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Nach Kauf einer gebrauchten Immobilie Mängel am Dach

7. Juni 2017 Thema abonnieren

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Frage vom 7. Juni 2017 | 02:01

Von

Status:

Frischling (16 Beiträge, 8x hilfreich)

Nach Kauf einer gebrauchten Immobilie Mängel am Dach

Hallo,
ich habe folgende Frage:
vor einem Monat habe ich ein altes, aber saniertes, Haus gekauft. Die eine Seite des Daches wurde bereits in der jüngeren Vergangenheit erneuert, die andere Seite ist noch nicht erneuert worden. Ich stellte nun nach starkem Regen fest, dass es auf der alten Dachseite stark reinregnet.
Ein gerufener Dachdecker stellte fest, dass im Fürstbereich, wo normalerweise 3 lagig Ziegel liegen, eine Reihe komplett fehlt. Ebenso wurde die Abdichtung um den Schornstein falsch ausgeführt. Um ein Eindringen von Wasser verhindern zu wollen, wurde unfachmännisch versucht, die Fehlstellen mit Bauschaum auszuschäumen Nach Aussage des Dachdeckers muss es schon seit Erneuerung der anderen Dachseite undicht sein. Eigentlich kommt nur die Erneuerung der undichten Dachseite infrage.
Natürlich ist und war mir beim Kauf klar, dass ein Dach nicht ewig hält aber weder der Makler noch der Verkäufer haben mich auf die Undichtigkeiten des Daches hingewiesen und ich ging davon aus, dass die Dachhälfte zwar alt aber funktionstüchtig und dicht ist. Es gab auch keinen Hinweis auf aktuell notwendigen Sanierungsbedarf.
Da ich von der Materie Haus keine Ahnung habe, nahm ich zur Besichtigung einen befreundeten Maurer mit, die Mängel am Dach erkannte er aber nicht. Diese sind auch erst sichtbar, wenn man akrobatisch auf den Balken unterm Dach herumturnt.

Im notariellen Kaufvertrag wurde eine Gewährleistung ausgeschlossen, ich fühle mich getäuscht und die Frage ist, ob Arglist in Frage kommt und ob ich Chancen auf Schadensersatz habe.

Es gibt noch weitere Mängel, die ähnlich geartet sind.

Der Verkäufer beteuert, dass er nie etwas, außer der Erneuerung der anderen Dachhälfte, am Dach gemacht bzw. beauftragt hätte und bei ihm auch immer alles dicht und trocken war.

Vielen Dank im voraus,

Grüße

-- Editier von harryhirsch5 am 07.06.2017 02:06

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8 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 7. Juni 2017 | 06:27

Von

Status:

Unparteiischer (9326 Beiträge, 2999x hilfreich)

Irgendwie klingt das Ganze merkwürdig.

Zitat (von harryhirsch5):
Ein gerufener Dachdecker stellte fest, dass im Fürstbereich, wo normalerweise 3 lagig Ziegel liegen, eine Reihe komplett fehlt.

Wenn eine ganze Reihe Ziegel fehlt, sieht man das. Wobei Ziegel eher für den Schutz und nicht für die Dichtigkeit verantwortlich sind.
Die Dichtigkeit wird durch die Dachplane hergestellt.

Zitat (von harryhirsch5):
Ich stellte nun nach starkem Regen fest, dass es auf der alten Dachseite stark reinregnet.

Du vermutest, dass das auch schon vorher der Fall gewesen ist. Dann sollten sich aber deutliche Spuren in dem Bereich unter der Stelle finden lassen, bis hin zur Duchfaulung vom Holz.

Aber auch das wäre bei einer gründlichen Besichtigung aufgefallen.

Zitat (von harryhirsch5):
Da ich von der Materie Haus keine Ahnung habe, nahm ich zur Besichtigung einen befreundeten Maurer mit,

und der hat von gebrauchten Häusern Ahnung und weis, auf was man achten muss? Ein Bausachverständiger wäre vermutlich die bessere Wahl gewesen - und unterm Strich am Ende preiswerter.

Zitat (von harryhirsch5):
und die Frage ist, ob Arglist in Frage kommt und ob ich Chancen auf Schadensersatz habe.

Schadenersatz für eine Reihe Ziegel?

Arglist setzt voraus, dass der Vorbesitzer wusste, dass die Reparatur nicht mehr ausreicht sodass erneut Wasser eindringt.
Das müsstest Du beweisen bzw. in einem Rechtsstreit zur Überzeugung des Gerichts glaubhaft machen.
Wenn Du dafür einen Ansatz siehst, dann ja.

Zitat (von harryhirsch5):
Nach Aussage des Dachdeckers muss es schon seit Erneuerung der anderen Dachseite undicht sein.

Eindringendes Wasser hat die Eigenschaft Spuren zu hinterlassen, fast immer sehr gut sichtbare Spuren.
Handwerker erzählen oft viel Unsinn (eigene Erfahrung).

Wenn Du auf Arglist hinaus willst, wirst Du vermutlich einen Gutachter benötigen.

Bei den dann zu erwartenden Kosten sollte man sich fragen, ob das Preis-/Leistungsverhältnis noch stimmt.

Bei nicht eindeutigen Beweisen auf einen erkennbaren Altschaden würde ich das Kostenrisiko einer Klage wohl eher scheuen und das Dach selbst reparieren oder reparieren lassen.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Juni 2017 | 09:24

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2377x hilfreich)

Zitat (von harryhirsch5):
Im notariellen Kaufvertrag wurde eine Gewährleistung ausgeschlossen, ich fühle mich getäuscht und die Frage ist, ob Arglist in Frage kommt und ob ich Chancen auf Schadensersatz habe.

Nö das wird nichts.

Zitat (von harryhirsch5):
Es gab auch keinen Hinweis auf aktuell notwendigen Sanierungsbedarf.

Den Bedarf muss man selbst erkennen.

Zitat (von harryhirsch5):
Da ich von der Materie Haus keine Ahnung habe, nahm ich zur Besichtigung einen befreundeten Maurer mit, die Mängel am Dach erkannte er aber nicht. Diese sind auch erst sichtbar, wenn man akrobatisch auf den Balken unterm Dach herumturnt.

Nun die Mängel sind trotzdem sichtbar, und so wie man entnehmen kann, hatten weder Makler noch Verkäufer eine Beschaffenheitszusage gemacht.
Dazu kommt auch noch übrigens, nach EnEV muss die oberste Geschossdecke bzw das Dach gedämmt werden, der Bestandsschutz galt nur für den Alteigentümer.
http://www.energie-fachberater.de/news/seit-januar-2016-dachboden-muss-gedaemmt-sein.php

Zitat (von harryhirsch5):
Es gibt noch weitere Mängel, die ähnlich geartet sind.

Aus dem Grund wird auch immer die Gewährleistung ausgeschlossen.
Und man muss sich als Käufer immer im Klarem sein, das eben meist mal so 50.000€ als Spielgeld für Umbauten danach als Reserve vorhanden sein sollte.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Juni 2017 | 11:42

Von

Status:

Frischling (16 Beiträge, 8x hilfreich)

Hallo,
danke für die schnellen Antworten.
Leider war, ohne das man direkt aufs Dach geht, nicht erkennbar das Ziegel fehlen. Es handelt sich im Fürstbereich um Kroneneindeckung, 3 Lagen liegen übereinander. Eine Dachplane gibt es nicht.
Ja es gibt Spuren und auch der Balken im betroffenen Bereich ist angegriffen.
Natürlich wäre ein Sachverständiger besser gewesen. Das das Dach vorher undicht war, zeigt doch schon der eingebrachte Bauschaum, damit wurde vorübergehend abgedichtet. Nur leider hilft das nicht lange.
Es ist also für den Verkäufer rechtlich kein Problem, Undichtigkeiten am Dach zu verschweigen und mit Bauschaum vorläufig zu vertuschen?
Grüße

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Juni 2017 | 12:14

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2377x hilfreich)

Zitat (von harryhirsch5):
Es ist also für den Verkäufer rechtlich kein Problem, Undichtigkeiten am Dach zu verschweigen und mit Bauschaum vorläufig zu vertuschen?

Man müsste eher die Zusicherung haben, das hier das Dach dicht wäre. Der Bauschaum ist wohl ein Reparaturversuch, aber war ja auch sichtbar.

Zitat (von harryhirsch5):
Natürlich wäre ein Sachverständiger besser gewesen.

Ja vor allem dieser wäre dann in der Haftung.

Zitat (von harryhirsch5):
Leider war, ohne das man direkt aufs Dach geht, nicht erkennbar das Ziegel fehlen.

Man hat also nicht mal das Dach von außen komplett besichtigt?
Hauskauf ist eben ein wenig mehr als der Kauf eines Autos, da eben selbst beim Notar doch alle Bestandteile verlesen werden.
Allerdings so tragisch ist das jetzt auch nicht, denn die paar Dachplatten allein werden wohl auch nicht die Welt kosten?

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Juni 2017 | 12:28

Von

Status:

Frischling (16 Beiträge, 8x hilfreich)

Hallo,
nein, auf dem Dach war keiner besichtigen. Von unten wurde außen besichtigt und auf dem Dachboden innen.
Natürlich habe ich den Verkäufer bei Besichtigung gefragt, ob es auch dicht sei, dass wurde bestätigt und er vertritt ja immer noch die Meinung, dass es bei ihm die ganze Zeit dicht war.
Die Dachziegel, soweit man noch das passende Maß findet, kosten sicher nicht die Welt. Problematisch wird das erneuern. Hier wurde schon bei der Erneuerung der anderen Seite und dem Anschluss/ Übergang zur alten Seite gepfuscht.

Also kann ich zusammenfassend davon ausgehen, dass ein Haus- Verkäufer nicht verpflichtet ist, über größere Mängel, die er kennt, Auskunft geben zu müssen?
Gruß

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Antwort vom 7. Juni 2017 | 12:50

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2377x hilfreich)

Zitat (von harryhirsch5):
Also kann ich zusammenfassend davon ausgehen, dass ein Haus- Verkäufer nicht verpflichtet ist, über größere Mängel, die er kennt, Auskunft geben zu müssen?

Der Verkäufer ist nur für den Text im Notarvertrag verantwortlich. Und das hätte man ja sehen können, wenn man genau nachschaut. Das einzige was eben die Haftung des Verkäufers betrifft ist arglistige Täuschung, dies ist jedoch sehr schwierig nach zu weisen, bei dem Dach kommt das wohl nicht in Frage.

Zitat (von harryhirsch5):
Problematisch wird das erneuern. Hier wurde schon bei der Erneuerung der anderen Seite und dem Anschluss/ Übergang zur alten Seite gepfuscht.

Man sollte sich vielleicht eher über die Dämmung des Daches gleich nachdenken, zu welcher man verpflichtet ist.

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Antwort vom 7. Juni 2017 | 13:45

Von

Status:

Weiser (16994 Beiträge, 5896x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Die Dichtigkeit wird durch die Dachplane hergestellt.

Nein. Sehr sehr viele alte Häuser haben überhaupt keine Plane unter den Ziegeln. Die Ziegeln dichten bereits alleine ab.

Signatur:

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Antwort vom 8. Juni 2017 | 13:42

Von

Status:

Weiser (16538 Beiträge, 9307x hilfreich)

Zitat:
Also kann ich zusammenfassend davon ausgehen, dass ein Haus- Verkäufer nicht verpflichtet ist, über größere Mängel, die er kennt, Auskunft geben zu müssen?

Doch schon.
Aber den Beweis, dass der Verkäufer den Mangel kannte, werden Sie - realistisch gesehen - nicht erbringen können.
Das Vorhandensein von Bauschaum reicht da nicht aus, denn wenn es durch den Bauschaum beim Verkäufer trocken war, dann war es ja kein Mangel mehr. Sie müssen quasi beweisen, dass es trotz des Bauschaums beim Verkäufer in der Wohnung "nicht dicht" war.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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