(Mietrecht) fristlose Kündigung abgewehrt, hilfsweise fristgerechte Kündigung mit falsche Frist (3 s

Question

Hallo zusammen,

bei mir hatte sich durch mein Versäumnis folgende Situation ergeben:
durch finanzielle Probleme (Übergang von Arbeitslosigkeit in Arbeitsverhältnis, mit Gehaltszahlung zum 15., zeitgleich 2 Pfändungen auf meinem P-Konto, letztere sind derzeit ruhend) konnte ich zunächst die Miete nicht vollständig und danach auch erst verspätet zahlen.
Mit der Hausverwaltung hatte ich ausmachen können, dass die Miete immer erst zum 15. gezahlt wird, weil ich da erst mein Gehalt bekomme und keine Rücklagen habe um diese zum 1. zu zahlen. Das war auch soweit okay.
Aufgrund der Pfändungen bin ich weiter ins finanzielle Schlingern geraten und habe über all dies, in meiner eigenen Blödheit, versäumt einen Dauerauftrag für die Miete einzurichten. (Selber Schuld, sage ich da mal.)

In den folgenden Monaten sind einige Mieten Rückstand entstanden, wodurch ich zunächst ein Schreiben wegen Mietrückstand erhalten habe (April '15) (ich finde es gerade nicht, kann daher nicht sagen ob es eine "Erinnerung", "Mahnung" oder "Abmahnung" war). Auf die ich, blöder Weise, nicht weiter reagiert habe (wird ja schon irgendwie gut gehen).

Einen Monat später (21. Mai '15) kam es dann zur fristlosen Kündigung, die ich aber dann durch Begleichung der Mietschulden, zudem Zeitpunkt waren noch 4 Mieten offen, abwenden konnte.

Die HV hatte mir im Auftrag der Vermieters gekündigt, fristlos, und hilfsweise zum 31.8.15, gemäß § 543 Abs. 1 BGB . Wobei ich durch die Dauer des Mietvertrages, vom 1. März 2007, eine Kündigungsfrist von 6 Monaten habe, somit ich eigentlich erst zum 30.11.15 die Wohnung verlassen müsste.
Außerdem wurde unter Hinweis auf § 545 BGB einer Fortsetzung des Mietgebrauchs über den vorgenannten Beendigungszeitpunkt hinaus widersprochen.

Nach dem "Studium" diverser Seiten für Mieter wie Vermieter, Foren und eines Bekannten der selber Vermieter ist, bin ich mehr verwirrt als wirklich schlauer geworden.

Meine Fragen:
1. sehe ich das mit der Frist 6 statt 3 Monate richtig, oder gilt für diesen Fall, vorangehende fristlose Kündigung eine andere Regelung?
2. Hat ein Widerspruch zur ordentlichen fristgerechten Kündigung, generell wohl keine Aussicht auf eine Chance, sollte es vor Gericht gehen bzw. habe ich in diesem Fall überhaupt ein "Recht" darauf? (Soweit ich verstanden habe wohl in beiden Fällen NEIN.)
3. Wie sieht es mit einem Widerspruch aus bzgl. der falschen Frist. Macht das Sinn oder ist das, soweit ich es verstanden habe, bereits gesetzlich geregelt? (Heißt, dass die korrekte Frist automatisch an Stelle der falschen tritt.)

Wer hat mit einem solchem Fall Erfahrung und kann mir da entscheidende Antworten zu liefern?
(Mir ist durchaus klar, dass ich hier keine rechtsverbindliche Antwort erwarten kann. Mir geht auch eher um eine Orientierung.)

NACHTRAG
Ich habe eben noch was gelesen:
"Wird die Kündigung nicht durch den Vermieter selber sondern durch einen Dritten (Verwalter) erklärt, ist zum Nachweis der Bevollmächtigung eine Vollmacht im Original beizufügen (häufig wird aber keine oder alleine eine Kopie beigefügt). Dann besteht die Möglichkeit zum Widerspruch wegen fehlendem Nachweis der Bevollmächtigung, der aber unverzüglich erfolgen muss (§ 174 Satz 1 BGB ). Die Vollmacht kann zwar nachgereicht werden, das Kündigungsverfahren wird aber in jedem Fall hinausgezögert."
In meinem Mietvertrag steht, dass das Mietverhältnis zwischen mir und "dem Vermieter (Name, Adr.) vertr. durch HV (Name Adr.) als Vermieter" geschlossen wird.
Was mich zur nächsten Frage bringt.
4. Gilt das für den im Nachtrag erwähnten Fall als Nachweis für eine vorliegende Vollmacht?

-- Editier von ThoJa am 27.06.2015 10:07

RMHV · Answer

... konnte ich zunächst die Miete nicht vollständig und danach auch erst verspätet zahlen.    Damit liegt nach &#167; 543 Abs. 2 Nr. 3. a&rpar; i.V.m. &#167; 569 Abs. 3 Nr. 1. BGB ein Grund für die fristlose Kündigung vor.     ... kann daher nicht sagen ob es eine "Erinnerung", "Mahnung" oder "Abmahnung" war...     Da eine Abmahnung in diesem Fall nicht Voraussetzung für die Kündigung ist, spielt das keine Rolle.    Wobei ich durch die Dauer des Mietvertrages, mittlerweile knapp über 7 Jahre, eine Kündigungsfrist von 6 Monaten habe, somit ich eigentlich erst zum 30.11.15 die Wohnung verlassen müsste.    Die Kündigung gilt damit auf den nächstmöglichen Zeitpunkt.      Hat ein Widerspruch zur ordentlichen fristgerechten Kündigung, generell wohl keine Aussicht auf eine Chance, sollte es vor Gericht gehen bzw. habe ich in diesem Fall überhaupt ein "Recht" darauf? &lpar;Soweit ich verstanden habe wohl in beiden Fällen NEIN.&rpar;    Das Widerspruchsrecht ist in &#167; 574 BGB geregelt. Im Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift ist geregelt, dass es keinen Widerspruch gibt, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Die Aussichten werden also sehr nahe bei Null liegen.

kathi2008 · Answer

Das Widerspruchsrecht ist in &#167; 574 BGB geregelt. Im Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift ist geregelt, dass es keinen Widerspruch gibt, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Die Aussichten werden also sehr nahe bei Null liegen.  Die fristlose Kündigung hat sich aber durch Zahlung der ausstehenden Mieten erledigt. Gegen die fristgerechte Kündigung kann Widerspruch eingelegt werden.

ThoJa · Answer

Damit liegt nach &#167; 543 Abs. 2 Nr. 3. a&rpar; i.V.m. &#167; 569 Abs. 3 Nr. 1. BGB ein Grund für die fristlose &lpar;Kündigung Mietvertrag durch Mieter&rpar; Kündigung &lpar;Kündigung Mietvertrag durch Mieter&rpar; vor. Das war mir auch soweit klar. Dennoch Danke.      Zitat:... kann daher nicht sagen ob es eine "Erinnerung", "Mahnung" oder "Abmahnung" war...   Da eine Abmahnung in diesem Fall nicht Voraussetzung für die Kündigung ist, spielt das keine Rolle. Okay, danke für die Info. :-&rpar;  Habe ich zwischenzeitlich an anderer Stelle auch so gesehen. War in meinem Fall also eine "Good will"-Aktion seitens Vermieter/HV.      Zitat:Wobei ich durch die Dauer des Mietvertrages, mittlerweile knapp über 7 Jahre, eine Kündigungsfrist von 6 Monaten habe, somit ich eigentlich erst zum 30.11.15 die Wohnung verlassen müsste.  Die Kündigung gilt damit auf den nächstmöglichen Zeitpunkt. Ähm... ja? Und das heißt nun für mich, Auszug Ende August oder doch November wie ich es sehe und verstehe? Denn darum geht es mir hierbei.      Das Widerspruchsrecht ist in &#167; 574 BGB geregelt. Im Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift ist geregelt, dass es keinen Widerspruch gibt, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Die Aussichten werden also sehr nahe bei Null liegen. Danke!. :-&rpar; Dann habe ich den Punkt doch richtig verstanden.

ThoJa · Answer

Zitat:Das Widerspruchsrecht ist in &#167; 574 BGB   geregelt. Im Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift ist geregelt, dass es keinen Widerspruch gibt, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Die Aussichten werden also sehr nahe bei Null liegen.  Die fristlose Kündigung hat sich aber durch Zahlung der ausstehenden Mieten erledigt. Gegen die fristgerechte Kündigung kann Widerspruch eingelegt werden.    Danke für Antwort. Doch wie ich mittlerweile mehrfach gefunden habe, ist das in meinem Fall nicht zutreffen.  Hier ein Zitat: "Kündigung ohne vorausgegangene Abmahnung:  In besonderen Fällen, oder wenn dies im Mietrecht ausdrücklich zugelassen ist, kann auf eine Abmahnung des Mieters verzichtet werden. Eine außerodentliche Kündigung kann dann ohne vorangegangene Abmahnung ausgesprochen werden: Diese Fälle sind:  - eine Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg. Die Vermutung reicht nicht. &lpar; &#167; 543 Abs 3 BGB&rpar;. - oder  - die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist &lpar;insbesondere sehr schwere nachhaltige Störungen des Hausfriedens &#167; 569 Abs 2 BGB&rpar;   - oder  - der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist.  Quelle: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/a1/anmahnung.htm

kathi2008 · Answer

Doch wie ich mittlerweile mehrfach gefunden habe, ist das in meinem Fall nicht zutreffen.  Das bezieht sich aber auf die ausserordentliche &lpar;fristlose&rpar; Kündigung und die ist mit Zahlung der ausstehenden Mieten hinfällig.

RMHV · Answer

... Die fristlose Kündigung hat sich aber durch Zahlung der ausstehenden Mieten erledigt. Gegen die fristgerechte Kündigung kann Widerspruch eingelegt werden.    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis...   Die relevanten Vorschriften hatte ich genannt. In &#167; 574 Abs. 1 Satz 2 BGB steht explizit, dass es kein Widerspruchsrecht gibt wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Das hat nicht das geringste damit zu tun, ob es überhaupt eine fristlose Kündigung gab oder ob eine fristlose Kündigung durch Zahlung unwirksam wurde.

kathi2008 · Answer

Das hat nicht das geringste damit zu tun, ob es überhaupt eine fristlose Kündigung gab oder ob eine fristlose Kündigung durch Zahlung unwirksam wurde.  Das ist DEINE Interpretation und steht so NICHT im Gesetz.

cauchy · Answer

Eine Randbemerkung von mir: Unabhängig vom Widerspruchsrecht ist natürlich zu prüfen, ob die fristgerechte Kündigung rechtmäßig ist. Ich vermute mal sie beruht auf § 573 (2) 1 BGB , welcher ein schuldhaftes Verhalten des Mieters voraussetzt (im Gegensatz zu einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3. a) ). 4 Monatsmieten sind schon happig, da wird's ein bischen schwierig, dass als nicht mehr schuldhaft wegzudiskutieren. Aber prinzipiell besteht zumindest die Möglichkeit dazu. Wenn das gelänge, dann wäre die fristgemäße Kündigung unrechtmäßig und damit auch ohne Widerspruch vom Tisch.

Zu guter Letzt sind natürlich die Formalien zu überprüfen. Die ordentliche Kündigung kann auch aus solchen Gründen scheitern.

RMHV · Answer

Zitat:Das hat nicht das geringste damit zu tun, ob es überhaupt eine fristlose Kündigung gab oder ob eine fristlose Kündigung durch Zahlung unwirksam wurde.  Das ist DEINE Interpretation und steht so NICHT im Gesetz.    Nicht meine Interpretation, sondern mein Wissen...   &#167; 574 Abs. 1 BGB lautet:  Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung   &lpar;1&rpar; Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.    Im Satz 2 steht nun mal, für jeden lesbar, dass kein Widerspruchsrecht besteht, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Das ist also keineswegs meine Interpretation, sondern Inhalt des Gesetzes.     &#167; 574 BGB betrifft im übrigen ausschließlich die ordentliche Kündigung. Gegen eine fristlose Kündigung gibt es keinen Widerspruch. Eine fristlose Kündigung ist entweder wirksam oder unwirksam.     @cauchy  Die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug ergibt sich schon daraus, dass eine fristlose Kündigung zulässig ist. Die ordentliche Kündigung ist einfach nur das mildere Mittel gegenüber einer fristlosen Kündigung. Darüber wird man sich keine weiteren Gedanken machen müssen.   Es kann offen bleiben, ob als Rechtsgrundlage &#167; 573 Abs. 1 oder Abs. 2 Nr. 1 BGB heranzuziehen wäre.

cauchy · Answer

@cauchy  Die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug ergibt sich schon daraus, dass eine fristlose Kündigung zulässig ist. Die ordentliche Kündigung ist einfach nur das mildere Mittel gegenüber einer fristlosen Kündigung. Darüber wird man sich keine weiteren Gedanken machen müssen.  Es kann offen bleiben, ob als Rechtsgrundlage &#167; 573 Abs. 1 oder Abs. 2 Nr. 1 BGB heranzuziehen wäre.    Nein, das ist meines Wissens nach falsch. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ist ein schuldhaftes Verhalten des Mieters nicht erforderlich. In der Pressemitteilung zum Urteil &lpar; BGH, 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 &rpar; heisst es u.a. dazu     Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter &#8211; anders als bei der fristlosen Kündigung &#8211; auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.     Sollte sich diese BGH-Rechtssprechung inzwischen geändert haben, wäre ich dankbar über neuere Quellen.

ThoJa · Answer

Moin zusammen.

Also, das es ein schuldhaftes Verhalten meinerseits gab, steht außer Zweifel, zumindest rein technisch und finanziell hätte das nicht passieren müssen. Was andere Faktoren betrifft, die sind hier nicht entscheidend.

Wenn ich das richtig verstanden habe, dann ist die Kündigungsfrist bei mir zu kurz angesetzt und dem kann und muss ich (rein rechtlich) widersprechen, wenn ich noch eine weitere Chance haben möchte in der Wohnung zu bleiben.

Was den Punkt mit einem generellen Widerspruchsrecht in meinem Fall betrifft, da bin ich mittlerweile auf dem Stand und nach meiner laienhaften Interpretation, dass ich keines habe (Lediglich wegen der Kündigungsfrist).

Bisher hierher schon mal vielen Dank für Eure Antworten, sie haben schon einiges Licht ins Dunkel gebracht.
Wer noch was weiß oder beizutragen hat, nur zu, ich denke es kann auch anderen helfen. ;-)

ThoJa · Answer

Eine Randbemerkung von mir: Unabhängig vom Widerspruchsrecht ist natürlich zu prüfen, ob die fristgerechte Kündigung rechtmäßig ist. Ich vermute mal sie beruht auf &#167; 573 &lpar;2&rpar; 1 BGB  , welcher ein schuldhaftes Verhalten des Mieters voraussetzt &lpar;im Gegensatz zu einer fristlosen Kündigung nach &#167; 543 Abs. 2 Nr. 3. a&rpar; &rpar;. 4 Monatsmieten sind schon happig, da wird's ein bischen schwierig, dass als nicht mehr schuldhaft wegzudiskutieren. Aber prinzipiell besteht zumindest die Möglichkeit dazu. Wenn das gelänge, dann wäre die fristgemäße Kündigung unrechtmäßig und damit auch ohne Widerspruch vom Tisch.    Zu guter Letzt sind natürlich die Formalien zu überprüfen. Die ordentliche Kündigung kann auch aus solchen Gründen scheitern.Wie gesagt, dass ein schuldhaftes Verhalten meinerseits beseht ist Fakt. Da braucht man nichts zu deuteln.  Was die fristgemäße Kündigung betrifft, ist so wie bei mir geschehen, der normale Vorgang und generell rechtmäßig. Nur die Kündigungsfrist von drei Monaten ist bei meiner Mietdauer und Vertragsabschluss 1.3.2007 nicht rechtens, denn sie müsste 6 Monate betragen. Also ist dann dazu ein Widerspruch zu machen!??!  So wie ich die Rechtslage sehe, JA.    Jemand anderer Meinung? Falls ja, warum?

cauchy · Answer

Also ist dann dazu ein Widerspruch zu machen!??!  Nein. Ein Widerspruch ist nicht nötig. Die Kündigung gilt bei zu kurzer Frist automatisch zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Du könntest aber den Vermieter davon in Kenntnis setzen, dass er sich bei der Berechnung der Frist vertan hat. Verpflichtet bist du dazu aber soweit ich weiß nicht. Unabhängig davon kannst du natürlich mit der Hausverwaltung sprechen. Wenn du sonst immer ein guter Mieter warst und jetzt wieder Arbeit hast, dann nimmt die Hausverwaltung die ordentliche Kündigung vielleicht zurück.

(Mietrecht) fristlose Kündigung abgewehrt, hilfsweise fristgerechte Kündigung mit falsche Frist (3 s

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