Abnahme einer ETW und mögliche Mängel

26. Juni 2017 Thema abonnieren
 Von 
ClassA
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Abnahme einer ETW und mögliche Mängel

Liebes Forum,

ich habe mir vor einiger Zeit eine ETW gekauft. Eine Abnahme soll bald dazu dienen die Wohnung Mängelfrei zu bestätigen bzw. mögliche Mängel vor der Übergabe zu beheben. Da ich relativ oft auf der Baustelle war, habe ich aber durch häufiges Kontrollieren schon viele Mängel erledigen können, der BT hat sich gefreut, denn das ist in frühen Bauphasen für Ihn viel günstiger als später.


Dennoch habe ich ein paar Fragen zur bevorstehenden "offiziellen " Abnahme:


1) Angenommen eine Wand in einem Raum ist etwas kleiner als auf dem Archtektenplan angegeben. Sagen wir mal eine 4,00 m Wand wäre nur 3,97 (cm kleiner) - Ist das schon ein Mangel ? Ich gehe mal davon aus das der BT dann nicht einfach eine Wand versetzen wird (weil ggf. ein anderer Raum dadurch 3 cm größer geworden ist). Und falls das ein Mangel ist, was ist dieser Mangel beispielsweise "Wert" (Minderung ?)

2) Viele Dinge können bei der Abnahme nur schwer geprüft werden. Bei mir wurden beispielsweise Netzwerkkabel verlegt, die ich erst später prüfen kann.Ebenso sind ja i.d.R. keine Lampen installiert, so dass man sehen könnte ob die Elektroleitungen alle OK sind. Ist die Abnahme also unter "Vorbehalt" oder ist das üblich, dass dass dann in die Gewährleistung nach der Übergabe fällt ?

3) Das gleiche gibt z.B. für die FBH, die wird wohl kaum "volle Pulle " Laufen. Ich hab aber auch gehört, dass das auch ein Mangel sein kann, wenn die nicht genug Leistung bringt so das die Zimmer nicht warm genug werden. Das Problem kann man ja auch schwer bei Übergabe feststellen. Später, wenn man das Geld bezahlt hat, werden solche größeren Mängel dann wie gelöst ?




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12 Antworten
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#1
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von ClassA):
Netzwerkkabel verlegt, die ich erst später prüfen kann.

Dafür muss der Auftragnehmer ein Meßprotokoll übergeben, wo auch jeweils die Werte und die Längen angegeben sind.
Zitat (von ClassA):
Ebenso sind ja i.d.R. keine Lampen installiert, so dass man sehen könnte ob die Elektroleitungen alle OK sind.

Auch dafür muss der AN ein Prüf- Meßprotokoll mit der Dokumentation liefern.
Zitat (von ClassA):
Sagen wir mal eine 4,00 m Wand wäre nur 3,97 (cm kleiner) - Ist das schon ein Mangel ?

Das wird man nicht durch bekommen.
Zitat (von ClassA):
solche größeren Mängel dann wie gelöst

Gewährleistung bei VOB 4 Jahre / BGB 5 Jahre, je nach Grundlage beim Vertrag. Allerdings bei technischen Einbauten 2 Jahre oder man lässt entsprechende Wartungen durchführen.

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Eine Abnahme soll bald dazu dienen die Wohnung Mängelfrei zu bestätigen bzw. mögliche Mängel vor der Übergabe zu beheben.


Nicht wirklich. Eine Abnahme soll dazu dienen, die bei der Übergabe noch vorhandenen Mängel zu dokumentieren und den Anspruch auf Nachbesserung zu erhalten.

Meine persönliche Erfahrung dazu:
Wer bei einem Neubau eine Abnahme ohne Mängel erklärt, der hat nicht richtig gesucht. Dann die Abnahme zu verweigern und zu warten bis alle Mängel beseitigt sind, ist normalerweise auch nicht zielführend. Daher wird üblicherweise eine Abnahme mit Restpunkten erklärt, es sei denn man findet wirklich schwer wiegende Dinge.

zu 1) Nein, das ist weniger als 1% Toleranz und somit hinzunehmen.
zu 2) Das wären versteckte Mängel, die auch nach Abnahme noch beanstandet werden können
zu 3) Auch das wäre ein versteckter Mangel.

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#3
 Von 
ClassA
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

bzgl. Messprotokolle:

Bei den Netzwerkkabeln stelle ich mir das schwer vor, denn die Werden nicht "angeklemmt", sondern kommen nur aus einer Leerdose. Sprich, selbst der Elektriker kann hier kein Netzwerk-Tester dranhängen. Demnach denke ich das ist dann ein verdeckter Mangel gemäß @hh (Poster 2)

Ich hab auch nach häufigem Suchen keine echt gute Checkliste gefunden, die über die häufigsten Mängel berichtet. Ich lese zwar viel über verschmutzte Elemente, oder kleinere Kratzer, aber nichts wirklich "wesentliches". Gibt es Beispiele für eine Mängelliste, oder Tpyische Mängel in einer ETW ?

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#5
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von ClassA):
Bei den Netzwerkkabeln stelle ich mir das schwer vor, denn die Werden nicht "angeklemmt"

Glückwunsch, wie schon oben erwähnt meist ist der Dosenanklemmer der Fehler, und wenn man ein Cat 7 Kabel beim Anschließen ein wenig zieht, ein Kabelbruch.
So was hat gar keine Gewährleistung, es sei denn die Dosen würde eine Fachfirma anschließen, aber selbst da würden sich zwei Firmen streiten, wer hat Schuld.
Zitat (von ClassA):
Gibt es Beispiele für eine Mängelliste, oder Tpyische Mängel in einer ETW ?

Nö die Mängel können total verschieden sein, aus dem Grund nimmt man entweder einen Sachverständigen oder unabhängigen Architekten zur Abnahme mit.

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#6
 Von 
ClassA
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Also das mit den Kabel ist in der Praxis i.d.R. kein Problem. Moderne Kabeltester können einem sagen wo ein Kabelbruch ist...und wenn der 5 m weiter liegt, ist klar, das das Problem nicht an der Klemmleiste liegt.

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Ich lese zwar viel über verschmutzte Elemente, oder kleinere Kratzer,


Die Dinge sind erst einmal wichtig, es sei denn, man ist bereit so etwas zu tolerieren. So etwas kann man auch nur sehr schwer nach einer Abnahme nachmelden, da es dann heißt, das war bei der Abnahme nicht und man hat die Kratzer oder Verschmutzungen nach Abnahme selbst verursacht.

Bei Dingen, bei denen sich Leistungen des Bauträgers mit Eigenleistungen überschneiden muss man sowieso mit Diskussionen darüber rechnen, wer denn Schuld hat. Da eine ETW eigentlich immer über einen Bauträger abgewickelt wird, muss man sich jedoch keine Gedanken darüber machen, welcher Handwerker einen Mangel verursacht hat. Man hat den Nachbesserungsanspruch gegenüber dem Bauträger und der muss dann sehen, wie er das an den richtigen Handwerker weiter leitet.

Zitat:
aber nichts wirklich "wesentliches".


Wesentliches taucht hoffentlich nicht auf. Wenn man einen dicken Kratzer in der Tür oder im Fenster übersieht, ist das aber bei einer nagelneuen ETW auch ärgerlich. Ich hatte z.B. Mini-Brandspuren im Fenster, die wohl durch Funkenflug während der Bauphase entstanden sind.

Bei einer ETW sind die allermeisten Dinge, die man so unter "Baupfusch" zusammen fassen könnte und deren Beseitigung später nicht nur ärgerlich sondern auch teuer wird ohnehin Teil des Gemeinschaftseigentums. Dafür gibt es eine gesonderte Abnahme über die Eigentümergemeinschaft und die sollte auch durch Unterstützung eines Sachverständigen erfolgen.

Für die Abnahme des Sondereigentums gilt:
- sich alles genau und kritisch anschauen
- alle Funktionen so weit wie möglich testen, d.h. alle Armaturen, alle Schalter, alle Hebel, alle Fenster
- alles auf Vollständigkeit prüfen

Gerade bei diesen Dingen wird bei einer späteren Mängelanzeige dann schnell behauptet, das hätte der Eigentümer nach der Abnahme verursacht. Bei versteckten Mängeln zieht so eine Argumentation im Regelfall nicht.

Zitat:
und wenn der 5 m weiter liegt, ist klar, das das Problem nicht an der Klemmleiste liegt


Das sehe ich auch so. Und wenn man das Netzwerkkabel später selbst anschließt, dann sollte es klar sein, dass man für einen Fehler in der Dose selbst verantwortlich ist.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von ClassA):
Moderne Kabeltester können einem sagen wo ein Kabelbruch ist...und wenn der 5 m weiter liegt, ist klar,

Schön, jedoch nicht den Zeitpunkt wann das Kabel beschädigt wurde.
Einmal beim Abmantel zu starkt gezogen und es kann 8 m an einer Biegung ein Drähtchen abreißen.
So was nennt man einfach falsche Sparsamkeit, man lässt die Firma wo die Kabel zieht auch die Netzwerksdosen anschließen und verlangt das Meßprotokoll. So nebenbei mit einen Kabeltester kann man keine Aussage treffen, da muss ein Kabelzertifizierer verwendet werden, und modern, na ja wenn eine seit ca 10 Jahren bekannte und verwendete Technik modern ist, sei es gut.
Zitat (von hh):
Man hat den Nachbesserungsanspruch gegenüber dem Bauträger und der muss dann sehen, wie er das an den richtigen Handwerker weiter leitet.

Richtig, nur als Laie wird man eben nur die offensichtlichen Mängel erkennen. Den Abgleich mit dem Bauvertrag und die vertragsgemäße Ausführung nach den entsprechenden DIN Normen ist für den Laien eh mangels Kenntnis und Zugriff auf die Normen nicht möglich. Manches hat kaum einen Einfluss, außer man sieht davon ab, das man für was bezahlt hat, was in minderer Qualität ausgeführt worden ist, oder andere Baustoffe verwendet wurden.

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#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Einmal beim Abmantel zu starkt gezogen und es kann 8 m an einer Biegung ein Drähtchen abreißen.


Kennst Du einen Fall, bei dem das schon passiert ist? Sollte das tatsächlich passieren, dann ist das Kabel falsch verlegt worden und daher auch dann Sache des Elektrikers, wenn der Hobbybastler zu stark gezogen hat.

Eines ist aber wohl wahr: Bauhandwerker sind sehr erfinderisch bei Ausreden und spekulieren dabei durchaus auf die Unkenntnis des Bauherren.

Zitat:
Manches hat kaum einen Einfluss, außer man sieht davon ab, das man für was bezahlt hat, was in minderer Qualität ausgeführt worden ist, oder andere Baustoffe verwendet wurden.


Das betrifft bei einer ETW nahezu ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, ist daher nicht Gegenstand einer Abnahme des Sondereigentums.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist ungleich schwerer als die Abnahme des Sondereigentums und erfordert auch weit mehr Fachkenntnisse.

-- Editiert von hh am 26.06.2017 20:49

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von hh):
Kennst Du einen Fall, bei dem das schon passiert ist

Geschäftlich gibt es da häufig Ärger, wo man als Planungsbüro gerade bei Geschäftskunden wo meinen dann die Hauselis können die Dosen auch anschließen. Die Fehler lassen sich dann an einem unbeschädigtem Kabel wieder reproduzieren.

Zitat (von hh):
dann ist das Kabel falsch verlegt worden und daher auch dann Sache des Elektrikers, wenn der Hobbybastler zu stark gezogen hat.

Falsch, es gibt eben wieder genau mehrere Normen welche eingehalten werden müssen, und damit ist der Eli raus, wenn er den Nachweis erbringen kann.Aber genau hier sind wir wieder beim technischen Laien ohne Zugriff auf die Normen, aus dem Grund Architekten oder Planungsbüros mit zur Abnahme.
Zitat (von hh):
Eines ist aber wohl wahr: Bauhandwerker sind sehr erfinderisch bei Ausreden und spekulieren dabei durchaus auf die Unkenntnis des Bauherren.

Lässt man Bauträger außen vor, wo man persönlich keine gute Meinung hat, ganz klar nein. Die meisten Handwerker verstehen ihr Handwerk, wenn man zwischen Bauherr und Handwerker steht, stellt man das sehr oft fest. Häufig ist es wie wenn der Bauherr aus Sparsamkeit und fehlendem Verständnis nicht nach fragt, und statt dessen sich danach beklagt, er hätte das falsche erhalten. So wie hier auch gerade erst beim Rolladentread, ist es vergleichbar mit einer Pizzabestellung, man bestellt Pizza Magarita und danach wundert man sich, wo sind Pilze, Salami und Schinken usw. Das was ich die letzten 15 Jahren in dem Beruf als Vermittler (oder so ähnlich) erlebt habe, darüber könnte man mehr als ein Buch füllen,
Zitat (von hh):
Das betrifft bei einer ETW nahezu ausschließlich das Gemeinschaftseigentum,

Nö das fängt beim verwendeten Putz an, geht über Trittschalldämung wo man billig arbeiten kann und teuer abrechnen, Laminat in verschiedenen Abriebklassen, Fenster wenn diese nicht Gemeinschaftseigentum sind, bis hin zu Elektroinstallation (wo man leicht von normgerechten Kabeln und Ausstattung abweichen kann).
Aus dem Grund gibt es Bausachverständige welche eben schon von Hause aus die üblichen Tricks erkennen. leider gibt es auch dabei ein paar schwarze Schafe, welche mit geringen Fixum und gegen Provision anteilig der Minderung arbeiten.

Es muss halt jeder selbst wissen, nimmt man sich zur Abnahme unabhängige Fachleute mit, viele Planungsbüros haben Fachplaner für die Gewerke, mit Kosten vielleicht von 700€, welche zuvor den Bauvertrag durchgehen und dann die fachgerechte Ausführung überprüfen, oder man meint als Laie es geht. Wenn dann in 10 Jahren oder mehr ein Handwerker für eine Renovierung mehr Geld will, weil die Ausführung von damals schon nicht nach Stand der Technik erfolgte, gut dann trägt man halt die Kosten.

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#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119437 Beiträge, 39726x hilfreich)

Zitat (von ClassA):
Sagen wir mal eine 4,00 m Wand wäre nur 3,97 (cm kleiner) - Ist das schon ein Mangel ?

Nö, das ist wohl eher eine Abweichung innerhalb der Toleranz.



Zitat (von ClassA):
Bei mir wurden beispielsweise Netzwerkkabel verlegt, die ich erst später prüfen kann.Ebenso sind ja i.d.R. keine Lampen installiert, so dass man sehen könnte ob die Elektroleitungen alle OK sind.

Das kann man auch bereits jetzt prüfen.
Sollte einem das mangels Kompetenz und Gerätschaft nicht möglich sein, dann kann man jemand damit beauftragen der beides besitzt.



Zitat (von ClassA):
Später, wenn man das Geld bezahlt hat, werden solche größeren Mängel dann wie gelöst ?

Bei seriösen und einsichtigen BT mittels Gewährleistung oder Garantie.
Bei allen anderen mit Anwälten, Gerichtverfahren und Sachverständigen.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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