JavaScript scheint in Ihrem Browser deaktiviert zu sein. Bitte aktivieren Sie JavaScript, um alle Vorteile unserer Webseite nutzen zu können.
Sollte Ihnen dies nicht möglich sein, würden wir uns freuen, wenn Sie uns Ihre Erfahrungen ohne JavaScript an info@123recht.de mitteilen.

Anfechtung des Mietvertrags bei Eigenbedarfsanmeldung

23. Oktober 2017 Thema abonnieren

Antworten Neuer Beitrag Jetzt Anwalt dazuholen Jetzt Anwalt fragen

Frage vom 23. Oktober 2017 | 04:03

Von

Status:

Lehrling (1909 Beiträge, 1138x hilfreich)

Anfechtung des Mietvertrags bei Eigenbedarfsanmeldung

Wenn ein Vermieter einer Wohnung bei Vertragsschluss arglistig etwas verschweigt, was er aufklären müsste, dann kann der Mieter den Vertrag später anfechten (§ 123 BGB ).

Wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen sich konkret abzeichnenden Eigenbedarf verschweigt, dann kann er später nicht unter Berufung auf diesen Eigenbedarfsgrund kündigen (BGH-Rechtsprechung).

Wie passt das nun zusammen? Gehen wir von einem Fall aus, in dem der Eigenbedarf sich so konkret abzeichnet, dass der Vermieter bereits darauf hinweisen müsste, um später unter Berufung darauf die Eigenbedarfskündigung auzusprechen. Hat er dann diesbezüglich auch eine Aufklärungspflicht in dem Sinne, dass vorsätzliches Verschweigen bereits als arglistige Täuschung im Sinne von § 123 BGB zu bewerten ist?

Wenn ja: Kann der Mieter dann problemlos auch wegen arglistiger Täuschung anfechten? Oder könnte dem entgegenstehen, dass der Vermieter sich gerade wegen des arglistigen Verschweigens bei einer Kündigung nicht mehr auf den Eigenbedarfsgrund berufen kann und damit der arglistig verschwiegene Nachteil für den Mieter nun gerade wegen diesem Verschweigen nun kein Nachteil mehr ist?

Man gehe davon aus, dass der Mieter unbedingt anfechten möchte, um den Vertrag zu beseitigen.

Meine Gedanken dazu:

1.
Der Mieter ist nicht schutzbedürftig und braucht deswegen das Anfechtungsrecht nicht. Zwar wurde er getäuscht. Aber gerade wegen der Täuschung ist die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung entfallen. Damit hat der Mieter jetzt genau das Vertragsverhältnis, das er sich anfangs gewünscht hatte und das ihm vorgetäuscht wurde (also eines ohne baldige Eigenbedarfskündigung). Wenn er nun infolge einer ausgesprochenen Eigenbedarfsküdigung (die nicht zulässig wäre) dennoch auszieht, dann macht er das gewissermaßen "freiwillig".

2.
Wenn man aber so argumentiert, dann ist der (arglistisch täuschende) Vermieter jetzt vor der Anfechtung geschützt. Er würde sich dann zu seinem Schutz auf das eigene arglistige Verschweigen berufen und ihm würde dann die Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung helfen, die eigentlich dem Mieter helfen soll.

Was meint das Forum?

-- Editiert von Zuckerberg am 23.10.2017 04:05

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!

Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten

10 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 07:09

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2378x hilfreich)

Zitat (von Zuckerberg):
Was meint das Forum?

Mit den Angaben wird man wohl keine vernünftige Antwort erhalten, die meisten haben keine Glaskugel.
Es wären schon ein paar relevante Angaben notwendig.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 08:43

Von

Status:

Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)

Zitat (von Zuckerberg):
Man gehe davon aus, dass der Mieter unbedingt anfechten möchte, um den Vertrag zu beseitigen.

Meine Glaskugel meint dazu das der Mieter versucht die Kündigungsfrist zu umgehen.

Zitat (von Zuckerberg):
Aber gerade wegen der Täuschung ist die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung entfallen. Damit hat der Mieter jetzt genau das Vertragsverhältnis, das er sich anfangs gewünscht hatte

Der Mieter sollte mal nachdenken. Wenn er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechtet, heißt ihn für Null Und Nichtig erklären lassen will, gibt es kein Vertragsverhältnis mehr. Dann muß er ausziehen.

Woher weiß der Mieter das der Eigenbedarfsgrund schon bei Vertragsabschluß bestand?

Kann er das nachweisen?

Wie viel Zeit ist zwischen Vertragsabschluß und Eigenbedarfskündigung vergangen?

Grundsätzlich, wenn man von einer Privatperson mietet muß man als Mieter eigentlich immer mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen. Außer diese Möglichkeit wurde vertraglich ausgeschlossen.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 09:15

Von

Status:

Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)

Zitat (von Zuckerberg):
Wenn ein Vermieter einer Wohnung bei Vertragsschluss arglistig etwas verschweigt, was er aufklären müsste, dann kann der Mieter den Vertrag später anfechten (§ 123 BGB ).

Soweit richtig.

Zitat (von Zuckerberg):
Wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen sich konkret abzeichnenden Eigenbedarf verschweigt,

... wäre der Mieter immer noch in der Beweispflicht und wird hieran zu 99,9 % scheitern.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 09:33

Von

Status:

Master (4246 Beiträge, 2421x hilfreich)

Da stimme ich AltesHaus zu.
Der Eigenbedarf muss dem Vermieter ja quasi schon mit Bedarfsdatum und Grund bekannt sein, um da Arglist unterstellen zu können.
Mir ist auch nicht so ganz klar, warum der Mieter plötzlich unbedingt anfechten will statt einfach zu kündigen oder einen kurzfristigeren Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter anzustreben: wenn der Eigenbedarf hat, sollte er doch froh sein die Bude eher zu bekommen.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 14:56

Von

Status:

Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Mir ist vor allem nicht klar, ob der Mieter hier versucht die Kuendigung anzufechten statt den Vertrag?

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

1x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 15:58

Von

Status:

Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Mir ist vor allem nicht klar, ob der Mieter hier versucht die Kuendigung anzufechten statt den Vertrag?

Das weiß der Mieter vermutlich selbst nicht so genau

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 16:31

Von

Status:

Lehrling (1909 Beiträge, 1138x hilfreich)

Zitat:
Mir ist vor allem nicht klar, ob der Mieter hier versucht die Kuendigung anzufechten statt den Vertrag?

Er möchte den Vertrag anfechten. Die Rechtsfolgen sind ihm bekannt. Der Vertrag soll gerade als Rechtsgrund beseitigt werden, also rückwirkend nichtig gemacht werden. Die Frage ist nur, ob er das (gestützt auf § 123 BGB ) auch kann?

Zitat:
Woher weiß der Mieter das der Eigenbedarfsgrund schon bei Vertragsabschluß bestand?

Der Vermieter muss jetzt (in Schriftsätzen) behaupten, dass er den Meiter bei Vertragsschluss umfangreich über den sich abzeichnenden Eigenbedarf aufgeklärt hatte. Den andernfalls könnte er sich nach einschlägiger Rechtsprechung nicht auf den Eigenbedarf berufen. Der Mieter bestreitet eine solche Aufklärung und macht das plausibel durch Vorlage weiterer Schriftstücke. Unabhängig davon, ob der Vermieter den Mieter nun aufgeklärt hatte oder nicht (bzw. wovon sich ein Gericht überzeugen lassen würde), hat der Vermieter damit selber die Behauptung aufgestellt, schon bei Vertragsschluss alles über den sich abzeichnenden Eigenbedarf gewusst zu haben (sonst hätte er den Mieter ja nicht darüber aufklären können, was er nach seiner eigenen Darstellung getan haben will).

Zitat:
Wie viel Zeit ist zwischen Vertragsabschluß und Eigenbedarfskündigung vergangen?

Weniger als 1 Jahr.

Zitat:
Der Eigenbedarf muss dem Vermieter ja quasi schon mit Bedarfsdatum und Grund bekannt sein, um da Arglist unterstellen zu können.

Gehen wir davon aus, dass das dem Vermieter insoweit bekannt war. Nur ob dieser Grund auch wirklich eintritt, war noch nicht hunderprozentig klar (das ist es aber nie). Im Einzelfall (vergleiche die Rechtsprechung dazu) mag es schwierig sein zu bestimmen, ob der tatsächliche Eintrittt des Eigenbedarfs schon so wahrscheinlich war, dass der Vermieter aufklären musste. Gegen wir davon aus, dass es in diesem Fall so war, dass er hätte aufklären müsste. Allerdings bezieht sich diese Frage nach der Obliegenheit zur Aufkkärung immer auf die Frage, ob er dann später noch (wirksam) wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er diesen zunächst verschwiegen hatte. Die Schwelle zur Arglist nach § 123 BGB könnte höher oder tiefer liegen.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 17:19

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2378x hilfreich)

Zitat (von Zuckerberg):
Die Rechtsfolgen sind ihm bekannt. Der Vertrag soll gerade als Rechtsgrund beseitigt werden, also rückwirkend nichtig gemacht werden. Die Frage ist nur, ob er das (gestützt auf § 123 BGB ) auch kann?

Nö, man wäre damit nur sofort raus, so wie es schon andere Vermutet haben.

Zitat (von Zuckerberg):
Im Einzelfall (vergleiche die Rechtsprechung dazu) mag es schwierig sein zu bestimmen, ob der tatsächliche Eintrittt des Eigenbedarfs schon so wahrscheinlich war, dass der Vermieter aufklären musste. Gegen wir davon aus, dass es in diesem Fall so war, dass er hätte aufklären müsste.

Man müsste es beweisen können, vom hören sagen wird keine Gericht der Argumentation folgen.
Wenn man meint es wäre so, warum rückt man nur spärlich ein paar Kleinigkeiten heraus, damit kann man nur ein Ratespiel betreiben, und das ist nicht Sinn der Sache.
Ansonsten sollte man für eine Einschätzung sich hier informieren:
http://www.frag-einen-anwalt.de

0x Hilfreiche Antwort

#10

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 18:11

Von

Status:

Unbeschreiblich (47645 Beiträge, 16840x hilfreich)

Ich bin mir jetzt nicht sicher, ob das Vorliegen einer Eigenbedarfskündigung bisher für die Diskussion des Sachverhaltes Voraussetzung war. Nach meiner Auffassung kann der Mieter so lange keine arglistige Täuschung nachweisen, wie er keine Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen hat.

Danach stellt sich die Frage, ob ein nicht offenbarter Sachverhalt, der wegen Rechtsmissbräuchlichkeit zu keinen Nachteilen für den Mieter führt als arglistige Täuschung eingestuft werden kann? Ich meine Nein.

-- Editiert von hh am 23.10.2017 18:23

0x Hilfreiche Antwort

#11

Antwort vom 23. Oktober 2017 | 18:52

Von

Status:

Lehrling (1909 Beiträge, 1138x hilfreich)

Zitat:
Ich bin mir jetzt nicht sicher, ob das Vorliegen einer Eigenbedarfskündigung bisher für die Diskussion des Sachverhaltes Voraussetzung war.

Ja, gehen wir davon aus, dass es die Kündigung wegen Eigenbedarfs später tatsächlich gab (auch wenn diese wegen dem anfänglichen Verschweigen möglicherweise unwirksam war). Wobei ich eigentlich der Meinung bin, dass diese Frage nicht bedeutend ist, da nicht das spätere Verhalten des Vermieters (Kündigung) darüber entscheiden sollte, ob das frühere Verhalten (bei Vertragsschluss) als Täuschung zu bewerten ist. Meines Erachtens kommt es allein darauf an, ob der Vermieter schon früher (bei Vertragsschluss) die Absicht zur späteren Kündigung gehabt hat.

Zitat:
Danach stellt sich die Frage, ob ein nicht offenbarter Sachverhalt, der wegen Rechtsmissbräuchlichkeit zu keinen Nachteilen für den Mieter führt als arglistige Täuschung eingestuft werden kann?

Ja, ziemlich genau da sehe ich das Problem.

1.
Ist der Verstoß gegen die Obliegenheit zur frühzeitigen Offenbarung der Kündigungsabsichten (wie sie immer bei der Frage nach der Wirksamkeit der späteren Kündigung diskutiert wird) gleichzusetzen mit einem Verstoß gegen eine Aufklärungspflicht (also einer arglistigen Täuschung durch Verschweigen)?

bzw.

2.
An sich ist es so, dass die spätere (aber schon bei Vertragsschluss absehbare) Kündigung für den Mieter einen schweren Nachteil bedeutet, dessen Verschweigen (bei gegebener Aufklärungspflicht) ich problemlos als arglistige Täuschung bewerten würde. Nur ist es hier witzigerweise gerade so, dass die Kündigung später unwirksam ist, gerade weil diese schon bei Vertragsschluss absehbar war und verschwiegen wurde. Der verschwiegene Eigenbedarf wird gerade wegen dieses Verschweigens rechtlich unbeachtlich (ist also kein zulässiger Kündigungsgrund mehr). Dass der Mieter hier getäuscht wurde, nimmt ihm dann auf diese Weise das Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung?!

Ich würde hier vielleicht so argumentieren:
Gerichtsverfahren im Streit um Eigenbedarfsküdigungen sind lang, kompliziert, teuer und risikoreich. Das ist dem Mieter nicht zumutbar, sodass er realistischerweise trotz der Unwirksamkeit der Kündigung ausziehen wird. Dann realisiert sich für ihn der bedeutende Nachteil, über den er bei Vertragsschluss getäuscht wurde. Wenn der Vermieter sich im Streit um die Anfechtung dann darauf berufen will, dass der Mieter (dem er die Kündigung ausgesprochen hat) gar nicht hätte ausziehen müssen (weil ihm der Kündigungsgrund damals ebenahlt verschwiegen wurde), dann würde der Vermieter sich zu seinem Schutz vor der Anfechtung gerade auf seinen eigenen Verstoß gegen die Pflicht/Obliegenheit zur Aufklärung berufen wollen.

Das finde ich interessant.

0x Hilfreiche Antwort