(Außer-)ordentliche Kündigung bei Wohnraummiete

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Muss es für die Kündigung des Vermieters ein Verzug des Mieters mit zwei Monatsmieten sein?

Nicht immer ist den Mietparteien klar, wann der Vermieter denn dem Mieter bei Zahlungsverzug kündigen kann.

Reicht da ein Rückstand mit einer oder mit zwei Monatsmieten und welcher Verzugszeitraum ist hier notwendig, damit eine Kündigung (außer-)ordentlicher und fristloser beziehungsweise fristgerechter Art des Vermieters gegenüber dem Mieter möglich ist?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr in einer jüngeren Entscheidung den Kündigungsschutz für den Mieter nochmals dahingehend klargestellt.

Demnach ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht möglich, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Dauer des Zahlungsverzugs "weniger als einen Monat" beträgt. Denn dies sei noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht, die den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen würde, entschied der BGH (Urteil vom 10.10.2012, Az. : VIII ZR 107/12).

Zum Verständnis zitiere ich zunächst die einschlägigen Gesetzesbestimmungen:

„Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt [u. a.] insbesondere vor, wenn der Mieter

- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ergänzend dazu gilt:

Im ersteren Falle, 2. Alternative, ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind [Sperrfrist].

Es gibt auch eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters:

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter [u. a.] seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Dieses kann auch, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als ein Monat beträgt. 

Zur Entscheidung des BGH:

Er hat sich  in seiner Entscheidung mit den Fragen befasst, wann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand eine ordentliche und fristgerechte Kündigung rechtfertigen kann und ob eine Vorschrift, die in bestimmten Fällen eine außerordentliche und fristlose Kündigung nicht vor Ablauf einer sogenannten Sperrfrist [s. o.] erlaubt, auch auf eine ordentliche Kündigung anwendbar ist.

Der Bundesgerichtshof hat erstmals entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt [Sperrfrist], nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann.

Da die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaubt (mindestens: bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats und damit knapp drei Monat), besteht kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen.

Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Dieses ist nicht ganz neu, verstärkt aber die bisher geltende herrschende Meinung der Rechtsprechung.

Innerhalb der herrschenden Meinung bestand nämlich bisher noch wenig Einigkeit darüber, unter welchen zusätzlichen Voraussetzungen bei Zahlungsverzug von einer nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung ausgegangen werden kann. Richtigerweise ist insoweit - unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Wertentscheidung ein Rückstand mit einem Betrag zu fordern, der den Mietzins für einen Monat übersteigt, und in zeitlicher Hinsicht eine Dauer des Zahlungsverzuges, der einen Monat überschreitet - so wie es der BGH nunmehr nochmals entschieden hat.

Falls Sie Fragen dazu haben, können Sie sich gerne an mich (per Direktanfrage z. B.) wenden.