fristl. Kündigung - Zutritt wegen Wasserschaden, Räumung in eigener Regie

Geh rein, wechsle das Schloss, schaffe Tatsachen.

Informiere dann den Betreuer.

Und warte ab was passiert.

Du musst aktiv werden und Tatsachen schaffen sonst rührt sich nix.
Das ist im Prinzip wie bei meinen Nomaden.

det11

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Hallo,

im Grunde haben Sie schon viele Fakten zusammen, alleine die Entscheidung Ihrer weiteren Vorgehensweise steht wohl noch aus. Da Sie anscheinend <a href=http://www.123recht.net/forum_topic.asp?topic_id=51345><font color=blue>diesen</font> - aus rechtlicher Sicht zugegeben recht kreativen - Beitrag von mir gelesen haben und gezielt nach hohen Risiken fragen, nutze ich die Gelegenheit, den v.g. Beitrag mal ins rechte Licht zu rücken:

Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück, so dürfen Sie Ihren Räumungsanspruch nicht im Wege der verbotener Eigenmacht (§§ 858 ff BGB) durchsetzen. Sie haben den Gebrauch der Mietsache auch weiterhin zu dulden. Zur Duldung des Gebrauchs gehört die Duldung des Zugangs zu den Mieträumen, des Mietgebrauchs von Räumen und zum Wohnen notwendiger Einrichtungen, der Gewährung von Versorgungsleistungen und der Entsorgung. Bei Zuwiderhandlungen kann der Mieter in all diesen Fällen mit einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung der Besitzstörung oder auf Herausgabe der Mietsache reagieren, obwohl ihm mietvertraglich ein Besitzrecht nicht mehr zusteht (OLG Köln, VersR 1997, 465; LG Kassel, WuM 1989, 375.).

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter die ungeräumte Wohnung bereits seit längerer Zeit verlassen hat und sein Aufenthaltsort unbekannt ist. Auch gegenüber einem abwesenden Mieter ist die eigenmächtige Wohnungsräumung zivilrechtlich als verbotene Eigenmacht mit allen dem Mieter daraus erwachsenden Ansprüchen auf Wiedereinräumung des Besitzes und auf Schadensersatz einzuordnen. Die Ansicht Ihres RA kann ich daher nicht nachvollziehen.

Sie machen sich auch in mehrfacher Hinsicht strafbar, wenn Sie den Mieter im Wege der Selbsthilfe durch eigenmächtiges ausräumen zur Aufgabe der Wohnung zwingen wollen. Denkbar sind hier: Nötigung (§ 240 StGB), Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) und je nach Lage des Einzelfalls auch eine versuchte oder vollendete Erpressung (§§ 253 , 22 StGB) (vgl. OLG Köln, NJW 1996, 472). In diesem Zusammenhang halte ich es für unwahrscheinlich, dass sich ein RA als Zeuge der Wohnungsräumung hergibt. Aber fragen können Sie ihn ruhig.

Die Inbesitznahme und Verwertung der eigenmächtig geräumten Sachen kann nicht wirksam als Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gerechtfertigt werden, da sich dieses nur auf eine Verhinderung der Entfernung vor oder bei Auszug des Mieters beschränkt (§ 561 Abs. 1 BGB).

Die Weitervermietung der eigenmächtig geräumten Mietsache schützt Sie i.Ü. nicht vor einem Herausgabeanspruch an den geräumten Mieter. Sie können zu dem Versuch verpflichtet werden, sich aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten durch Zahlung einer Abfindung zu lösen (LG Berlin, WuM 1995, 123; LG Kassel, WuM 1989, 375). Es reicht also nicht einfach aus, Tatsachen zu schaffen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Privat- und Prozessrecht für die Räumung feste Regeln vorgibt. Danach kann ein Räumungs- und Herausgabeanspruch im Regelfall nur durch Räumungsklage und Räumungsvollstreckung auf der Grundlage eines Räumungstitels nach § 885 ZPO durch den Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden. In den Fällen des abwesenden Mieters mit unbekanntem Aufenthaltsort erfolgt die Zustellung der Klageschrift und aller anderen Schriftstücke innerhalb des Räumungsverfahrens durch Niederlegung (§§ 182 , 175 ZPO). Selbsthilferechte stehen Ihnen nicht zu, egal wie kostenträchtig ein Räumungsrechtsstreit einschließlich Zwangsvollstreckung auch ist. Die einschneidende wirtschaftliche, in vielen Fällen sogar ruinöse Auswirkung für Vermieter werden dabei vom Gesetzgeber in Kauf genommen.

In gewissem Maße lassen sich aber die Verfahrenskosten reduzieren. Einerseits ist bei einem abwesenden Mieter nicht mit Gegenwehr im Klageverfahren zu rechnen, daher könnten Sie die Räumungsklage auch ohne RA durchsetzen. Wenn Sie hier Ihre Email hinterlassen, sende ich Ihnen gerne ein Muster eines Klageantrags zu. Andererseits können auch die Räumungskosten reduziert werden, indem Sie den Räumungsantrag beim Gerichtsvollzieher dahingehend beschränken, sich lediglich in den Besitz der Wohnung einweisen zu lassen und die in der Wohnung befindlichen Gegenstände dort zu belassen, weil Sie an diesen Gegenständen das Vermieterpfandrecht geltend machen. Der GV wird dem Antrag wohl folgen, wenn Sie ihn von seiner Haftung befreien und zudem den Zugang zum Pfandgut durch Aushändigen eines Schlüssels ermöglichen. Alsdann können Sie die Gegenstände selbst in geeignete Räumlichkeiten fortschaffen und nach den gesetzlichen Bestimmungen die Versteigerung bzw. Verwertung durchführen. Allerdings läßt sich wohl in keinem Fall der Mietausfallschaden begrenzen.

Sie müssen nun selbst abwägen, welcher Weg für Sie mit den größeren Risiken behaftet ist.

MfG Gruwo

-- Editiert von Gruwo am 06.12.2005 20:04:50

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Nachtrag:

Nur wenn Sie bei der Besichtigung der Wohnung feststellen würden, dass die Wohnung weitestgehend geräumt ist und Sie dort auch die Wohnungsschlüssel vorfinden, könnte man von einer Besitzaufgabe i.S.d. § 856 BGB ausgehen, sodass Sie selbst die Wohnung ohne Räumungsklage und -Vollstreckung wieder in Besitz nehmen könnten.

Da Sie aber schreiben, dass sich in der Wohnung noch Möbel und Einrichtungsgegenstände befinden und zudem die Post regelmäßig aus dem Briefkasten abgeholt wird, wird man keine Besitzaufgabe unterstellen können. Es gilt daher obiges.

MfG Gruwo

PS:

@HerrRoemer & Backpacker

Danke auch für die Blumen , auch wenn meine Beiträg zumindest für Backpacker wohl nicht so zufriedenstellend sind.

-- Editiert von Gruwo am 06.12.2005 21:43:30

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Hallo Backpacker,

'Von daher sollte das mit dem Zugang schon in Ordnung gehen. '

das sehe ich auch so.

'Bleibt eben die Frage ob der Zustand in der Wohnung dann so ist dass man eine Wohnungsaufgabe vermuten kann. '

Bei Mietzeitende muss die Mieterin Ihnen wieder den unmittelbaren Besitz an der Wohnung einräumen. Die Rückgabepflicht umfasst die (vollständige) Räumung des Mietobjekts sowie die Rückgabe sämtlicher Schlüssel; sie ist praktisch das Spiegelbild der Überlassung des Mietobjekts an den Mieter nach § 535 BGB.

Solange die Mieterin noch im Besitz der Wohnungsschlüssel ist, können Sie nicht ungestört über die Räume verfügen. Es besteht die nicht nur theoretische Gefahr, dass die Mieterin Ihren (vermeintlichen) Entschluss, die Wohnung zu verlasen, revidiert und die Wohnung wieder in Besitz nehmen will. Solange Sie nicht den Besitz an der Wohnung wiedererlangt haben, liegt darin keine verbotene Eigenmacht der Mieterin gem. § 858 Abs. 1 BGB.

Von einer Rückgabe ist allenfalls dann auszugehen, wenn die Mieterin den Besitz durch Räumung der Wohnung und Zurücklassen der Schlüssel aufgibt und Sie die Mietsache in Besitz nehmen (OLG München, ZMR 1985, 298).

'Ich lasse den Zylinder tauschen und nach Bheben des Wasserschadens und der Ursache verlasse ich die Wohnung wieder und entferne unter Zeugen nichts. [...] '

Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden, solange die Mieterin unmittelbar nach dem Austausch des Schlosses darüber informiert wird (Zettel im Briefkasten), warum Sie die Wohnung betreten haben und wo sie sich den neuen Wohnungsschlüssel abholen kann. Die Übergabe der Schlüssel darf nicht von der Erfüllung bestimmter Forderungen abhängig gemacht werden.

' Kann ich diese Tatsache des möblierten vermietens für mich nutzen? '

Nein, eine Besitzaufgabe bzw. Rückgabe tritt nur unter den o.g. Bedingungen ein.

'Sollte die Dame einen Anwalt nehmen und ich über diese bei Gericht wegen „verbotener Eigenmacht“ verklagt werden so muss ich die Wohnung zurückgeben und ev. Schadensersatz leisten. Richtig? '

Bis zum Zeitpunkt der Rückgabe bzw. Räumung durch den GV: ja.

'Wenn ich zu diesem Zeitpunkt schon die Räumungsklage habe, wie sieht es dann aus? '

Es spielt keine Rolle, ob der Mietvertrag beendet ist, die Mieterin mit der Rückgabe der Wohnung im Verzug ist oder ob Sie bereits ein Urteil auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erwirkt haben. Selbst im letzten Fall kann die Mieterin gem. § 861 Abs. 1 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes an der Mietsache verlangen.

'Den Klageantrag kann ich ja mit Ihrem Musterbrief parallel, bzw. vor Begehung wegen Wasserschadens und eventueller Räumung einreichen. '

Ja. Noch ein Hinweis am Rande: die Mieterin kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam machen, wenn sie innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die offenen Mietforderungen begleicht bzw. sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Mietforderungen umfassen hier lediglich die NKM incl. BK- Vorauszahlungen, nicht aber Forderungen aus BK- Abrechnungen, Schadensersatzforderungen o.ä.

'(wo liegen die Kosten bei 330 € Kaltmiete in etwa) '

Die Gerichtskosten können Sie z.B. <a href=http://www.gerichtskostenrechner.de/kostenrechner/gericht/index.html><font color=blue>hier</font> ausrechnen. Der Streitwert der Räumung beträgt stets eine Jahresmiete (§ 41 GKG). Da Sie nicht nur auf Räumung klagen, sondern auch auf Zahlung der rückständigen Mieten, müssen diese dem Streitwert zugeschlagen werden. Die Zahlungsklage kann i.Ü noch im lfd. Verfahren um weitere ausgebliebene Mieten erweitert werden.

'Reicht es wenn ich bei der ersten Begehung die Schäden mittel Zeuge und Foto aufnehme oder brauche ich einen Gutachter. '

Um einen weitere Schäden beziffern zu können, brauchen Sie nur einen entsprechenden Kostenvoranschlag eines Handwerkers. Es ist m.E. nicht problematisch, wenn Sie den Wasserschaden nutzen, um zugleich auch weitere Schäden festzustellen. Allerdings ist Ihr Zutrittsrecht zur Wohnung aus wichtigem Grund bei Abwesenheit des Mieters auf die Feststellung und Beseitigung des Wasserschadens und des Glasbruchs beschränkt. Weiten Sie es nicht allzu sehr aus.

'Die Forderungen aus Reparatur muss ich dann über ein Mahnverfahren versuchen reinzuholen oder? '

Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen können im Regelfall erst nach Ablauf einer angemessene Nachfrist (mit Ablehnungsandrohung) geltend gemacht werden (§ 281 Abs. 1 S. 1 BGB). Hinsichtlich der Beseitiguung des Wasserschadens und des Glasbruchs ist eine derartige Fristsetzung entbehrlich. Es stellt sich aber noch die Frage, ob die Mieterin für die Schäden verantwortlich ist und dementsprechend auch haftet. M.E. sollten Sie zunächst nur auf Räumung und Zahlung der offenen Mieten klagen.

'Die Dame soll Ihm Treuhänderisch die Wohnungsschlüssel aushändigen und mich berechtigen alle sich noch in der Wohnung befindenden Gegenstände zu entsorgen. '

Die Idee finde ich gut, Ihnen wäre aber nicht wirklich geholfen, wenn die Mieterin ihrem Betreuer die Schlüssel nur treuhänderisch übergibt. Sie sollte den Betreuer vielmehr schriftlich bevollmächtigen, Ihnen - nachdem sie ihr persönliches Hab und Gut abgeholt hat - die Schlüssel zwecks Wohnungsübergabe auszuhändigen und erklären, dass sie ihr Eigentum an sämtlichen noch in der Wohnung befindlichen Sachen aufgibt. Die Eigentumsaufgabe entbindet Sie weitestgehend von Ihrer Obhutspflicht, die verbliebenen Gegenstände zumindest für einen gewissen Zeitraum einlagern zu müssen (Ausnahme: Müll und offensichtlich wertlose Sachen), die Sachen können also ümgehend dem Sperrmüll übergeben werden.

Wenn Sie im Gegenzug auf sämtliche(?) Forderungen aus dem Mietverhältnis verzichten wollen, wäre es sicher ein Angebot, dass die Mieterin bei klarem Verstand nicht ablehnen kann. Angesichts ihres Alters von 19 Jahren würde ich aber nicht ausschließen, dass sie nicht doch in Zukunft über pfändbares Vermögen verfügt. Der Schritt sollte daher gut überlegt sein. Man könnte sie auch nur von Teilen Ihrer Forderungen (z.B. Übernahme der Schönheitsreparaturen, Kosten des Räumungsgeschäfts o.ä.) freistellen.

MfG Gruwo

PS: Email geht gleich raus.

-- Editiert von Gruwo am 07.12.2005 15:36:12

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Hallo zusammen,

Gestern habe ich dem Briefkasten der Dame mal wieder einen Besuch abgestattet und dabei was neues rausgefunden.

Sie hat Post von 2 Amtsgerichten (Förmliche Zustellung - gelber Umschlag). Laut meiner Recherche sind dies AG der Bundesländer welche automatisierte Mahnverfahren einleiten. Somit ist wahrscheinlich das in diesen Schreiben was derartiges steckt.

Hier nun meine Fragen.

Kann die Kenntnis zB. des Aktenzeichens (stehen im Brieffenster) später bei einem eventuellen Einsatz des Gerichtsvollziehers durch mich was nützen? Vielleicht dürfen AG und GV sich mit Informationen wie neuem Wohnort, Kontonummern oder ähnlichem austauschen?

Wahrscheinlich kommt nach den Mahnverfahren irgendwann der Gerichtsvollzieher zur Wohnung der Dame und möchte pfänden. Da er diese dort auch nicht antrifft, was tut er?
Verschafft dieser sich irgendwann mal selbst Zutritt zur Wohnung? Ich könnte Ihn ja informieren in welcher der 23 Wohnungen die Dame wohnt. Könnte man sich mit dem Gerichtsvollzieher da zusammentun?

So nach dem Motto: Er verschafft mir Zutritt aufgrund meiner Räumungsklage und pfändet alles was Wert hat um die angemahnten Beträge einzutreiben? Oder macht der dann nur seinen berühmten Aufkleber drauf und lässt das Zeug stehen?

Oder wie geht der Gerichtsvollzieher vor wenn er nie jemanden antrifft? Öffentliche Zustellung etwaiger Schriftstücke da er vermutet die Wohnung sei verlassen und aufgegeben?
Falls ja, wie könnte ich davon profitieren?

Meine nächste konkrete Aktion ist die Kontaktaufnahme mit dem Betreuer (am Mo zurück aus dem Urlaub) Ein Schreiben (Kopie der Kündigung) findet er eh gleich in seiner Post. Der Betreuer hat leider auch nur begrenzten Zugang zu der Dame. Sie kommt bei Ihm vorbei wenn Ihr danach ist.

Ich werde den Betreuer – so er mitspielt - schriftlich bevollmächtigen, dass er die Schlüssel der Dame zwecks Wohnungsübergabe entgegennehmen soll. Die Dame soll auch einem Schriftstück erklären dass sie ihr Eigentum an sämtlichen noch in der Wohnung befindlichen Sachen aufgibt. Im Gegenzug erkläre ich keine Forderungen gegen die Dame wegen Schönheitsreparaturen und Kosten der Räumung zu erheben. Um Ihr dies zusätzlich schmackhaft zu machen lege ich einen Verrechnungsscheck über zB. 100€ bei, welche der Betreuer nach dem Empfang der Schlüssel aushändigen soll.

Steht der Dame das Wasser wirklich bis zum Hals wird dies die Motivation sicherlich steigern. Denn was nützt Ihr ein Forderungsverzicht meinerseits wenn sie der Meinung sein wird eh nichts zu haben und auch nichts zahlen zu müssen.

Lößt die Dame den Scheck ein habe ich eine Kontonummer (vielleicht bringt das dem GV was), tut sie dies nicht kann man vermuten dass Geld nicht Ihr wirkliches Problem ist. Laut Auskunft des Sozialamts bekommt Sie seit mehreren Monaten keine Leistung und bei einem anderen Amt (wo sie was bekommen würde) stellt sie einfach keine Antrag. Irgendwie muß die Dame ja Ihr Leben finanzieren.

Möglicherweise hat die Dame auch einen anderen Grund die Wohnung nicht aufzugeben. Die vielen Rechnungen gehen zwar in Ihrem Briefkasten ein, doch da sie sich nie in der Wohnung befindet hat sie keine Angst dort mal mit einer Person (Vermieter, GV, Polizei) konfrontiert zu werden.

Da habe ich dann noch einen Ansatz. Laut meinem Anwalt muß ich die Dame auf dem Einwohnermeldeamt mit unbekannt verzogen abmelden sobald ich über die Wohnung wieder Besitz erlange.
Hier werde ich dem Betreuer mündlich sagen er soll der Dame erläutern dass die Gläubiger (Inkasso etc) dann nicht mehr an sie herankommen, da diese ja nicht wissen wo die Post hin soll. Eine weitere Recherche wäre diesen bei kleineren Beträgen zu teuer.
Ich würde die Post mit dem Vermerk unbekannt verzogen zurücksenden und sie hätte Ruhe. Muß ja so nicht stimmen: Ich versuche halt mich in die Dame rein zu versetzen um Ihre Motivation zu erkennen. Leider ist das bei eher irrational tickenden Menschen nicht einfach

Und noch ne Frage bei einer eingeleiteten Räumungsklage: Sollte mir die Dame doch irgendwann die Schlüssel übergeben, muß ich dann das Gericht informieren und die Klage stoppen? Wahrscheinlich hat sie dann ja noch nicht bezahlt und ein Teil der Klage wäre noch offen.

-- Editiert von backpacker am 08.12.2005 13:40:38

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