Abschreibung der Mietwohung nach Eigennutzung

Abschreibung Mietwohung nach Eigennutzung

Hallo,
ich bin im September letztes Jahr (2016) aus meiner Eigentumswohnung (BJ 2003) ausgezogen, habe mich zum 1.10.2016 ordnungsgemäß umgemeldet, und mich auch seit Mitte September nachweislich um Mietinteressenten gekümmert. Tatsächlich geklappt hat es erst nach Einschalten einer Maklerin (besseres Expose, bessere Fotos, Beschreibung, etc.) und ein Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) kam zum 1.12.2016 zustande (Schlüsselübergabe schon im November).

Meine Fragen:
- Nach $7EStG werden Wohnungen oder Häuser über 50 Jahre zu je 2% linear abgeschrieben (degressiv ist in meinem Fall nicht zulässig und auch nicht lohnenswert). Die 50 Jahre sind die sog. "betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts". Wie verhält es sich damit bei der Änderung der Widmung der Wohnung von der selbstgenutzten zur vermieteten (= "Erzielung von Einkünften")? Nach meinem Verständnis ändert sich mit dem Auszug des einen Bewohners und dem Einzug eines anderen nicht die "betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer", die Abschreibung beginnt ja auch beim Mieterwechsel nicht neu. Eigentümerwechsel oder Neuinvestition haben nicht stattgefunden.
- - Nehme ich die restlichen 37 Jahre zu je 2% ab 2016 in Anspruch?
- - Oder greift eine Restwert/Restlaufzeitregelung ähnlich $7 Abs. (3) (ist eigentlich äquivalent zu dem letzten Punkt)
- - Oder wird der Restwert bestimmt und die "betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer" von 50 Jahren beginnt erneut?
- - Oder gibt es eine andere zwingende Regelung?

- Wird die Anteilige Regelung (Abschreibung im Jahr der Anschaffung reduziert sich um jeweils 1/12 für jeden Monat, der VOR der Anschaffung liegt, $7EStG Abs (1) Satz 4) bei Mietwohnungen und -Häusern angewendet? Meines Wissens (und jede Steuersoftware, die ich kenne, berechnet das so) werden Mietwohnungen und -Häuser ab dem Jahr der Fertigstellung sofort mit den vollen 2% abgeschrieben.
- - Muss ich unter dieser Prämisse eine Anteilige Regelung im Jahr des Überangs zwischen Selbstbezug und Vermietung hinnehmen?
- - Wenn ja, darf ich dann darauf bestehen, dass auch das Jahr der Herstellung quotiert wird (Übergabe und Einzug waren im November 2003)?
- - Und, selbst, wenn ja: Dann müsste doch für die Bestimmung der Quote der Monat herhalten, ab dem ich die Wohnung vermieten WILL und KANN, nicht der, ab dem ich tatsächlich Miete einnehme. Es gibt ja auch keine Unterbrechung der Abschreibung bei einzelnen Monaten Leerstand wegen Mieterwechsels.

- Und noch eine Frage: Ich habe die Herstellungskosten aus dem Kaufvertrag laut Einheitswertbescheid aufgeteilt (20% Grund, 80% Gebäude). Ist die Quote aus dem Einheitswertbescheid "belastbar" für die Steuererklärung?
Das Finanzamt hat mir eine andere Quote ausgerechnet, allerdings mit einem scheinbar ziemlich aktuellen Bodenrichtwert, der ist nämlich höher als die Marktpreise 2016. Zurückgerechnet auf das Kaufjahr 2002 ist da immerhin ein Faktor 3 dazwischen. Wenn die darauf beharren, gibt es vermutlich eine Klage.
- - Falls jemand zufällig Bodenrichtwerte (auch wenn nur einzelne Eigenschaften passen) hat, wäre ich auch dankbar. Sonst muss ich halt mal selber die 30€ in die Anfrage investieren: München, 81673, Stadtteil Berg am Laim, "durchschnittliche Lage".

Liebe Grüße und vielen Dank im Voraus!
Micha