird?
Und was soll überhaupt "negative Sanierungsaussichten" besagen? Möglicherweise ist die Sanierung des Fachwerkgebäudes nicht besonders wirtschaftlich - aber das entbindet den Gebäudeeigentümer nunmal nicht von seinen Pflichten.

"Instandhaltungsplan (für die Zeit bis zur Sanierung)" - d.h. das Denkmalamt fordert bereits jetzt klipp und klar mindestens die Instandhaltung (bis zur Sanierung) und man darf sich sicher sein, dass die ein Auge darauf haben werden.
Das Risiko lautet nicht "ob" sondern "was wird uns das kosten?" !
Fragwürdig ist hier, wie man unter diesen Umständen auf die glorreiche Idee verfällt zuerst einen Neubau hinzustellen, statt zunächst einmal seinen Instandhaltungspflichten hinsichtlich des Einzeldenkmals nachzukommen - zumal man selbst meint mit dem Neubau seien die eigenen finanziellen Möglichkeiten bereits ausgereizt.

Bei dem Denkmalgeschützten Fachwerkhaus mit Grundstück handelt es sich nicht um ein preiswertes Grundstück für einen Neubau!

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#3
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(153 Beiträge, 23x hilfreich)

Du bist verpflichtet das denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten, soweit es wirtschaftlich zumutbar ist.
Es gibt eine Ausnahme und dies meinte vll. deine Architektin.

Vereinfach gesagt : Wenn die Gebäudesanierung den Wert des Gebäudes übersteigt, ist es u.U. nicht mehr zumutbar das Gebäude zu sanieren. Und dann kannst du eine Abrissverfügung erlangen.

Das hängt natürlich alles vom Einzelfall ab, auch vom Sachbearbeiter des Denkmalamtes. Er entscheidet ob es ein wichtiges Denkmal ist oder ein weniger wichtiges. Lass dir einfach mal nachweisen, was eigentlich die Denkmaleigenschaft des Gebäudes ausmacht. Das Denkmalamt muß dir auf Verlangen nachweisen, warum es überhaupt ein Denkmal ist.

Meist ist es so, dass die Denkmaleigenschaft überhaupt nicht ergründet ist, sondern das Gebäude erst mal "auf Verdacht" auf die Denkmalliste gesetzt wird. In Bawü sind die Denkmalämter auch nicht verpflichtet den Besitzer zu benachrichtigen, wenn sein Gebäude auf diese Liste kommt. Aber sobald es auf der Liste ist, ist es zunächst erstmal ein Denkmal und du brauchst in jeder Hinsicht zusätzliche Genehmigungen für alles. Alles in Allem hast du einen langen Weg vor dir, der mehrere Jahre dauern kann, bis du weißt, woran du bist.

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#4
 Von 
drkabo
Status:
Richter
(8579 Beiträge, 6172x hilfreich)

Zitat:
Vereinfach gesagt : Wenn die Gebäudesanierung den Wert des Gebäudes übersteigt, ist es u.U. nicht mehr zumutbar das Gebäude zu sanieren.

Wenn man Geld für einen Neubau hat, wird das Argument "eine Sanierung des Altbaus ist wirtschaftlich unzumutbar" eine ziemlich geringe Erfolgswahrscheinlichkeit haben.

Zitat:
Noch sind keine Verträge unterschrieben und ich möchte kein zu großes Risiko auf mich nehmen.

Ich würde davon abraten, das Grundstück zu kaufen.

Signatur:Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.
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#5
 Von 
ratlose mama
Status:
Schüler
(322 Beiträge, 113x hilfreich)

Zitat (von drkabo):
Ich würde davon abraten, das Grundstück zu kaufen.

Dieser Rat kommt wohl zu spät, denn:

Zitat (von hasada):
Ich habe vor einiger Zeit ein Grundstück (50m x 20m = 1000qm ) gekauft, auf welchem ein stark sanierungsbedürftiges denkmalgeschütztes Fachwerkhaus (2. Hälfte 18. Jhd) steht.

Es geht lediglich "nur" noch darum, dass eine Baugenehmigung für einen Neubau, wohl an die Zusage der Sanierung des alten Gebäudes gekoppelt ist:

Zitat (von hasada):
2. Das Denkmalamt hat im Gespräch allerdings darauf hingewiesen, dass Sie von uns gleichermaßen die Sanierung des Fachwerkhauses erwarten und haben auch gleich Ihre gestalterischen Vorstellungen mit eingebracht. Aussage ist nun, dass wir mit der Baugenehmigung nur durchkommen, wenn wir gleichzeitig einen vereinfachten Instandhaltungsplan (für die Zeit bis zur Sanierung), einen vereinfachten Sanierungsplan und einen vereinfachten Nutzungsplan sowie natürlich eine Terminschiene dazu einreichen.

Zitat (von hasada):
Noch sind keine Verträge unterschrieben und ich möchte kein zu großes Risiko auf mich nehmen.)

Das ist wohl nur auf die Beauftragung des Baus gemünzt ;-)

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52990 Beiträge, 24009x hilfreich)

Man sollte auch beachten, das das "wirtschaftlich unzumutbar" eie reine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, die notfalls unter Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt wird.

Und nicht davon abhängt ob der Eigentümer "zu wenig Geld" hat.




Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#7
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(153 Beiträge, 23x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Man sollte auch beachten, das das "wirtschaftlich unzumutbar" eie reine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, die notfalls unter Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt wird.

Und nicht davon abhängt ob der Eigentümer "zu wenig Geld" hat.

Genau so ist es.
Ein Architekt soll erst einmal grob abschätzen, was die Sanierung kosten würde.
Lasst euch von einem erfahrenen Architekten beraten.
Worin besteht eigentlich die Denkmaleigenschaft? Ein Hinweis nur auf das Alter des Hauses reicht nicht.

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#8
 Von 
hasada
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Forum,

zunächst einmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Ich versuche mal die aufgekommenen Rückfragen zu beantworten und werde auch mal Zahlen dazu nennen.

Weil die Frage nach den Verträgen kam:
Das Grundstück wurde vor etwas über zwei Jahren zu einem Preis von 25.000€ erworben, was einen normal berufstätigen üblicherweise erst einmal nicht in den Bankrott treibt, da man ja auch einen Gegenwert dazu bekommt.
-> zum Grund wieso ich diese Chance damals genutzt habe: Sämtliche verfügbaren Grundstücke in der Region sind seit Jahren vergriffen. Der Landkreis in welchem ich wohne, wird auf Grund der vorrausgesagten demografischen Entwicklung in den nächsten 10 Jahren nichts neu erschließen. Das führt dazu dass die Preise für gebrauchte Immobilien mit guter Bausubstanz durch die Decke gehen.

Ein Neubau aber kostet aktuell min. 250.000€ und muss entsprechend gesichert finanziert werden. Somit bleibt für die nächsten ca. 20 Jahre erst einmal nicht sehr viel mehr übrig um nebenbei ein weiteres Haus zu sanieren. Werde ich jedoch im Rahmen der Baugenehmigung des Neubaus dazu verplichtet dann stellt das ein unkalkulierbares Risiko für eine Privatperson dar.

Die erste Schätzung für die Komplettsanierung des Fachwerkhaus durch die Architektin liegt im übrigen bei über 300.000€.

@Lolle: Vielen Dank für die Frage nach der Architektin. Mir ist dadurch klar geworden, dass ich mit einem "Bauträger" an der Stelle völlig falsch beraten bin. Dieser will mir ja lediglich ein Haus verkaufen und nicht für das Gesamtpaket meine Interessen vertreten. Daher werden wir jetzt auch auf besagte Archtektin umschwenken.

@aspergius: Die Denkmaleigenschaft besteht in der "wichtigen Eckbebauung im Zusammenhang des Ortsbildes". Der Denkmalschutz wurde in der 90er Jahren auf das Gebäude gelegt, nachdem die damaligen Eigentümer dies beantragt haben. So geht es jedenfalls aus den mir übergebenen Akten hervor. Die gleichen Eigentümer haben dann aber ziemlich fusch betrieben, indem sie z.B. die originalen Holzfenster durch welche aus Kunststoff ersetzt haben oder an allen Ecken und Enden versucht haben mit Silikon oder Bauschaum zu dichten was undicht war.

Trotzdem nochmal zurück zu meiner Ursprungsfrage ist es generell gesetzlich möglich einen Eigentümer im Rahmen einer erteilten Baugenehmigung zu der Sanierung eines bestehenden Gebäudes zu verpflichten?

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#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52990 Beiträge, 24009x hilfreich)

Zitat (von hasada):
ist es generell gesetzlich möglich einen Eigentümer im Rahmen einer erteilten Baugenehmigung zu der Sanierung eines bestehenden Gebäudes zu verpflichten?

Ja, ist es.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#10
 Von 
drkabo
Status:
Richter
(8579 Beiträge, 6172x hilfreich)

Zitat:
Trotzdem nochmal zurück zu meiner Ursprungsfrage ist es generell gesetzlich möglich einen Eigentümer im Rahmen einer erteilten Baugenehmigung zu der Sanierung eines bestehenden Gebäudes zu verpflichten

Grundsätzlich kann eine Baugenehmigung mit Auflagen versehen werden. (z.B. §73 Abs. 3 LBO Schleswig-Holstein, andere Bundesländer haben ähnliche Regelungen).
Die Auflage kann auch durchgesetzt werden, z.B. Zwangsgeld, wenn Auflage nicht erfüllt wird, oder durch rückwirkende Rücknahme der Baugenehmigung wegen Nicht-Erfüllung der Auflage (z.B. §117 LVwG Schleswig-Holstein, andere Bundesländer haben ähnliche Regelungen).

Zitat:
Ein Neubau aber kostet aktuell min. 250.000€ und muss entsprechend gesichert finanziert werden. Somit bleibt für die nächsten ca. 20 Jahre erst einmal nicht sehr viel mehr übrig um nebenbei ein weiteres Haus zu sanieren. Werde ich jedoch im Rahmen der Baugenehmigung des Neubaus dazu verplichtet dann stellt das ein unkalkulierbares Risiko für eine Privatperson dar.

Wie in den Antworten #6 und #7 schon erwähnt, ist die eigene finanzielle Lage kein Kriterium, sondern die Wirtschaftlichkeit der Erhaltung. Sie schreiben selbst, dass in Ihrer Gegend Bestandsimmobilien stark nachgefragt und demzufolge teuer sind. Wenn Sie dass Fachwerkhaus sanieren, können Sie es danach teuer verkaufen. Für die Beurteilung, ob "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" vorliegt, werden also nicht die Sanierungskosten mit Ihren finanziellen Möglichkeiten verglichen, sondern die Sanierungskosten (abzüglich Zuschüsse und Steuerermäßigungen) mit dem Wert des Fachwerkhauses nach der Sanierung.

Signatur:Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.
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#11
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Schüler
(369 Beiträge, 263x hilfreich)

Das wird wohl der Grund gewesen sein, warum das Grundstück so billig war.
Lässt sich das Neubaugrundstück evtl. herausmessen und man könnte das alte Gebäude so vom Neubau entkoppeln?

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#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52990 Beiträge, 24009x hilfreich)

Zitat (von Paragrafenreiter):
Lässt sich das Neubaugrundstück evtl. herausmessen und man könnte das alte Gebäude so vom Neubau entkoppeln?

Und das Grundstück mit dem Fachwerk dann verkaufen?

Wäre eine Idee.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#13
 Von 
FrauStressfrei
Status:
Schüler
(487 Beiträge, 78x hilfreich)

Ich verstehe diese Diskussion nicht! Das Fachwerkhaus muss saniert werden. Das kann man sich nicht überlegen oder später machen. 300.000 ist auch nicht unzumutbar viel. Bekannte von mir haben 500 tsd in die Sanierung eines Fachwerkhauses gesteckt. Es stellt sich aber rechtlich gar nicht die Wahl ob man nach dem Neubau kein Geld hat. Es ist einfach ein Pflicht, die man nicht umgehen kann. Vielleicht findet sich aber ja ein Käufer für das Fachwerkhaus? Offensichtlich dürfen ja zwei Häuser auf den Grundstück gebaut werden. Aber ich bin mir sicher, das bezüglich der Sanierung keinerlei Kompromisse vom Bauamt zu erwarten sind.

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#14
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(153 Beiträge, 23x hilfreich)

Zitat (von FrauStressfrei):
Ich verstehe diese Diskussion nicht! Das Fachwerkhaus muss saniert werden. Das kann man sich nicht überlegen oder später machen. 300.000 ist auch nicht unzumutbar viel. Bekannte von mir haben 500 tsd in die Sanierung eines Fachwerkhauses gesteckt. Es stellt sich aber rechtlich gar nicht die Wahl ob man nach dem Neubau kein Geld hat. Es ist einfach ein Pflicht, die man nicht umgehen kann. Vielleicht findet sich aber ja ein Käufer für das Fachwerkhaus? Offensichtlich dürfen ja zwei Häuser auf den Grundstück gebaut werden. Aber ich bin mir sicher, das bezüglich der Sanierung keinerlei Kompromisse vom Bauamt zu erwarten sind.

Oder man weist über einen Gutachter bzw. Architekten nach, dass eine Sanierung unwirschaftlich ist und erlangt eine Abrissgenehmigung. Dann muss das Gebäude nicht saniert werden.

-- Editiert von aspergius am 03.10.2017 10:13

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#15
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2503 Beiträge, 670x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Zitat (von FrauStressfrei):
Ich verstehe diese Diskussion nicht! Das Fachwerkhaus muss saniert werden. Das kann man sich nicht überlegen oder später machen. 300.000 ist auch nicht unzumutbar viel. Bekannte von mir haben 500 tsd in die Sanierung eines Fachwerkhauses gesteckt. Es stellt sich aber rechtlich gar nicht die Wahl ob man nach dem Neubau kein Geld hat. Es ist einfach ein Pflicht, die man nicht umgehen kann. Vielleicht findet sich aber ja ein Käufer für das Fachwerkhaus? Offensichtlich dürfen ja zwei Häuser auf den Grundstück gebaut werden. Aber ich bin mir sicher, das bezüglich der Sanierung keinerlei Kompromisse vom Bauamt zu erwarten sind.

Oder man weist über einen Gutachter bzw. Architekten nach, dass eine Sanierung unwirschaftlich ist und erlangt eine Abrissgenehmigung. Dann muss das Gebäude nicht saniert werden.

-- Editiert von aspergius am 03.10.2017 10:13

Die es nur selten gibt.

In München hat ein Bauherr versucht das zu umgehen, in dem er Fakten schafft: das Haus wurde einfach abgerissen.

Neue Auflage: Rückbau...

Und das ist so auch richtig.

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#16
 Von 
fb367463-2
Status:
Student
(2512 Beiträge, 1107x hilfreich)

Zitat (von asd1971):
In München hat ein Bauherr versucht das zu umgehen, in dem er Fakten schafft: das Haus wurde einfach abgerissen.
In Hennef/Sieg hat's funktioniert, da fand einen (Meisten)Teil(s)Abriss und das Gebäude darf jetzt halt abgerissen werden.

Ob ich als Bauherr dieses Risiko eingehen würde? Das muss wohl jeder selbst entscheiden.

-- Editiert von fb367463-2 am 03.10.2017 17:39

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#17
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(153 Beiträge, 23x hilfreich)

Hier bei uns im Ort hat es auch funktioniert.

Natürlich muss alles seinen richtigen Weg gehen. Einfach durch einen Abriss Tatsachen schaffen ist so dumm wie teuer.

Jeder versierte Architekt kommt als Gutachter infrage. Er muss natürlich mit den entstehenden Kosten einer Sanierung vertraut sein und die Kosten realistisch darstellen können.

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