Aufhebung eines Vollstreckbaren Titels aus Räumungsklage möglich ?

Vornweg die Frage:

Kann ein "Vollstreckbarer Titel" (Zwangsräumung) aus einem gerichtlichen Vergleich annuliert/angefochten werden, wenn sich für einen Mieter erst nach dem Gerichtstermin (vor dem zuständigen Amtsgericht aus einer Räumungsklage seines Vermieters) aus der Bewertung der Sachlage ergibt, dass nachweislich Sachverhalte bestanden bereits vor dem Gerichtstermin, aus denen die Räumungsklage als unberechtigt zurückzuweisen wäre ??
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Dazu kurz zum Sachverhalt...

Aus einem seit 1997 bestehenden Mietverhältnis zwischen Mieter einer 2-Zimmer Wohnung und dem Eigentümer (Privatier/Hausbesitzer eines zweistöckigen Hauses mit 5 Mietparteien) kommt es in 2012 zu Differenzen. Es werden vom Mieter schriftlich Anfang 2012 eine Vielzahl von Mängel angezeigt; dazu findet eine vom Vermieter gewünschte Wohnungsbesichtigung statt in 03/2012.

Die Mängel werden aber erst nach 1 3/4 Jahren (November 2013) in Teilen und zum Teil ungenügend vom Vermieter behoben. Entsprechend nimmt der Mieter das Recht der Mietminderung in Anspruch. Die Miete wurd um 200 Euro monatlich gekürzt. - Dennoch werden die weiterhin bestehenden Mängel vom Eigentümer/Vermieter nicht behoben; trotz diverser schriftlicher Aufforderungen.

Anfang 01/2015 erhält der Mieter vom Vermieter schriftlich eine fristlose Kündigung mit Aufforderung zur Räumung der Wohnung zum 31.01.2015, wegen angeblicher Mietrückstände (die sich aus o.g. Mietminderung erklären). Dieser Aufforderung kommt der Mieter nach anwaltlicher Beratung nicht nach, fordert vielmehr auf zur Mängelbeseitigung.

Im April 2015 reicht der Vermieter/Hauseigentümer beim zuständigen Amtsgericht durch seinen Anwalt die Räumungsklage ein, mit beantragtem Räumungstermin zum 31.10.2015 (im Rahmen einer vorsorglich vom Anwalt an den Mieter schriftlich ausgesprochenen fristgerechten Kündigung im Mai 2015) . Der Mieter macht von seinem Recht der Klageerwiderung Gebrauch. Im Juli wird dazu richterlich ein Gerichtstermin avisiert: Güteverhandlung + Hauptverhandlung.

Bei diesem Termin, zu dem der Vermieter persönlich nicht erscheint, und sich nur durch Anwalt vertreten lässt, wird vom Richter in seiner Einführung die Bewertung der Rechtslage erörtert. Fazit: dem Grunde nach war die Mietminderung des Mieters berechtigt, aus den angezeigten Mängeln. Allerdings hätte hier der Mieter entweder (A) durch Zeugen oder (B) durch Gutachten die Mängel belegen müssen. Photo- und Videomaterial, wie vom Mieter vorgelegt, wurden vom Richter als nicht ausreichend bewertet.

So wurde vom Richter die Erfolgsaussicht der Klageabweisung als gleich "0" bewertet, und dem Mieter gegenüber erklärt, dass das Gericht dem Klageantrag des Vermieters auf Räumung zum 31.10.2015 im Hauptverhandlungstermin entsprechen würde. - Wegen laufender Therapiebehandlung des Mieters hatte der Richter einen "Vergleich" vorgeschlagen, dass man sich auf Räumung zum 31.01.2016 einigen würde. Dieser Vergleich wurde von beider Seiten nach Eingang des Gerichtsprotokolls in 08/2015 mit stillschweigendem Verstreichen der Widerspruchsfrist als "Vollstreckbarer Titel" angenommen.

Aufgrund diverser Lebensumstände des Mieters kann aber dieser Räumungstermin nicht eingehalten werden. Er befindet sich weiterhin in therapeutischer Behandlung. Entsprechend müsste er fristwahrend gemäss § 794 ZPO + § 765 ZPO Räumungsschutz + Aussetzung der Vollstreckung beantragen, wie ihm zuletzt in einem Beratungstermin beim Mieterschutzverein angeraten wurde.

Zwischenzeitlich wurde der Mieter, der sich noch zur Räumungsklage anwaltlich beraten liess, im August (also nach dem Gerichtstermin) Mitglied im ortsansässigen Mieterschutzverein.

Dieser stellte fest, dass die Miete, gemessen an dem Mietpreisspiegel, um 25% überhöht sei, bereits seit mehr als 10 Jahren. - Der Anwalt des Vermieters wurde dazu zwischen 09/2015-12/2015 durch die Rechtsabteilung des Mieterschutzvereins insgesamt 4x zur Stellungnahme aufgefordert. Sämtliche Fristen sind ergebnislos verstrichen, obgleich der Anwalt des Vermieters noch in 09/2015 schriftlich an dne Mieterschutzverein mitteilte, dass solche erfolgen würde.
Noch im November 2015 hat der Mieterverein in einer genauen Berechnung dem Anwalt des Vermieters gegenüber schriftlich vorgerechnet, dass die Miete seit 04/2004 in der Summe um mehr als 12.000 Euro überhöht war, unter Zugutehalten von plus 10% über Marktspiegel. Es wurden also "nur" 15% überhöhter Mietanteil zugrunde gelegt.

Im Weiteren wurden in einer Wohnungsbesichtigung mit dem Vermieter in 12/2015, diesmal unter Anweisenheit eines Zeugen (Immobilienfachwirt des Mieterschutzvereins) sämtliche Mängel, wie vom Mieter bereits seit 03/2012 schriftlich angemahnt, bestätigt. Der Vermieter war bei diesem Wohnungsbesichtigungstermin aber nicht gewillt, diese Mängel genauer in Augenschein zu nehmen oder Abhilfe zu schaffen. So entschied der Mieterschutzverein Anfang 2016, dass Anspruch bestünde auf Mietminderung von 20%.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass durch den Mieterschutzverein in dem Zeitraum 08-12/2015 der Nachweis erbracht wurde, dass die Miete über den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses seit Mängelanzeige Anfang 2012 weit überhöht war, nämlich um 35% (15% aus Mietpreisüberhöhung + 20% wegen anhaltender Mängel). Dieser Sachverhalt war dem Mieter zum Zeitpunkt der Vergleichsschliessung in 07/2015 aber so nicht bekannt, obgleich dieser vor dem Gerichtstermin gegeben waren.

Darum o.g. Frage: Kann der Vergleich und der "vollstreckbare Titel" angefochten werden ? - Danke im Voraus für eine Beantwortung.

-- Editier von SenseM2015 am 13.01.2016 17:02


-- Editier von SenseM2015 am 13.01.2016 17:09