Guten Abend,
ich befinde mich in einer zugegebenermaßen komplexen Situation und benötige einen Ratschlag.
Vor über zwei Monaten wurde uns der Verkauf unserer Wohnung mitgeteilt, der neue Eigentümer hat sofort angekündigt, Eigenbedarf anzumelden. Wir haben uns schon bereits vor Vertragsschluss und notarieller Beglaubigung mit ihm gütlich geeinigt.
Jetzt herrscht folgende Situation:
Wir haben mit dem neuen Eigentümer ausgemacht, am 31.10. auszuziehen und mit ihm den Mietvertrag einvernehmlich aufzulösen. Das hatte den Hintergrund, dass es unheimlich schwierig ist, in dem Dresdner Stadtteil in dem wir leben, eine bezahlbare, gute Wohnung zu finden. Deshalb hatten wir uns Anfang Juli auch gleich auf die Suche gemacht. Nach Dutzenden Fehlschlägen und Absagen haben wir jetzt eine super Wohnung ab dem 1.11. gefunden, deshalb auch die Vereinbarung mit dem neuen Eigentümer, der auch deutlich gemacht hat, dass er so schnell wie möglich rein will.
Der neue Eigentümer ist Ukrainer und hat zugegebenermaßen überhaupt keine Ahnung von deutscher Bürokratie und Mietrecht etc...
Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. Das ist aber noch nicht der Fall. Ich war heute bei ihm und er hat mit alle Unterlagen gezeigt von Bank, Notar usw. Der Notarvertrag wurde am 31.08. beglaubigt. In Dresden kann das auch gut und gerne noch bis nächstes Jahr dauern, bis er endlich im Grundbuch steht.
Daher meine Frage: Was können der Eigentümer und wir jetzt unternehmen, um relativ sicher unsere Vereinbarung durchzuziehen. D.h. wir gehen am 31.10. raus und er geht am 1.11. rein. ?! Wir wollen/müssen morgen den neuen Mietvertrag unterschreiben. Ich meine er hat die Wohnung mit Vertragsunterschrift ja gekauft und will auch sofort einziehen...
P.S. Der alte Eigentümer lehnt jede Kooperation ab und verweist darauf, er habe die Wohnung ja verkauft und meine Belange gingen ihn ja sowieso nichts an...(Er ist ein absolutes *********...)
Meine Idee wäre ja (und der neue Eigentümer hat auch schon mündlich zugestimmt), dass wir nun fristgerecht noch bis zum 31.12. beim alten Eigentümer kündigen und wie mit dem neuen Eigentümer vereinbart am 31.10. rausgehen und er bezahlt dann drei Monate unsere Miete weiter. Aber ich kann ja, solange ich noch einen gültigen Mietvertrag mit dem alten Eigentümer habe, ja nicht einfach die Schlüssel an den neuen übergeben und er darf ja eigentlich auch nicht einfach so einziehen?
Also wir bräuchten dringend einen zielführenden Rat, wie wir alle aus dieser verfahrenen Situation gut raus kommen.
Ich bedanke mich schon einmal herzlich und wünsche einen schönen Abend.
Eigenbedarf neuer Eigentümer, Grundbucheintrag steht aus, Mietvertragskündigung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
ZitatJetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. :
Was schlicht falsch ist.
Er muss nur die Eigenschaft "Vermieter" haben, nicht jedoch die Eigenschaft "Eigentümer".
Vielen Dank für die Antwort. Wie kann er diese Funktion nun schnell erlangen?
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
ZitatJetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. :
Mit Auflassungsvormerkung ist er nach Kaufpreiszahlung der Besitzübergang, und das dauert nie so lange. Den endgültigen Eintrag erhält er erst nach dem Grunderwerbsteuerbescheid, danach erfolgt der Eintrag. Jedoch mit dem Besitzübergang übernimmt der Käufer alle Pflichten und Rechte des Verkäufer, und der Zeitraum ist zwischen 4 und 6 Wochen ja nach Region.
ZitatMeine Idee wäre ja (und der neue Eigentümer hat auch schon mündlich zugestimmt), dass wir nun fristgerecht noch bis zum 31.12. beim alten Eigentümer kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) und wie mit dem neuen Eigentümer vereinbart am 31.10. rausgehen und er bezahlt dann drei Monate unsere Miete weiter. :
Das sollten der alte Eigentümer mit eingeschränkten Rechten, nach dem Notartermin ist er das und der Käufer selbst untereinander ausmachen. Nur eben dem Mieter entsprechend Bescheid gegen.
ZitatAlso wir bräuchten dringend einen zielführenden Rat, wie wir alle aus dieser verfahrenen Situation gut raus kommen. :
Ihr schließt mit dem alten Vermieter einen Aufhebungsvertrag und kündigt sofort; der neue Vermieter mietet die Wohnung vom alten an, zu Konditionen wie die beiden lustig sind.
Zitat:ZitatAlso wir bräuchten dringend einen zielführenden Rat, wie wir alle aus dieser verfahrenen Situation gut raus kommen. :
Ihr schließt mit dem alten Vermieter einen Aufhebungsvertrag und kündigt sofort; der neue Vermieter mietet die Wohnung vom alten an, zu Konditionen wie die beiden lustig sind.
Genau das wollte ich heute mit meinem alten Vermieter so besprechen. Nachdem ich 7 Jahre pünktlich Miete bezahlt habe, die Wohnung ständig selbst repariert habe, Fußböden etc umsonst neu gemacht habe usw dürfte ich mir von ihm anhören, ich solle ihn mit meinen persönlichen Belangen nicht nerven, er hätte die Wohnung verkauft und wolle nichts mit mir zu tun haben und wenn ich etwas wolle, solle ich die Hausverwaltung ansprechen -.-
Zitat:ZitatJetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. :
Mit Auflassungsvormerkung ist er nach Kaufpreiszahlung der Besitzübergang, und das dauert nie so lange. Den endgültigen Eintrag erhält er erst nach dem Grunderwerbsteuerbescheid, danach erfolgt der Eintrag. Jedoch mit dem Besitzübergang übernimmt der Käufer alle Pflichten und Rechte des Verkäufer, und der Zeitraum ist zwischen 4 und 6 Wochen ja nach Region.
ZitatMeine Idee wäre ja (und der neue Eigentümer hat auch schon mündlich zugestimmt), dass wir nun fristgerecht noch bis zum 31.12. beim alten Eigentümer kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) und wie mit dem neuen Eigentümer vereinbart am 31.10. rausgehen und er bezahlt dann drei Monate unsere Miete weiter. :
Das sollten der alte Eigentümer mit eingeschränkten Rechten, nach dem Notartermin ist er das und der Käufer selbst untereinander ausmachen. Nur eben dem Mieter entsprechend Bescheid gegen.
Vollkommener Bloedsinn.
Der Kaufvertrag benötigt eine sog. Ermächtigungklausel die aber bei Eigenbedarf nicht moeglich ist.
Zitat:ZitatJetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. :
Was schlicht falsch ist.
Er muss nur die Eigenschaft "Vermieter" haben, nicht jedoch die Eigenschaft "Eigentümer".
Du willst auch unbedingt den Preis für oberschlausprech gewinnen, was der Fragesteller eh nicht versteht oder was willst du mit deinen Antworten sagen?
ZitatDu willst auch unbedingt den Preis für oberschlausprech gewinnen, was der Fragesteller eh nicht versteht oder was willst du mit deinen Antworten sagen? :
ZitatVollkommener Bloedsinn. :
Nicht auskennen aber andere User als Dumm hinstellen wollen.
Zitater hätte die Wohnung verkauft und wolle nichts mit mir zu tun haben und wenn ich etwas wolle, solle ich die Hausverwaltung ansprechen :
Zahlt man die Miete an die Hausverwaltung?
Es kann durchaus sein, das eben der neue schon die Rechte und Pflichten hat, das kann man so einfach nicht erkennen. Da wäre es doch eine Lösung die Hausverwaltung oder den Käufer an zu sprechen. Kann leicht sein, er hat den Kaufpreis in der Tasche und hat damit vertraglich nichts mehr zu sagen.
Das Ganze ist doch ein sehr theoretisches Problem. In der Praxis kann dem Mieter in so einer Situation doch gar nichts passieren.
Der neue Eigentümer ist sowieso an den Aufhebungsvertrag gebunden.
Der alte Eigentümer kann aber auch keine Ansprüche mehr geltend machen, da Kosten, Nutzen und Lasten bereits auf den neuen Eigentümer übergegangen sind.
Dass die Vermieterrechte noch beim alten Vermieter liegen, spielt daher für diesen Sachverhalt keine Rolle.
ZitatNicht auskennen aber andere User als Dumm hinstellen wollen. :
Du sprichts von dir selbst - oder?
ZitatDer Kaufvertrag benötigt eine sog. Ermächtigungklausel die aber bei Eigenbedarf nicht moeglich ist. :
In diesem Fall die einzig richtige Antwort.
gruß charly
ZitatDas Ganze ist doch ein sehr theoretisches Problem. In der Praxis kann dem Mieter in so einer Situation doch gar nichts passieren. :
Ich halte das für überhaupt kein theoretisches Problem, weil es die Absprache mit dem alten VM sehr wahrscheinlich nicht schriftlich gibt, was das eigentliche Problem des TE sein wird.
Zitat:ZitatJetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. :
Was schlicht falsch ist.
Er muss nur die Eigenschaft "Vermieter" haben, nicht jedoch die Eigenschaft "Eigentümer".
Diese Antwort könnte auch in der Windowshilfe stehen. Absolut korrekt und trotzdem vollkommen nutzlos.
ZitatVielen Dank für die Antwort. Wie kann er diese Funktion nun schnell erlangen? :
Es gibt 3 Möglichkeiten:
- der Verkäufer stellt dem Käufer eine seperate Vollmacht aus.
- der Verkäufer ermächtigt den Käufer im Rahmen des Kaufvertrages, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben.
- durch Eintragung ins Grundbuch
Die Vollmacht muss der neue im Original vorlegen und sich legitimieren, ansonsten kann jede Erklärung wegen fehlender Vollmacht unmittelbar zurückgewiesen werden.
Die Ermächtigung kann auch erst später offengelegt werden, die Erklärungen sind wirksam
Beide Varianten berechtigten den Käufer vor Grundbucheintragung einen Mietaufhebungsvertrag mit euch abzuschliessen, Sie erlauben aber keine Eigenbedarfskündigung, diese erlaubt ausschließlich die Eintragung.
Daher auch der Kommentar
zu den Theorien "Angebliche Rechte aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung/ Besitzübergang". Diese berechtigt nämlich zu gar nichts (was hier nütze wäre).ZitatVollkommener Bloedsinn. :
Zitatzu den Theorien "Angebliche Rechte aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung/ Besitzübergang". Diese berechtigt nämlich zu gar nichts (was hier nütze wäre). :
Eben nur die persönliche Meinung einer frustrierten Mieterin?
Keine Nachweise oder Link?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass im Innenverhältnis der Käufer bereits mit dem Besitzübergang in das Mietverhältnis eintritt. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung. Mit Wirkung ab diesem Zeitpunkt tritt der Verkäufer alle Rechte und Ansprüche, die ihm aus dem Mietverhältnis zustehen, an den Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab diesem Zeitpunkt ermächtigt der Verkäufer häufig den Käufer, im eigenen Namen, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko dem Mieter gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben, insbesondere die Gestaltungsrechte des Vermieters wie das Kündigungsrecht auszuüben, und gegebenenfalls im gewillkürter Prozessstandschaft für den Verkäufer entsprechende Prozesse im eigenen Namen zu führen.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
http://www.notar-gerresheim.de/index.php/aktuelles/item/kaufvertrag-und-eigenbedarfskuendigung
So und nun hatte der Mieter schon selbst gekündigt, also dürfte so gesehen der Käufer schon mal der Ansprechpartner sein, oder wie der alte Eigentümer verweist, die Hausverwaltung, denn umsonst wird der bisherige Eigentümer wohl nicht kein Interesse mehr an solchen Dingen haben, er kennt schließlich den Vertrag.
Was üblicherweise so vereinbart wird, ist vollkommen wurscht. Einzig relevant ist die Frage, was hier im Kaufvertrag vereinbart wurde und das scheint dem Mieter nicht bekannt zu sein. Eine Auflassungsvormerkung hat mit den mietrechtlichen Verbindlichkeiten nunmal gar nichts zu tun. Mag sein, dass 0815frager das nicht weiß. Aber die nachfolgende Polemik ist einfach nur erbärmlich.
Zur Frage selber kann man natürlich darauf vertrauen, dass alles gut läuft und alle zufrieden sind. Ich würde wohl auch dahin tendieren. Wenn es irgendwann jedoch zu Problemen kommt, dann kann so ein Vertrauen aber durchaus nachteilig enden. Wenn der Mieter sich einigermaßen mit dem neuen Eigentümer versteht (so klingt es im Eingangsposting), so kann man ja mal gemeinsam den Kaufvertrag nach möglichen Vollmachten für den neuen Eigentümer durchsuchen. Wenn sich da etwas passendes findet, dann sollte alles in trockenen Tüchern sein. Wenn nicht, dann würde ich als zusätzliche Absicherung eine hilfsweise Kündigung des Mietvertrages an den alten Vermieter nachweisbar schicken. Dann reduziert sich das Risiko des Mieters auf 3 Monatsmieten.
PS: Gibt es eine Kaution und wenn ja wurde die schon an den neuen Eigentümer übertragen? Denn die muss dann ja auch irgendwann zurückgezahlt werden.
ZitatWas üblicherweise so vereinbart wird, ist vollkommen wurscht. Einzig relevant ist die Frage, was hier im Kaufvertrag vereinbart wurde und das scheint dem Mieter nicht bekannt zu sein. Eine Auflassungsvormerkung hat mit den mietrechtlichen Verbindlichkeiten nunmal gar nichts zu tun. Mag sein, dass 0815frager das nicht weiß. Aber die nachfolgende Polemik ist einfach nur erbärmlich. :
Zur Frage selber kann man natürlich darauf vertrauen, dass alles gut läuft und alle zufrieden sind. Ich würde wohl auch dahin tendieren. Wenn es irgendwann jedoch zu Problemen kommt, dann kann so ein Vertrauen aber durchaus nachteilig enden. Wenn der Mieter sich einigermaßen mit dem neuen Eigentümer versteht (so klingt es im Eingangsposting), so kann man ja mal gemeinsam den Kaufvertrag nach möglichen Vollmachten für den neuen Eigentümer durchsuchen. Wenn sich da etwas passendes findet, dann sollte alles in trockenen Tüchern sein. Wenn nicht, dann würde ich als zusätzliche Absicherung eine hilfsweise Kündigung des Mietvertrages an den alten Vermieter nachweisbar schicken. Dann reduziert sich das Risiko des Mieters auf 3 Monatsmieten.
PS: Gibt es eine Kaution und wenn ja wurde die schon an den neuen Eigentümer übertragen? Denn die muss dann ja auch irgendwann zurückgezahlt werden.
Vielen Dank, genau das haben wir heute Vormittag auch nochmals gemacht und so war es dann auch. Im Notarvertrag steht, dass der neue Eigentümer bei Zahlungseingang alle Rechte erhält... da das schon passiert ist, haben wir Also nochmal Glück gehabt...
Danke für die schnelle und gute Hilfe!
Ich kenn einen guten Optiker, der kann dir sicherlich helfen
Zitat----------------- :
Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, ..ermächtigt der Verkäufer häufig den Käufer, im eigenen Namen, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko dem Mieter gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben, ...
-----------------------------------------
Was schrieb die frustrierte Mieterin denn?
Zitat:
Es gibt 3 Möglichkeiten:
- der Verkäufer stellt dem Käufer eine seperate Vollmacht aus.
- der Verkäufer ermächtigt den Käufer im Rahmen des Kaufvertrages, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben.
- durch Eintragung ins Grundbuch
Und wer genau hinguckt, findet in deinem Post auch die Bestätigung, dass was der Besitzübergang im Innenverhältnis regelt, niemanden interessiert ausser VK und K.
Zitat----------------- :
Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass im Innenverhältnis der Käufer bereits mit dem Besitzübergang in das Mietverhältnis eintritt.
-------------------------------------------------------------
Kommt jetzt wieder dein Argument mit dem Laienforum und so?
-- Editiert von Akkarin am 19.09.2017 14:01
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Jetzt Anwalt dazuholen.
Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.
- Antwort vom Anwalt
- Innerhalb 24 Stunden
- Nicht zufrieden? Geld zurück!
- Top Bewertungen
-
2 Antworten
-
6 Antworten
-
4 Antworten
-
13 Antworten
-
2 Antworten
-
3 Antworten
-
39 Antworten
-
5 Antworten
-
25 Antworten