Abmahnung im Mietrecht

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IDer folgende Artikel befasst sich mit der Abmahnung im Mietrecht. Es werden Hinweise gegeben, wie sich Mieter verhalten sollten, wenn sie eine Abmahnung vom Vermieter erhalten.

Sie schauen in Ihren Briefkasten und finden ein Schreiben Ihres Vermieters bzw. seines Rechtsanwalts vor, in dem Ihnen ein Vorwurf gemacht wird und Sie abgemahnt werden.

Oft ist Gegenstand einer solchen Abmahnung, dass die Mietsache nicht ordnungsgemäß genutzt wird, sei es durch Verstöße gegen die Hausordnung, wie Lärm- und/oder Geruchsbelästigungen, Beschädigungen etc. oder sei es weil die Miete nicht pünktlich gezahlt wird.

In vielen Fällen ist an der Abmahnung nichts dran oder die Version des Vermieters deckt sich nicht mit der Ihrigen.

1. Welche Bedeutung kommt der Abmahnung zu?

Die Abmahnung zieht keine unmittelbaren Rechtsfolgen nach sich. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzungen nach §§ 573 Absatz 1, 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB setzt keine vorhergehende Abmahnung voraus.

Jedoch kommt der Abmahnung erhebliches Gewicht dann zu, wenn das Fehlverhalten an sich kein erhebliches Gewicht hat, aber die Missachtung der Abmahnung ihr das erforderliche Gewicht verleiht und den Vermieter in die Position versetzt kündigen zu können.

Daraus kann nun als Faustformel abgeleitet werden, dass immer, wenn kein besonders schweres Fehlverhalten vorliegt, der Vermieter erst nach ausgesprochener Abmahnung wirksam kündigen kann.

Ein zur Kündigung berechtigender Pflichtverstoß wurde zum Beispiel verneint bei: Einmaliger oder nicht wiederholter lautstarker Ehestreit, gewöhnlicher Kinderlärm, unerlaubtes Abstellen des Pkw auf dem Hof, unerlaubtes Einrichtern einer Antenne.

In solchen Fällen sollte der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen, um später kündigen zu können. Für den Mieter bedeutet dies, dass er die Abmahung durchaus als Vorbereitungsmaßnahme für eine spätere Kündigung betrachten darf.

2. Was sollte bei Abmahnung durch Vertreter im Namen des Vermieters beachtet werden?

Auf die Abmahnung ist § 174 BGB anwendbar. Das bedeutet immer dann, wenn ein Dritter (z.B. ein Rechtsanwalt) im Namen des Vermieters abmahnt und er keine Originalvollmacht seinem Schreiben beifügt, der Mieter die Abmahnung unverzüglich (= ohne schuldhaftes Zögern) zurückweisen kann, mit der Folge, dass die Abmahnung unwirksam wird. Der Vermieter kann dann zwar, eine neue Abmahnung aussprechen bzw. unter Beifügung einer Originalvollmacht aussprechen lassen, jedoch kann auf diese Art und Weise erstmal Zeit gewonnen und sich ein "Standing" gegenüber dem Vermieter verschafft werden.

3. Wie kann man gegen die Abmahnung sonst vorgehen?

Leider besteht nach wohl herrschender Auffassung kein unmittelbarer Rechtsschutz gegen eine mietrechtliche Abmahnung. Sie können also grundsätzlich nicht auf Rücknahme oder Feststellung der Unwirksamkeit der Abmahnung klagen.

Jedoch ist es möglich zunächst einmal die Abmahnung zurückzuweisen und eine Gegendarstellung abzugeben.

Ob die Abmahnung letztlich berechtigt war, wird, wenn es wegen einer späteren Kündigung zu einem Gerichtsverfahren kommt, durch das Gericht mittelbar geprüft.

4. Sollte man sich durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen?

Ja, insbesondere dann, wenn die Gegenseite durch einen Rechtsanwalt oder eine Verwaltung vertreten wird. Der Wissensvorsprung und die Erfahrung der Gegenseite mit solchen Fällen würde es mit sich bringen, dass Sie den Prozess alleine nicht effizient führen können und von "Waffengleichheit" nicht gesprochen werden kann.

Die Anwaltskosten werden von einer Rechtsschutzversicherung, die mietrechtliche Angelegenheiten abdeckt, übernommen. Ferner kommt die Beantragung von Prozesskostenhilfe in Betracht, wenn Sie nicht über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügen und Ihre beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint.