Alte oder neue Kündigungsfrist - Aktuelle Rechtsprechung

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Nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 gilt für Mieter die einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Nach der alten Gesetzeslage betrug die Kündigungsfrist bis zu zwölf Monate (ab zehn Jahre Mietverhältnis).

Ungeklärt ist nunmehr die Frage, welche Kündigungsfristen die Mieter einzuhalten haben, wenn sie einen noch nach altem Recht, also vor dem 01.09.2001, geschlossenen Mietvertrag kündigen wollen.

In diesem Zusammenhang sind jüngst zwei vermieterfreundliche Urteile ergangen.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in seinem Urteil vom 23.04.2002 entschieden, dass die alten Kündigungsfristen auch heute noch wirksam sein können. Die Vereinbarung, die der Vermieter in seinem Mietvertrag stehen hatte, sah wie folgt aus:

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"Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."

Trotz dieser Kündigungsklausel kündigte der Mieter mit der neuen 3-Monats-Frist nach § 573 c BGB und verwies auf § 573 c Abs. 4 BGB, wonach der Vermieter keine zum Nachteil des Mieters abweichenden Kündigungsfristen vereinbaren darf. Vor Gericht kam er damit allerdings nicht durch. Dieses hielt diese Vorschrift nicht für anwendbar, wenn vor dem 01.09.2001 andere, nach altem Recht wirksame Kündigungsfristen per Vertrag vereinbart wurden.

Allerdings sind sich das Bundesjustizministerium, die Gerichte sowie die Anwaltschaft nicht darüber einig, wann eine Kündigungsfrist als in diesem Sinne vereinbart gilt.

Das Amtsgericht Charlottenburg stellte sich auf den Standpunkt, dass die im Mietvertrag vereinbarten, längeren Kündigungsfristen wirksam und für den Mieter gültig sind. Dafür sprach seiner Ansicht nach schon die Formulierung: "Die Kündigungsfrist beträgt.... ." .Dabei handele es sich um eine eigenständige Vereinbarung, die von den Vertragsparteien gewollt und damit vereinbart sei. Zudem weiche die Vereinbarung vom Original-Wortlaut des Gesetzes ab und sei schon deshalb eine vertragliche Vereinbarung.

Eine gleichlautende Entscheidung fällte am 14.01.2002 auch das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg.

Entscheidend ist, dass in dem Vertragstext nicht lediglich der alte Gesetzestext wortgetreu wiedergegeben oder sogar lediglich auf den alten § 565 BGB verwiesen wird, ohne die Kündigungsfristen ausdrücklich hinzuschreiben. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, weicht also der Vertragstext etwas von dem Wortlaut des alten Paragraphen ab, bestehen für Vermieter gute Aussichten, auf die alten Kündigungsfristen zu pochen.

Allerdings bleibt letztendlich abzuwarten, wie andere Gerichte diese Frage entscheiden.

RA Raoul Romberg

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