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Als Vermieter dem Untermieter außerordentlich kündigen

 Von 
m.dietz
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 0x hilfreich)
Als Vermieter dem Untermieter außerordentlich kündigen

Hi,

unser Mieter hatte darum gebeten, eine Kellerwohnung unterzuvermieten, da sein Sohn, der diese Wohnung bisher nutzte, zum Studium wegzieht. Ich bin jetzt gerade dabei eine Erlaubnis zu schreiben, die ich aus verschiedenen Vorlagen zusammengestrickt habe, ich muss aber einiges umformulieren, unter anderem weil die Vordrucke alle davon ausgehen, dass der Vermieter den Untermieter bereits kennt, dies würde ich aber dem Hauptmieter gerne offen lassen, wodurch er natürlich eine größere Verantwortung hat, den "richtigen" Untermieter auszuwählen. Der Großteil ist ja selbstverständlich oder sogar gesetzlich geregelt (Der Hauptmieter ist uns gegenüber weiterhin verantwortlich für die komplette Miete und ggf. Schäden, die der Untervermieter verursacht, das Untervermietungsverhältnis endet spätestens zum Ende des Hauptmietverhältnisses, die Erlaubnis kann zurückgezogen werden, bei verstärkter Abnutzung kann die Miete erhöht werden). Zu Details habe ich aber Fragen, die ich in den Vordrucken nicht geregelt gefunden habe.

Ist es gesetzlich geregelt, ob wir als Vermieter auch den Untermieter abmahnen oder ihm kündigen können, sollte er sich als schädlich für die Mietsache oder den Ruf der Mietsache erweisen? Also wenn er z.B. in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ein Gewerbe betreibt, anfängt Wände einzureißen, oder sonstige Gründe, die beim Hauptmieter zu einer fristlosen Kündigung führen würden, oder müsste das (und kann das überhaupt) in der Untervermietungserlaubnis geregelt werden, dass wir dieses Recht ausüben können? Im Grunde genommen ist das ja ein Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter, wenn auch über ein Nutzungsrecht einer Sache, die uns gehört. Insofern kann ich ja in der Erlaubnis nicht vorschreiben, was in den Untervermietungsvertrag einfließen darf oder soll. Auf der anderen Seite ist es dem Vermieter ja nicht zuzumuten, dass ein Untermieter die Wohnung zerstört, und er dem Hauptmieter fristlos kündigen muss, damit der Untervermietungsvertrag damit automatisch endet.

Eine ähnliche Frage bezieht sich auf die Auswirkung des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis. Wenn die Untervermietungserlaubnis zurückgezogen wird (z.B. weil der Hauptmieter schädliches Verhalten des Untermieters nicht unterbindet), muss dann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen und wenn ja in welcher Frist, oder hätte dies nur Auswirkungen auf zukünftig (jetzt eben nicht mehr) abzuschließende Untervermietungsverträge? Ist das auch gesetzlich geregelt, oder muss das auch in der Erlaubnis festgeschrieben werden? Und wenn ja, was sind hier "übliche" Fristen? Oder endet das Untervermietungsverhältnis dadurch auch automatisch und der Hauptmieter müsste eine fristlose Kündigung gegen den Untermieter aussprechen?

Da ich am Sonntag in den Urlaub fliege, wird das ganze vermutlich eh erst Ende des Monats geregelt werden können, ich dachte aber, wenn ich jetzt schon mal hier nachfrage, habe ich mehr Zeit, das Schreiben anzupassen.

Freundliche Grüße
Martin Dietz

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Vermieter Untermieter kündigen


10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2703 Beiträge, 1345x hilfreich)

Wo hast du denn eine Vorlage für solch eine ausschweifende Untermieterlaubnis her?

Das meiste was über "die Untervermietung an Person xyz wird gestattet" oder "die Untervermietung wird gestattet" hinausgeht dürfte eh unwirksam oder bereits im Gesetz geregelt sein.

Alleine der Hauptmieter ist dem Hauptvermieter gegenüber verpflichtet.
Alleine der Untermieter ist dem Untervermieter gegenüber verpflichtet.

Alle deine Bedenkenpunkte muss der Untervermieter in seinem Mietvertrag mit dem Untermieter regeln (auch zu seinem eigenen Schutz) - wobei "Wände einreißen" (bauliche Veränderungen) einem Mieter sowieso nicht gestattet sind und z.B. die Mietsache immer nur vertragsgemäß gebraucht werden darf (d.h. Nutzung als Gewerberäume wäre nicht mehr vertragsgemäßer Gebrauch - eine geringfügige gewerbliche Mitbenutzun ohne negative Auswirkungen auf Mietsache und andere Mieter dagegen schon)
Bei "Verstößen" kann+muss der Untervermieter von seinem Kündigungsrecht gegen seinen Untermieter Gebrauch machen.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#2
 Von 
reckoner
Status:
Schlichter
(7427 Beiträge, 2896x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
das Untervermietungsverhältnis endet spätestens zum Ende des Hauptmietverhältnisses,
Wie kommst du darauf? (wohlgemerkt, bei einer gesonderten abgeschlossenen Wohnung, so hatte ich Kellerwohnung verstanden)
Meinst du wirklich, dass man nur einen Strohmann einsetzen muss um Mieterrechte auszuhebeln?

Stefan

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#3
 Von 
fb367463-2
Status:
Student
(2642 Beiträge, 1150x hilfreich)

Wenn ich hier so überblicke, wie viele Vermieter schon schwer auf die Nase gefallen sind, weil sie bauernschlau versucht haben, sich durch zusammengeklickte Verträge und/oder Vertragseinzelheiten möglichst viele Vorteile zu verschaffen, sollte man so etwas besser einem Anwalt vorlegen bzw noch besser von vornherein diesen die Arbeit tun lassen.

Nachher, wenn es hart auf hart kommt, ist nur noch das geschriebene Wort gültig und nicht, was man sich dachte oder erreichen wollte. Bei den in Frage stehenden Beträgen wäre mir das die Investition wert.

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(53837 Beiträge, 24182x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Wo hast du denn eine Vorlage für solch eine ausschweifende Untermieterlaubnis her?

Die ist entstanden aus dem stetigen Quell der Freude der Mieteranwälte
Zitat (von m.dietz):
die ich aus verschiedenen Vorlagen zusammengestrickt habe


Ich rätsel immer, was Vermieter dazu treibt solche zusammengeklempnerte Werke zu produzieren - zu viel Geld, Abenteuerlust, ... ?



Zitat (von m.dietz):
Also wenn er z.B. in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ein Gewerbe betreibt,

Dann darf er das, schlicht weil es am entsprechenden Verbot fehlt - und Gerichte das auch so bestätigt haben.



Zitat (von m.dietz):
Ist es gesetzlich geregelt, ob wir als Vermieter auch den Untermieter abmahnen oder ihm kündigen können,

Jeder darf jeden wegen allem abmahnen.
Kündigen kann man nur Verträge von Vertragpartnern - der Untermieter ist keiner, also klappt das nicht.



Zitat (von m.dietz):
Vermieter ja nicht zuzumuten,

Gemäß der derzeitigen Rechtsprechungist Vermitern recht vielzuzumuten.



Zitat (von m.dietz):
das Untervermietungsverhältnis endet spätestens zum Ende des Hauptmietverhältnisses

Nö.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#5
 Von 
m.dietz
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Hauptvorlage kam von http://www.mietrecht.org/untervermietung/untervermietungserlaubnis-muster/ ich hab aber ein paar Ideen aus anderen Seiten mit einfließen lassen, und wie schon gesagt Klauseln eingefügt, die der Tatsache geschuldet sind, dass der Untermieter noch nicht feststeht und wir als Hauptvermieter die Mietsache schützen wollen, aber keinen Einfluss auf den Untervermietungsvertrag haben. Es geht dabei ja nicht um irgendwelche unfairen Vorteile für den Vermieter, ich will ja nur sicherstellen, dass der Mieter seinen Untermietvertrag so aufsetzt, dass er uns nicht (wenn auch unwissentlich) ein faules Ei ins Nest setzt, das wir dann nicht loskriegen.

Mit dem "ist dem Mieter eh nicht gestattet" sind wir wieder bei dem gleichen Problem, das zur ursprünglichen Frage geführt hat: "Was wenn er es trotzdem macht?" So lange ein Mieter sich an Gesetze und Vertrag hält, ist eine außerordentliche Kündigung ja auch nicht nötig; dass eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden muss, heißt ja nur, dass (zumindest in den Augen des Vermieters) der Vertragspartner eben dies nicht tut. Wenn mein Hauptmieter anfängt sich gegen den Vertrag oder geltendes Mietrecht zu verhalten, habe ich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung, weil er den Vertrag mit mir geschlossen hat, wenn sich aber der Untermieter gesetzwidrig verhält, und gar der Mietsache schadet, welche Möglichkeiten habe ich denn dann? Den Hauptmieter zwingen als Untervermieter dem Untermieter gegenüber die Kündigung auszusprechen? Und wenn der sich weigert spreche ich ihm gegenüber die Kündigung aus und der Untermieter zerlegt weiterhin den Keller, weil ich ihm ja nicht kündigen kann? Im gegebenen Fall ist das unwahrscheinlich, der Mieter wohnt mit seiner Familie inzwischen 10 Jahre in dem Haus, und wir verstehen uns gut, wenn ich also berechtigt Gefahr für das Haus sähe, und er den Untermieter nicht dazu bringen könnte, mit dem schädlichen Verhalten aufzuhören, würde er sich nicht weigern, ein Untervermietungsverhältnis zu beenden, aber rein theoretisch muss der Vermieter doch irgendeine Handhabe auch gegen den Untermieter haben. Reicht es dann, dem Hauptmieter die Untervermietungserlaubnis zu entziehen? Der Untervermietungsvertrag ist dann ja bereits geschlossen, und zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte der Hauptmieter ja die Erlaubnis noch.

Und wieso sollte die Tatsache, dass ein Nutzungsrecht beendet wird, das der Haupmieter dem Untermieter gewährt hat, weil er selbst nach dem Ende seines eigenen Mietverhältnisses nicht mehr darüber verfügen kann, die Mieterrechte des Untermieters aushebeln? Andersherum würden Eigentumsrechte des Besitzers ausgehebelt, wenn ein Mieter, die Erlaubnis der Untervermietung missbrauchen kann, um jemandem ein längeres Wohnrecht in den Räumlichkeiten (oder Nutzungsrecht der Garage, des Gartens usw.) zu gewähren, als er selbst hat, und damit also sogar die Kündigung wegen Eigenbedarf wegfiele, weil der Vermieter nur dem Hauptmieter kündigen könnte, der Untermieter aber weiterhin im Keller wohnt. Ich habe als Vermieter gegenüber dem Hauptmieter Kündigungsfristen einzuhalten, und verlange nur von ihm, wenn er die Kündigung erhält und akzeptiert oder seinerseits kündigt, dem Untermieter entsprechend zu kündigen, um so sicherzustellen, dass er das Haus als ganzes zurückgeben kann. Wie er dann in seinem Untervermietungsvertrag sicherstellt, dass er dem Untermieter mit entsprechenden Fristen kündigen kann, liegt in seiner Verantwortung. (Auch hier wieder: Welche Handhabe hat der Vermieter, wenn der Hauptmieter genau dies versäumt?) Wenn es hier Formulierungen gibt, die als Bedingung für die Erlaubnis akzeptabler sind, immer her damit.

Ja, die Kellerwohnung hat einen eigenen Eingang von außen und ist mit der Hauptwohnung durch eine abschließbare Tür verbunden. Ich sehe allerdings keine rechtliche Relvanz darin, außer der Tatsache, dass im Gegenteil zu einer z.B. Kellerwohnung mit gemeinsamen Treppenhaus und Hauseingang hier keine Regelung für gemeinschaftlich genutzte Räume gefunden werden muss. Ansonsten ist doch Untervermietung gleich Untervermietung, oder?

-- Editiert von m.dietz am 05.10.2017 01:13

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(53837 Beiträge, 24182x hilfreich)

Zitat (von m.dietz):
Mit dem "ist dem Mieter eh nicht gestattet" sind wir wieder bei dem gleichen Problem, das zur ursprünglichen Frage geführt hat: "Was wenn er es trotzdem macht?"

Das nennt sich "allgemeines Risiko des Vermieters". Dann muss er schauen, wie er dagegen vorgeht.



Zitat (von m.dietz):
Und wieso sollte die Tatsache, dass ein Nutzungsrecht beendet wird, das der Haupmieter dem Untermieter gewährt hat, weil er selbst nach dem Ende seines eigenen Mietverhältnisses nicht mehr darüber verfügen kann, die Mieterrechte des Untermieters aushebeln?

Tun sie ja gerade nicht. Weshalb der Untermieter auch die volle Mieterrechte ausüben kann und so was wie "das Untervermietungsverhältnis endet spätestens zum Ende des Hauptmietverhältnisses" in der Erlaubnis keine Relevanz hätte.



Zitat (von m.dietz):
Auch hier wieder: Welche Handhabe hat der Vermieter, wenn der Hauptmieter genau dies versäumt?

Keine. Ist doch das Problem des Hauptmieters und nicht das des Hauptvermieters.



Zitat (von m.dietz):
Ansonsten ist doch Untervermietung gleich Untervermietung, oder?

Nicht mal im Ansatz...



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#7
 Von 
reckoner
Status:
Schlichter
(7427 Beiträge, 2896x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Ja, die Kellerwohnung hat einen eigenen Eingang von außen und ist mit der Hauptwohnung durch eine abschließbare Tür verbunden. Ich sehe allerdings keine rechtliche Relvanz darin, außer der Tatsache, dass im Gegenteil zu einer z.B. Kellerwohnung mit gemeinsamen Treppenhaus und Hauseingang hier keine Regelung für gemeinschaftlich genutzte Räume gefunden werden muss. Ansonsten ist doch Untervermietung gleich Untervermietung, oder?
Ob eigener Eingang oder nicht spielt imho keine Rolle, mir ging es um die Abgeschlossenheit. Normalerweise ist Untervermietung ja sowas wie eine WG, und da gelten dann etwas andere Regelungen als bei gewöhnlichen Mietverhältnissen (insbesondere bezüglich Kündigung).
Wenn du aber eine komplette Wohnung untervermietest, dann unterliegt das meiner Ansicht nach dem vollen Mietrecht. Und eine Kündigung des Hauptmieters reicht dann eben nicht aus auch den Untermieter raus zu bekommen.

Stefan

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(29233 Beiträge, 8999x hilfreich)

Du verstehst offenbar immer noch nicht, was wir Dir sagen wollen.

Die von Dir geplante Untervermietungserlaubnis ist je nach Klausel wahlweise überflüssig, sinnlos oder unwirksam.

Mit so einer Untervermietungserlaubnis verzichtest Du als Vermieter ohne erkennbaren Grund auf Dir zustehende Rechte, während dem Hauptmieter keine Pflichten auferlegt werden, die er nicht ohnehin zu erfüllen hätte. Du hast doch bereits eine informative Seite gefunden, von der Du auch einen Mustertext hast. Warum machst Du das nicht einfach so, wie es dort beschrieben ist?

Der Hauptmieter hat nach § 553 BGB ohnehin einen Anspruch auf Untervermietung. Es macht daher keinen Sinn, eine pauschale Erlaubnis zu erteilen und damit die gesetzliche Erlaubnis für den Hauptmieter nicht etwa einzuschränken, sondern sogar noch zu erweitern. Zudem möchte ich auf den § 553 Abs. 3 BGB verweisen. Das führt dazu, dass sämtliche Bedingungen oder Einschränkungen, die über die gesetzlich ohnehin geltenden Regelungen hinaus gehen unwirksam sind.

Es passiert hier wieder etwas, das im Mietrecht bei Privatvermietungen häufig zu beobachten ist. Ein Mieter, der seine Rechte nicht kennt trifft auf einen Vermieter, der seine Pflichten nicht kennt. In so einer Situation ist am Ende der Vermieter immer der Dumme. Der Mieter wird nämlich durch umfangreiche gesetzliche Regelungen vor seiner Dummheit geschützt, der Vermieter dagegen nicht.

Aufgrund seiner Unkenntnis der gesetzlichen Pflichten, meint hier wohl der Vermieter, einen schönen Vertrag aufzusetzen zu müssen mit dem er den Mieter dessen Pflichten aufzeigen will und merkt dabei gar nicht, dass der einzige Effekt dieses Vertrages die Einschränkung der eigenen Rechte ist.

Daher noch einmal ganz deutlich:
In der aktuellen Situation sollte der Vermieter rein gar nichts machen. Bestenfalls kann er den rechtlich unkundigen Mieter darauf aufmerksam machen, dass dieser doch schon gesetzlich das Recht zur Untervermietung nach § 553 BGB hat und es daher keiner Erlaubnis durch den Vermieter im Vorfeld der Untermietersuche bedarf. Außerdem darf man so einen Hauptmieter darauf hinweisen, dass dieser durch die Untervermietung selbst zum Vermieter wird und beim Abschluss des Mietvertrages mit dem Untermieter entsprechende Sorgfalt walten lassen möge. Diese Dinge sollte man aber nur mündlich mitteilen und nicht in Form einer Untervermietungserlaubnis.

Wenn der Vermieter unbedingt jetzt schon etwas schriftlich machen möchte, dann möge er das Schreiben aus Kapitel 2.1 der selbst gefundenen Seite an den Mieter ohne eigene Ergänzungen schicken.

Wenn dann der Hauptmieter irgendwann einen Untermieter gefunden hat, dann kann der Vermieter eine Erlaubnis nach Kapitel 2.2 erteilen ohne irgendwelche Ergänzungen. Vielmehr müsste er im konkreten Fall den Abschnitt zur Mieterhöhung weglassen, da sich die Personenzahl in der Wohnung aufgrund des vorherigen Auszuges des Kindes nicht ändert. Das Einverständnis des Mieters mit den Konditionen ist damit auch überflüssig.

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#9
 Von 
m.dietz
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielleicht etwas spät, hier noch zu antworten, aber ich hatt die letzten Wochen überhaupt keine Zeit irgendwas zu erledigen. Und schon sind 2 Monate vergangen...

Also, wenn keine Erlaubnis benötigt wird, dann nur kurz als "Ja sie dürfen, aber denken Sie daran, Sie sind dann der Vermieter mit entsprechenden Pflichten" am Telefon. Habe ich soweit verstanden. Soweit erstmal Danke. Ich dachte nur so etwas sei notwendig, weil es doch sonst immer heißt, der Vermieter müsse einer Untervermietung oder Nutzungsüberlassung zustimmen. Entsprechende Forderungen wegen Schäden, die der Untermieter verursacht, oder einer deutlich höheren Abnutzung als durch den Sohn verursacht worden wäre (z.B. weil der Untermieter dort ein Gewerbe mit hohem Kundenverkehr betreibt), muss ich dann, wenn ich das richtig verstanden habe an den Untermieter selbst stellen, oder bleibt dies Risiko des Gebäudeeigentümers, dass ein Untermieter die Wohnung stärker beansprucht oder beschädigt, als es der Hauptmieter tat?

Und Stefan: eine Untervermietung und eine WG haben üblicherweise den Unterschied, dass eine klassische WG eine Vermietung an mehrere gleichberechtigte Personen in einem Mietvertrag sind (dann steht auch jeder voll für die Gesamtmiete ein, und muss sich notfalls an seine WG-Kumpel wenden, um das Geld zurückzuholen, was er über seinen Anteil hinaus an den Vermieter zahlen musste), während die klassische Untervermietung einen Hauptmieter hat, mit einem Mietvertrag, und der dann viele weitere Untervermietvertäge abschließen kann. Auch wenn im Endeffekt die Wohnsituation dieselbe ist, ist es die Vertragssituation nicht.

Rein interessehalber aber noch: Was passiert denn, wenn ein Mieter mit einem Untermieter einen Mietvertrag für 10 Jahre schließt und dann selbst zur Quartalsfrist kündigt, weil er sich mit dem Untermieter verkracht hat? Geht denn dann wenigstens der Mietvertrag auf den Hauptvermieter über, so dass dieser dann die Miete kassieren und ggf. eine Kündigung einreichen kann? Denn an den Mieter kann man dann ja wohl nach Ende des Mietvertrages keine Ansprüche mehr stellen, oder? Und was ist dann mit der Klausel, die Wohnung bei Auszug besenrein zu übergeben, wenn da noch ein Untermieter wohnt, ist das ja wohl kaum besenrein?

Gruß
Martin

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#10
 Von 
reckoner
Status:
Schlichter
(7427 Beiträge, 2896x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Und Stefan: eine Untervermietung und eine WG haben üblicherweise den Unterschied, dass eine klassische WG eine Vermietung an mehrere gleichberechtigte Personen in einem Mietvertrag sind
Einerseits stimmt das nicht, man kann auch an nur eine Person vermieten und diese betreibt dann die WG (bei schnell wechselnden Bewohnern dürfte das für den Vermieter sogar deutlich besser sein (er muss nicht hinter Kleingeld her rennen, die Haftung für Schäden ist klar, er hat keinen Papierkram, keine Übergaben u.s.w.).
Aber darum ging es mir gar nicht. Der Punkt ist, dass die eingeschränkten Mieterrechte nur für WGs gelten. Da kann man einfach mal jemand vor die Tür setzen, wenn er das Klo nicht putzt. :grins:
Wenn man aber die komplette Wohnung indirekt vermietet, also mit einer Zwischenperson, dann ändert das absolut nichts an den Mieterrechten.

Nochmal, ich hatte ja speziell auf das Zitat "das Untervermietungsverhältnis endet spätestens zum Ende des Hauptmietverhältnisses," gepostet, und das stimmt halt absolut nicht.

Dein letzter Absatz beschreibt ganz gut, was für Probleme man bekommen kann.

Stefan

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