Liebe User,
danke schon mal vorab für eure Hilfe!!! 
Hier die Fakten:
1. Mietvertrag besteht seit dem 21.09.2009 (zum 01.10.2009)
2. Es handelt sich um eine Einliegerwohnung in einem Zweifamilienreiheneckhaus.
3. Dauer des Mietverhältnisses ist auf unbestimmte Zeit
4. Im Mietvertrag sind ca.45qm als Wohnfläche angegeben, gestern hat ein Gutachter (Wertermittlung) festgestellt das der ausgebaute Dachboden zählt nun sind es sogar 65qm!
5. Da keine separaten Zähler vorhanden sind, werden die Nebenkosten per Pauschale abgerechnet
6. Die Kündigung wegen Eigenbedarf wurde ausgeschlossen
7. Wohnort Bochum - bevorzugtes Wohnviertel
Mieterhöhungen in der Vergangenheit:
Die Erstmiete in 2009 war wie folgt gegliedert:
230,00 EUR Kaltmiete
85,00 EUR Heizung und Warmwasser
80,00 EUR Betriebskostenpauschale (u.a. Grundsteuer, Schmutzwasser etc.)
Gesamtmiete: 395,00 EUR
Zum 01.12.2012 wurde dann eine Mietanpassung vorgenommen:
Die Grundmiete (Kaltmiete) wurde von 230,00 EUR auf 270,00 EUR angepasst (+17,39%)
Alle anderen Summen blieben unverändert
Zum 01.02.2016 wurde dann eine erneute Anpassung vorgenommen:
Die Grundmiete (Kaltmiete) wurde von den 270,00 EUR auf 277,00 EUR angepasst (+2,59%)
Die Betriebskostenpauschale wurde von 80,00 EUR auf 85,00 EUR angepasst
Heizung und Wasser von 85,00 EUR auf 98,00 EUR
Die alleinige Mieterin beherbergt seit mehr als zwei Jahren, trotz mündlichen Verbot Ihren 30 jährigen Sohn mit eigenem Meldesitz, auf dem Sofa. Dieser hat einen Waschzwang und verbraucht mehr als normale Personen..... Gestern erfolgte die schriftliche Abmahnung. Der Sohn der Mieterin randaliert auf unserem Grundtück. Strafanzeige wegen mehrfacher Sachbeschädigung wurde veranlasst sowie ein mündliches und paraell schriftliches Hausverbot wurde erteilt....
FRAGE:
a) Was für Möglichkeiten bestehen in der Erhöhung der Miete? Kann man die Miete aufgrund der Mehrqm und/oder generell anpassen? Quasi den pro-qm-Kaltmietpreis einfach mal 20 nehmen (da ja offiiell nun 20qm mehr vorhanden sind) und einfach drauf addieren?
b) Sind gesetzlich, ohne Modernisierung, abzgl. der in 2016 erfolgten 2,59% noch weitere 17,47% drin? (von 277,00 EUR Kaltmiete auf 325,30 EUR)
Wenn ich den Mietspiegel der Stadt Bochum (gültig bis 12/18) nehme ist der Vergleichwert der Miete pro qm 6,65 EUR (bei sagen wir 64qm sind es an Kaltmiete 425,60 EUR!). Gehobene Ausstattung (Mamorboden, Zentrale Lage, Balkon, Moderne Heizung etc.)
DANKE DANKE DANKE !!!
-- Editiert von terrax34 am 13.10.2017 06:25
Mieterhöhung - was ist machbar
13. Oktober 2017
Thema abonnieren
Frage vom 13. Oktober 2017 | 06:18
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 1x hilfreich)
Mieterhöhung - was ist machbar
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 07:24
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)
Zitat :4. Im Mietvertrag sind ca.45qm als Wohnfläche angegeben, gestern hat ein Gutachter (Wertermittlung) festgestellt das der ausgebaute Dachboden zählt nun sind es sogar 65qm!
Für den Mieter sind und bleiben es 45 m².
Aus § 2 der Wohnflächenverordnung
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1.
Zubehörräume, insbesondere:
a)
Kellerräume,
b)
Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c)
Waschküchen,
d)
Bodenräume,
e)
Trockenräume,
f)
Heizungsräume und
g)
Garagen,
Zitat :Was für Möglichkeiten bestehen in der Erhöhung der Miete?
https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html
Zitat :Die alleinige Mieterin beherbergt seit mehr als zwei Jahren, trotz mündlichen Verbot Ihren 30 jährigen Sohn mit eigenem Meldesitz, auf dem Sofa.
Den Zuzug naher Familienartiger, z. B. Kinder, kann man als Vermieter nicht untersagen.
Zitat :Die Kündigung wegen Eigenbedarf wurde ausgeschlossen
Wohnt der Vermieter selbst mit in dem Haus?
#2
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 08:31
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 1x hilfreich)
Ja, wir wohnen in der Wohnung darunter.
Ich habe im Internet mal etwas nach gegoogelt und dort ist was von 6 Wochen die rede, was auch bei Verwandten gelten sollte... Dann ist da keine Zustimmung erforderlich aber man könnte doch zumindestens schonmal Nebenkosten dementsprechend anpassen oder?
Wonach muss ich denn jetzt bei der ortsüblichen Miete und deren Berechnung gehen?
Weiter verstößt der Sohn durchgehend gegen die Hausordnung, vandaliert und randaliert. Irgendwie muss man diesen doch Einhalt gebieten können...
-- Editiert von terrax34 am 13.10.2017 08:32
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 09:12
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)
Zitat :Ja, wir wohnen in der Wohnung darunter.
Ist vertraglich auch die Kündigung gem. [link=https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html]BGB § 573a [/link] ausgeschlossen? Wenn nicht wäre das eine Option.
Zitat :aber man könnte doch zumindestens schonmal Nebenkosten dementsprechend anpassen oder?
Wenn diese Option vertraglich vereinbart ist, ja.
Zitat :Wonach muss ich denn jetzt bei der ortsüblichen Miete und deren Berechnung gehen?
Nach der aktuellen Kaltmiete und dem Mietspiegel. Gibt es für den Ort keinen qualifizierten dann nach Vergleichsmiete. Das könnte u. U. schwierig werden 3 vergleichbare Wohnungen zu finden.
Zitat :Weiter verstößt der Sohn durchgehend gegen die Hausordnung, vandaliert und randaliert. Irgendwie muss man diesen doch Einhalt gebieten können...
Wurde die Mieterin schon mal deswegen abgemahnt?
#4
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 09:19
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 1x hilfreich)
Die Kündigung gem. BGB § 573a
wurde nicht ausgeschlossen. Die erste Abmahnung ist gestern erfolgt. Vorher alles nur mündlich.....
Bezüglich der Nebenkosten ist nichts aktiv vermerkt worden nur in welcher Höhe diese sind.
#5
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 09:56
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Abmahnung wegen was?Zitat :Die erste Abmahnung ist gestern erfolgt. Vorher alles nur mündlich.....
Sorry, habs jetzt erst gelesen. Der Sohn darf in der Wohnung der Mutter wohnen. Das ist nicht abmahnfähig. Er darf natürlich nicht randalieren. Das könnte man abmahnen. Hausverbot wird nur in sehr seltenen Fällen durchkommen.
Mein Rat: Nehmt professionelle Hilfe in Anspruch (Anwalt für Mietrecht).
-- Editiert von cauchy am 13.10.2017 10:04
#6
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 10:03
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 1x hilfreich)
Eine Abmahnung wegen Beherbergung dauerhaft dritter Personen sowie Diebstahl und Sachbeschädigung durch dritte Personen die Ihre Gäste /Untermieter sind. Außerdem war ein Termin mit einem Gutachter zur Wertermittlung vereinbart diesen sie nicht durch die komplette Wohnung hat dokumentieren lassen....
Fallen euch spontan noch andere Abmahnungsgründe ein?
#7
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 10:07
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Sohn ist kein Dritter im Sinne von § 553 BGB (siehe z.B. http://www.rae-heckert.de/mietrecht/angeh%C3%B6rige/besuch). Diebstahl und Sachbeschädigung muss bewiesen werden. Ob der Gutachter zur Wertermittlung die ganze Wohnung besichtigen darf, hängt von den Gründen zur Wertermittlung und dem Verhalten des Gutachters bzw. der anderen Anwesenden ab.Zitat :Eine Abmahnung wegen Beherbergung dauerhaft dritter Personen
#8
Antwort vom 13. Oktober 2017 | 10:20
Von
Status: Student (2594 Beiträge, 994x hilfreich)
Zitat :Eine Abmahnung wegen Beherbergung dauerhaft dritter Personen sowie Diebstahl und Sachbeschädigung durch dritte Personen die Ihre Gäste /Untermieter sind. Außerdem war ein Termin mit einem Gutachter zur Wertermittlung vereinbart diesen sie nicht durch die komplette Wohnung hat dokumentieren lassen....
Fallen euch spontan noch andere Abmahnungsgründe ein?
Dann ist ein Teil der Abmahnung für die Toilette. Der Sohn darf dort wohnen.
Ehrliche Meinung: wenn ihr keine Ahnung über die Pflichten und Rechte als Vermieter habt, dass sucht entweder einen Anwalt, oder lasst es bleiben.
Ansonsten bin ich erschüttert. Was genau wurde denn mit dem Mieter vereinbart in Bezug des Gutachters? Sollte nämlich nicht mitgeteilt worden sein, dass dieser alle Räume anschaut, dann habt ihr auch da Pech gehabt...
Btw.: Mieterhöhungen sind nicht immer durchsetzbar.
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