Liebes Forum,
wir sind 1 Paar, wohnen seit ca. 4 Jahren in einem 3-Parteienhaus in einer Wohnung zur Miete. Kürzlich wurde das Haus vom bisherigen Vermieter veräußert, der neue Eigentümer hat zum 01. Oktober fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Den Mietern über uns als auch uns selbst. Erstere sind nun ausgezogen und der neue Eigentümer hat dort längst mit allen Sanierungsmaßnahmen begonnen, denn er plant eine Verbindung zu diesen beiden Wohnungen mittels Durchbruch. Wir haben bereits auch eine neue Wohnung, spätestens zum 30.09., diese befindet sich derzeit aber selbst in Renovierung, ein endgültiges Auszugsdatum evtl. weit vor dem Kündigungsdatum ist somit aktuell weder nennbar und wäre auch reine Kulanz. Wir werden nun aber ständig angeschrieben, um ein solches zu nennen. Heute wurde uns angedroht, dass wir ab dem 21.08. schon mit Baumaßnahmen in unserem Badezimmer zu rechnen haben, denn da soll ein Durchbruch für Elektronikverlegung zu seiner Wohnung oben erfolgen. Das Bad sollen wir von unseren Sachen bis dahin befreien. Uns platzt geduldsmäßig bald der Kragen, seit Wochen ununterbrochener Baulärm und jetzt dürfen wir unsere Wohnung, wenn auch nur teilweise nicht mehr wie gehabt nutzen. Zudem besteht bis heute nur eine mündliche Erklärung seitens beider Vermieter, alt und neu, einen neuen Mietvertrag, Übernahme, etc. gab es bis heute nicht. Können wir den Durchbruch der Badezimmer vor dem Kündigungstermin noch umgehen? Vielen Dank vorab.
Eigenbedarfskündigung durch neuen Eigentümer / Darf unsere Wohnung noch vor dem Auszugstermin zur Ba
11. August 2017
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Frage vom 11. August 2017 | 19:25
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung durch neuen Eigentümer / Darf unsere Wohnung noch vor dem Auszugstermin zur Ba
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 11. August 2017 | 20:19
Von
Status: Schüler (479 Beiträge, 64x hilfreich)
Schriftlich antworten, dass Sie die Wohnung bis Vertragsende wie vereinbart nutzen werdet, bei unberechtigter Betretung der Mietsache wird Anzeige wegen Hausfriedensbruch erstattet und die Mietminderung sowie Schadensersatz wegen Anmietung eines Hotelszimmers angekündigt.
Kündigungsfrist muss der Vermieter nicht nur "einräumen" sondern auch einhalten. Bei Mietsacheentzug begeht dieser vertragsbruch und wird schdensersatzpflichtig.
Er meint wohl euch durch Baumaßnahmern zu verjagen? Nehmt euch einen Rechtsanwalt - die Sache ist auf Seite des Mieters, sofern ihr nicht bereits MV verlängert habt.
#2
Antwort vom 11. August 2017 | 22:18
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Allererste Frage: welches Datum trägt die Kuendigung und hat der neue VM euch gegenüber nachgewiesen, dass er im Grundbuch steht?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 11. August 2017 | 23:33
Von
Status: Unbeschreiblich (120074 Beiträge, 39827x hilfreich)
Zitat :Zudem besteht bis heute nur eine mündliche Erklärung seitens beider Vermieter
Worüber?
Wie muss man sich das vorstellen?
#4
Antwort vom 11. August 2017 | 23:34
Von
Status: Unbeschreiblich (47610 Beiträge, 16828x hilfreich)
Zitat:Zudem besteht bis heute nur eine mündliche Erklärung seitens beider Vermieter
Das reicht. Ein neuer Mietvertrag oder eine formelle Übernahme ist nicht erforderlich.
Zitat:Heute wurde uns angedroht, dass wir ab dem 21.08. schon mit Baumaßnahmen in unserem Badezimmer zu rechnen haben, denn da soll ein Durchbruch für Elektronikverlegung zu seiner Wohnung oben erfolgen.
Darauf solltest Du nachweisbar antworten, dass derartige Arbeiten in Deiner Wohnung vor Ende des Mietvertrages nicht geduldet werden.
Zitat:seit Wochen ununterbrochener Baulärm
Habt Ihr den Lärm bereits als Mangel gemeldet und Mietminderung angedroht?
Zitat:Können wir den Durchbruch der Badezimmer vor dem Kündigungstermin noch umgehen?
Ja und der Vermieter darf auch nicht auf der anderen Seite der Wand Arbeiten in der Art durchführen, dass so ein Durchbruch entsteht. Sollte er das dennoch machen, dann ist die sofortige Einschaltung eines Anwaltes erforderlich. Mit sofort meine ich am gleichen Tag noch.
#5
Antwort vom 12. August 2017 | 08:31
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :Zudem besteht bis heute nur eine mündliche Erklärung seitens beider Vermieter
Worüber?
Wie muss man sich das vorstellen?
Habe ich doch geschrieben: Der Vermieterwechsel erfolgte lediglich mündlich, per Anruf. Ist aber scheinbar irrelevant, wie ich soeben feststellte.
#6
Antwort vom 12. August 2017 | 08:35
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat:Zudem besteht bis heute nur eine mündliche Erklärung seitens beider Vermieter
Das reicht. Ein neuer Mietvertrag oder eine formelle Übernahme ist nicht erforderlich.
Zitat:Heute wurde uns angedroht, dass wir ab dem 21.08. schon mit Baumaßnahmen in unserem Badezimmer zu rechnen haben, denn da soll ein Durchbruch für Elektronikverlegung zu seiner Wohnung oben erfolgen.
Darauf solltest Du nachweisbar antworten, dass derartige Arbeiten in Deiner Wohnung vor Ende des Mietvertrages nicht geduldet werden.
Zitat:seit Wochen ununterbrochener Baulärm
Habt Ihr den Lärm bereits als Mangel gemeldet und Mietminderung angedroht?
Zitat:Können wir den Durchbruch der Badezimmer vor dem Kündigungstermin noch umgehen?
Ja und der Vermieter darf auch nicht auf der anderen Seite der Wand Arbeiten in der Art durchführen, dass so ein Durchbruch entsteht. Sollte er das dennoch machen, dann ist die sofortige Einschaltung eines Anwaltes erforderlich. Mit sofort meine ich am gleichen Tag noch.
Vielen, vielen Dank. Das ist wirklich sehr hilfreich.
Den Lärm haben wir abgesehen von einer persönlichen Beschwerde zwar nicht als Mangel angepriesen, die Bitte um Unterlassung der Durchbrucharbeiten aber schriftlich verfasst.
#7
Antwort vom 12. August 2017 | 09:52
Von
Status: Lehrling (1204 Beiträge, 475x hilfreich)
Zitat :... Das ist wirklich sehr hilfreich.
Wirklich? Was ist, wenn hier alle falsch liegen?
Ein Blick ins Gesetz (555a I BGB) zeigt, dass der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden hat. Dabei sollte man die Begriffe Mietsache, Instandsetzung oder Erhaltungsmaßnahmen nicht zu eng auslegen.
Eine notwendige Leitungsverlegung wird der Mieter m.E. hinnehmen müssen. Die Miete wird selbstverständlich angemessen gemindert werden können.
#8
Antwort vom 12. August 2017 | 11:00
Von
Status: Unparteiischer (9905 Beiträge, 4486x hilfreich)
Darum geht es hier jedoch nicht.Zitat :Eine notwendige Leitungsverlegung wird der Mieter m.E. hinnehmen müssen.
§ 555a BGB ist dafür da, dass der Vermieter sein berechtigtes Interesse am Erhalt der Mietsacht durchsetzen kann. Das ist auch sehr sinnvoll. Nur ist hier das Mietverhältnis bereits gekündigt und er kann in wenigen Monaten frei über die Mietsache verfügen. Da wird man zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters an einer bewohnbaren Wohnung abwägen müssen. Ein Wanddurchbruch im Badezimmer ist eine massive Einschränkung der Wohnung, die durchaus die Wohnung unbenutzbar machen kann. Da müsste der Vermieter schon extrem gute Gründe auffahren, warum das nicht bis nach Beendigung des Mietvertrages warten konnte.
Mal abgesehen davon, dass Erhaltungsmaßnahmen ausreichend vorher anzukündigen sind. 10 Tage ist bei Arbeiten mit extremen Auswirkungen nicht ausreichend. Im Übrigen hat der Mieter immernoch das Hausrecht in der Wohnung. Wenn der Mieter den Arbeiten nicht zustimmt bzw. dem Vermieter oder dessen Beauftragten explizit das Betreten der Wohnung untersagt, dann müsste der Vermieter erst auf Zugang klagen. Das dauert, bis so ein Gericht entscheidet.
#9
Antwort vom 12. August 2017 | 11:44
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Mir fehlt hier aber noch wie vor die wichtigste Info: wenn das Haus wie in 1 geschrieben vor kurzem verkauft wurde, wurde der neue Eigentümer bereits in Grundbuch eingetragen? Wenn nein ist doch die ganze Kuendigung fuer die Tonne.
Und ich kenne kein Grundbuchamt, dass so schnell Eintragungen vornimmt.
#10
Antwort vom 12. August 2017 | 11:56
Von
Status: Master (4953 Beiträge, 2377x hilfreich)
Zitat :Wenn nein ist doch die ganze Kuendigung fuer die Tonne.
Wenn man sich nicht mit Grundstücksgeschäften auskennt, ein Hinweis aus jedem Notarvertrag:
Mit der Auflassungsvormerkung ist der Kaufpreis fällig, mit Zahlung des Kaufpreises und Bestätigung des Verkäufer erfolgt der Besitzübergang mit allem Rechten und Pflichten.
Vom Notartermin bis zur Auflassung im Grundbuch vergehen zwischen 3 und 5 Wochen, ja so schnell ist das Grundbuchamt.
#11
Antwort vom 12. August 2017 | 12:03
Von
Status: Master (4360 Beiträge, 2284x hilfreich)
Zitat :Vom Notartermin bis zur Auflassung im Grundbuch vergehen zwischen 3 und 5 Wochen, ja so schnell ist das Grundbuchamt.
Biete: Vom Notartermin am Montag bis zum Empfang der Auflassungsvormerkung am folgenden Freitag (= 4 Tage inklusive Postweg!)
#12
Antwort vom 12. August 2017 | 12:04
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Sorry Frager, gerade weil ich mich damit auskenne, weiss ich dass regelmäßig 6-8 Wochen dauert und gerne auch schonmal bis zu 3 Monaten und keine 3 Monate.
Und bei Eigenbedarfskuendigung hilft auch keine Ermächtigung im Kaufvertrag.
#13
Antwort vom 12. August 2017 | 12:51
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Sorry Frager, gerade weil ich mich damit auskenne, weiss ich dass regelmäßig 6-8 Wochen dauert und gerne auch schonmal bis zu 3 Monaten und keine 3 Monate.
Und bei Eigenbedarfskuendigung hilft auch keine Ermächtigung im Kaufvertrag.
Äh ja sorry, aber ausgerechnet diese Sache aus dem Gesamtzusammenhang ist eben die, die uns am allerwenigsten interessiert. Der hat uns das Leben in den paar Wochen schon zur Hölle gemacht und dort wohnen bleiben wollen wir jetzt auch nicht mehr. Wie sanieren gerade schon unsere neue Bleibe und wollen die paar Wochen bis zum Ende der Kündigungsfrist einfach nur in Ruhe leben. Und das bitte OHNE immense Löcher zur oberen Etage.
#14
Antwort vom 12. August 2017 | 12:57
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :... Das ist wirklich sehr hilfreich.
Wirklich? Was ist, wenn hier alle falsch liegen?
Ein Blick ins Gesetz (555a I BGB) zeigt, dass der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden hat. Dabei sollte man die Begriffe Mietsache, Instandsetzung oder Erhaltungsmaßnahmen nicht zu eng auslegen.
Eine notwendige Leitungsverlegung wird der Mieter m.E. hinnehmen müssen. Die Miete wird selbstverständlich angemessen gemindert werden können.
Ahsooo, was ist wenn du selbst ebenso falsch liegst? Was haben denn Durchbrüche in unserem Wohnungsflur und Bad mit Erhaltungsmaßnahmen zu tun? Geschweige denn mit Instandsetzung? Schutt und Staub überall werden unsere Wohnung zwangsläufig vollkommen unnutzbar machen. Da ists mit Mietminderung auch nicht mehr getan.
Und ja, ich finde die Vorläuferaussagen in der Tat wirklich sehr hilfreich, ermutigt uns das nun wenigstens zur Vorsprache bei einem Rechtsanwalt. Rechtsverbindliche Aussagen habe ich hier auch nicht erwartet.
#15
Antwort vom 12. August 2017 | 13:49
Von
Status: Master (4953 Beiträge, 2377x hilfreich)
Zitat :Sorry Frager, gerade weil ich mich damit auskenne,
Als Mieter, na wie viele Grundstücksgeschäfte hat man denn schon im Leben als Mieter getätigt?
Das Wort Notar ist auch nur vom lesen her bekannt, Wald mit Vorkaufsrechten von dritten dauerte bisher am längsten 6 Wochen, Haus war nach 3,5 Wochen umgeschrieben, Wohnungskauf 4 Wochen, alles Geschäfte innerhalb der letzten 5 Jahre.
Zitat :Ahsooo, was ist wenn du selbst ebenso falsch liegst? Was haben denn Durchbrüche in unserem Wohnungsflur und Bad mit Erhaltungsmaßnahmen zu tun? Geschweige denn mit Instandsetzung?
Es gehört auch Modernisierung dazu.
Zitat :Schutt und Staub überall werden unsere Wohnung zwangsläufig vollkommen unnutzbar machen.
Das ist dann allerdings ein wenig zu viel des guten.
Zitat :Rechtsverbindliche Aussagen habe ich hier auch nicht erwartet.
Man sollte sich bewusst sein, selbst eine rechtliche Betrachtung erfolgt hier von Laien (mit teilweise eigener Motivation), eine erste Einschätzung bekommt man hier:
http://www.frag-einen-anwalt.de
#16
Antwort vom 12. August 2017 | 14:30
Von
Status: Lehrling (1204 Beiträge, 475x hilfreich)
Zitat :Darum geht es hier jedoch nicht.Zitat :Eine notwendige Leitungsverlegung wird der Mieter m.E. hinnehmen müssen.
Doch, genau darum geht es...
Zitat :... Nur ist hier das Mietverhältnis bereits gekündigt und er kann in wenigen Monaten frei über die Mietsache verfügen. Da wird man zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters an einer bewohnbaren Wohnung abwägen müssen.
Das Gesetz liefert keinen Hinweis darauf, dass die Duldungspflicht zu irgendeinem Zeitpunkt vor Beendigung des Mietverhältnisses enden würde. Ich sehe daher bei einer eher geringfügigen Einschränkung der Nutzbarkeit keinen Raum für eine Interessenabwägung.
Zitat :
Ein Wanddurchbruch im Badezimmer ist eine massive Einschränkung der Wohnung, die durchaus die Wohnung unbenutzbar machen kann.
Die Vorstellung, ein Loch in der Decke und ein Schlitz in der Wand würden eine Wohnun unbenutzbar machen, ist einfach nur lächerlich.
Zitat :
Da müsste der Vermieter schon extrem gute Gründe auffahren, warum das nicht bis nach Beendigung des Mietvertrages warten konnte.
Der extrem gute Grund ist die zügige Fertigstellung des Projekts gegen eine geringfügige und vermutlich auch sehr kurzfristige, vielleicht 2 oder 3 Tage andauernde Beeinträchtigung.
Zitat :
Mal abgesehen davon, dass Erhaltungsmaßnahmen ausreichend vorher anzukündigen sind. 10 Tage ist bei Arbeiten mit extremen Auswirkungen nicht ausreichend.
Woraus sollte sich ergeben, dass 10 Tage nicht ausreichend wären?
Zitat :[
Im Übrigen hat der Mieter immernoch das Hausrecht in der Wohnung. Wenn der Mieter den Arbeiten nicht zustimmt bzw. dem Vermieter oder dessen Beauftragten explizit das Betreten der Wohnung untersagt, dann müsste der Vermieter erst auf Zugang klagen. Das dauert, bis so ein Gericht entscheidet.
Richtig, Verfahren dauern. Das wird dem Mieter allerdings nicht helfen, wenn das Gericht zu Gunsten des Vermieters entschieden hat und die Kosten der Bauverzögerungen als Schadenersatz zu zahlen sind.
Jeder wird seine Entscheidungen selbst treffen müssen...
#17
Antwort vom 12. August 2017 | 15:12
Von
Status: Senior-Partner (6435 Beiträge, 2317x hilfreich)
Zitat:Eine notwendige Leitungsverlegung wird der Mieter m.E. hinnehmen müssen.
Nach der Beschreibung geht es gar nicht um eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme sondern um einen Umbau im Interesse der Wohnraumgestaltung des neuen Eigentümers.
Derartige Maßnahmen muss der Mieter soweit seine Wohnung betroffen ist, nicht hinnehmen. § 555a BGB ist da nicht anwendbar.
#18
Antwort vom 12. August 2017 | 18:02
Von
Status: Unbeschreiblich (120074 Beiträge, 39827x hilfreich)
Zitat :Ich sehe daher bei einer eher geringfügigen Einschränkung der Nutzbarkeit keinen Raum für eine Interessenabwägung.
Stimmt.
Nur das hier
Zitat :Das Bad sollen wir von unseren Sachen bis dahin befreien.
ist auch bei großzügiger Auslegung nicht mehr als "geringfügige Einschränkung" zu sehen.
#19
Antwort vom 12. August 2017 | 21:56
Von
Status: Unparteiischer (9905 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Zitat (von cauchy):
Zitat (von RMHV):
Eine notwendige Leitungsverlegung wird der Mieter m.E. hinnehmen müssen.
Darum geht es hier jedoch nicht.
Doch, genau darum geht es...
Sinnbefreite Wiederholung machen falsche Aussagen nicht richtig. Wenn der Vermieter 2 Wohnungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammenlegen will, dann sind die Vorbereitungen dazu keine Erhaltungsmaßnahmen. Und es sind auch keine notwendigen Erhaltungsmaßnahmen. Notwendig mag sein, aber eben nicht Erhaltung.
Mal abgesehen davon scheinen wir grundlegend unterschiedliche Vorstellungen von den Arbeiten zu haben, die da durchgeführt werden sollen. Wenn ich von Durchbruch und Elektroarbeiten höre, dann erwarte ich gravierende Einschränkungen. Aber wir können uns gerne darauf einigen, dass geringfügige Arbeiten über wenige Minuten mit minimalen Einschränkungen zu dulden wären. Bei allem anderen wünsche ich dem Vermieter viel Glück vor Gericht, wenn er versucht die Duldung durch den Mieter einzuklagen. Denn das wird er dann brauchen.
Im übrigen finde ich es schon erstaunlich, was so alles als unwesentlich eingestuft wird. RMHV geht von 2-3 Tagen aus, das ist meiner Meinung nach weit weg von unwesentlich. Aber gut, jedem seine Meinung.
#20
Antwort vom 12. August 2017 | 22:39
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Zitat :
Äh ja sorry, aber ausgerechnet diese Sache aus dem Gesamtzusammenhang ist eben die, die uns am allerwenigsten interessiert. Der hat uns das Leben in den paar Wochen schon zur Hölle gemacht und dort wohnen bleiben wollen wir jetzt auch nicht mehr. Wie sanieren gerade schon unsere neue Bleibe und wollen die paar Wochen bis zum Ende der Kündigungsfrist einfach nur in Ruhe leben. Und das bitte OHNE immense Löcher zur oberen Etage.
Ja schade eigentlich, dass euch die Rückfragen vorher auch nicht interessiert haben.
Sollte die Eingebedarfskündigung (formal) unwirksam sein, hättet ihr doch eine sehr komfortable Position. Ihr könntet selbst zum Wunschtermin kündigen, damit pokern und in der Zwischenzeit den neuen einfach am langen arm verhungern lassen.
Aber ihr macht das schon.
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