Eigenbedarf neuer Eigentümer, Grundbucheintrag steht aus, Mietvertragskündigung

18. September 2017 Thema abonnieren
 Von 
msn474842-88
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarf neuer Eigentümer, Grundbucheintrag steht aus, Mietvertragskündigung

Guten Abend,

ich befinde mich in einer zugegebenermaßen komplexen Situation und benötige einen Ratschlag.

Vor über zwei Monaten wurde uns der Verkauf unserer Wohnung mitgeteilt, der neue Eigentümer hat sofort angekündigt, Eigenbedarf anzumelden. Wir haben uns schon bereits vor Vertragsschluss und notarieller Beglaubigung mit ihm gütlich geeinigt.

Jetzt herrscht folgende Situation:

Wir haben mit dem neuen Eigentümer ausgemacht, am 31.10. auszuziehen und mit ihm den Mietvertrag einvernehmlich aufzulösen. Das hatte den Hintergrund, dass es unheimlich schwierig ist, in dem Dresdner Stadtteil in dem wir leben, eine bezahlbare, gute Wohnung zu finden. Deshalb hatten wir uns Anfang Juli auch gleich auf die Suche gemacht. Nach Dutzenden Fehlschlägen und Absagen haben wir jetzt eine super Wohnung ab dem 1.11. gefunden, deshalb auch die Vereinbarung mit dem neuen Eigentümer, der auch deutlich gemacht hat, dass er so schnell wie möglich rein will.

Der neue Eigentümer ist Ukrainer und hat zugegebenermaßen überhaupt keine Ahnung von deutscher Bürokratie und Mietrecht etc...

Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht. Das ist aber noch nicht der Fall. Ich war heute bei ihm und er hat mit alle Unterlagen gezeigt von Bank, Notar usw. Der Notarvertrag wurde am 31.08. beglaubigt. In Dresden kann das auch gut und gerne noch bis nächstes Jahr dauern, bis er endlich im Grundbuch steht.

Daher meine Frage: Was können der Eigentümer und wir jetzt unternehmen, um relativ sicher unsere Vereinbarung durchzuziehen. D.h. wir gehen am 31.10. raus und er geht am 1.11. rein. ?! Wir wollen/müssen morgen den neuen Mietvertrag unterschreiben. Ich meine er hat die Wohnung mit Vertragsunterschrift ja gekauft und will auch sofort einziehen...

P.S. Der alte Eigentümer lehnt jede Kooperation ab und verweist darauf, er habe die Wohnung ja verkauft und meine Belange gingen ihn ja sowieso nichts an...(Er ist ein absolutes *********...)

Meine Idee wäre ja (und der neue Eigentümer hat auch schon mündlich zugestimmt), dass wir nun fristgerecht noch bis zum 31.12. beim alten Eigentümer kündigen und wie mit dem neuen Eigentümer vereinbart am 31.10. rausgehen und er bezahlt dann drei Monate unsere Miete weiter. Aber ich kann ja, solange ich noch einen gültigen Mietvertrag mit dem alten Eigentümer habe, ja nicht einfach die Schlüssel an den neuen übergeben und er darf ja eigentlich auch nicht einfach so einziehen?

Also wir bräuchten dringend einen zielführenden Rat, wie wir alle aus dieser verfahrenen Situation gut raus kommen.

Ich bedanke mich schon einmal herzlich und wünsche einen schönen Abend.

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119537 Beiträge, 39736x hilfreich)

Zitat (von msn474842-88):
Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht.

Was schlicht falsch ist.

Er muss nur die Eigenschaft "Vermieter" haben, nicht jedoch die Eigenschaft "Eigentümer".



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
msn474842-88
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort. Wie kann er diese Funktion nun schnell erlangen?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von msn474842-88):
Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht.

Mit Auflassungsvormerkung ist er nach Kaufpreiszahlung der Besitzübergang, und das dauert nie so lange. Den endgültigen Eintrag erhält er erst nach dem Grunderwerbsteuerbescheid, danach erfolgt der Eintrag. Jedoch mit dem Besitzübergang übernimmt der Käufer alle Pflichten und Rechte des Verkäufer, und der Zeitraum ist zwischen 4 und 6 Wochen ja nach Region.
Zitat (von msn474842-88):
Meine Idee wäre ja (und der neue Eigentümer hat auch schon mündlich zugestimmt), dass wir nun fristgerecht noch bis zum 31.12. beim alten Eigentümer kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) und wie mit dem neuen Eigentümer vereinbart am 31.10. rausgehen und er bezahlt dann drei Monate unsere Miete weiter.

Das sollten der alte Eigentümer mit eingeschränkten Rechten, nach dem Notartermin ist er das und der Käufer selbst untereinander ausmachen. Nur eben dem Mieter entsprechend Bescheid gegen.

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#4
 Von 
guest-12320.09.2023 13:44:17
Status:
Praktikant
(834 Beiträge, 614x hilfreich)

Zitat (von msn474842-88):
Also wir bräuchten dringend einen zielführenden Rat, wie wir alle aus dieser verfahrenen Situation gut raus kommen.

Ihr schließt mit dem alten Vermieter einen Aufhebungsvertrag und kündigt sofort; der neue Vermieter mietet die Wohnung vom alten an, zu Konditionen wie die beiden lustig sind.

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#5
 Von 
msn474842-88
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von teador):
Zitat (von msn474842-88):
Also wir bräuchten dringend einen zielführenden Rat, wie wir alle aus dieser verfahrenen Situation gut raus kommen.

Ihr schließt mit dem alten Vermieter einen Aufhebungsvertrag und kündigt sofort; der neue Vermieter mietet die Wohnung vom alten an, zu Konditionen wie die beiden lustig sind.


Genau das wollte ich heute mit meinem alten Vermieter so besprechen. Nachdem ich 7 Jahre pünktlich Miete bezahlt habe, die Wohnung ständig selbst repariert habe, Fußböden etc umsonst neu gemacht habe usw dürfte ich mir von ihm anhören, ich solle ihn mit meinen persönlichen Belangen nicht nerven, er hätte die Wohnung verkauft und wolle nichts mit mir zu tun haben und wenn ich etwas wolle, solle ich die Hausverwaltung ansprechen -.-

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#6
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Zitat (von msn474842-88):
Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht.

Mit Auflassungsvormerkung ist er nach Kaufpreiszahlung der Besitzübergang, und das dauert nie so lange. Den endgültigen Eintrag erhält er erst nach dem Grunderwerbsteuerbescheid, danach erfolgt der Eintrag. Jedoch mit dem Besitzübergang übernimmt der Käufer alle Pflichten und Rechte des Verkäufer, und der Zeitraum ist zwischen 4 und 6 Wochen ja nach Region.
Zitat (von msn474842-88):
Meine Idee wäre ja (und der neue Eigentümer hat auch schon mündlich zugestimmt), dass wir nun fristgerecht noch bis zum 31.12. beim alten Eigentümer kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) und wie mit dem neuen Eigentümer vereinbart am 31.10. rausgehen und er bezahlt dann drei Monate unsere Miete weiter.

Das sollten der alte Eigentümer mit eingeschränkten Rechten, nach dem Notartermin ist er das und der Käufer selbst untereinander ausmachen. Nur eben dem Mieter entsprechend Bescheid gegen.

Vollkommener Bloedsinn.
Der Kaufvertrag benötigt eine sog. Ermächtigungklausel die aber bei Eigenbedarf nicht moeglich ist.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#7
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von msn474842-88):
Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht.

Was schlicht falsch ist.

Er muss nur die Eigenschaft "Vermieter" haben, nicht jedoch die Eigenschaft "Eigentümer".

Du willst auch unbedingt den Preis für oberschlausprech gewinnen, was der Fragesteller eh nicht versteht oder was willst du mit deinen Antworten sagen?

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#8
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Du willst auch unbedingt den Preis für oberschlausprech gewinnen, was der Fragesteller eh nicht versteht oder was willst du mit deinen Antworten sagen?

Zitat (von Akkarin):
Vollkommener Bloedsinn.

Nicht auskennen aber andere User als Dumm hinstellen wollen.
Zitat (von msn474842-88):
er hätte die Wohnung verkauft und wolle nichts mit mir zu tun haben und wenn ich etwas wolle, solle ich die Hausverwaltung ansprechen

Zahlt man die Miete an die Hausverwaltung?
Es kann durchaus sein, das eben der neue schon die Rechte und Pflichten hat, das kann man so einfach nicht erkennen. Da wäre es doch eine Lösung die Hausverwaltung oder den Käufer an zu sprechen. Kann leicht sein, er hat den Kaufpreis in der Tasche und hat damit vertraglich nichts mehr zu sagen.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

Das Ganze ist doch ein sehr theoretisches Problem. In der Praxis kann dem Mieter in so einer Situation doch gar nichts passieren.

Der neue Eigentümer ist sowieso an den Aufhebungsvertrag gebunden.

Der alte Eigentümer kann aber auch keine Ansprüche mehr geltend machen, da Kosten, Nutzen und Lasten bereits auf den neuen Eigentümer übergegangen sind.

Dass die Vermieterrechte noch beim alten Vermieter liegen, spielt daher für diesen Sachverhalt keine Rolle.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
charlyt4
Status:
Master
(4158 Beiträge, 898x hilfreich)


Zitat (von 0815Frager):
Nicht auskennen aber andere User als Dumm hinstellen wollen.



Du sprichts von dir selbst - oder?


Zitat (von Akkarin):
Der Kaufvertrag benötigt eine sog. Ermächtigungklausel die aber bei Eigenbedarf nicht moeglich ist.



In diesem Fall die einzig richtige Antwort.


gruß charly

Signatur:

Gruß Charly

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Zitat (von hh):
Das Ganze ist doch ein sehr theoretisches Problem. In der Praxis kann dem Mieter in so einer Situation doch gar nichts passieren.


Ich halte das für überhaupt kein theoretisches Problem, weil es die Absprache mit dem alten VM sehr wahrscheinlich nicht schriftlich gibt, was das eigentliche Problem des TE sein wird.

Signatur:

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0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von msn474842-88):
Jetzt habe ich in Erfahrung gebracht, dass er erst offizieller Eigentümer ist und einziehen kann bzw. auch der Mietvertragsauflösung zustimmen kann, wenn er im Grundbuch steht.

Was schlicht falsch ist.

Er muss nur die Eigenschaft "Vermieter" haben, nicht jedoch die Eigenschaft "Eigentümer".


Diese Antwort könnte auch in der Windowshilfe stehen. Absolut korrekt und trotzdem vollkommen nutzlos.

Zitat (von msn474842-88):
Vielen Dank für die Antwort. Wie kann er diese Funktion nun schnell erlangen?

Es gibt 3 Möglichkeiten:
- der Verkäufer stellt dem Käufer eine seperate Vollmacht aus.
- der Verkäufer ermächtigt den Käufer im Rahmen des Kaufvertrages, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben.
- durch Eintragung ins Grundbuch

Die Vollmacht muss der neue im Original vorlegen und sich legitimieren, ansonsten kann jede Erklärung wegen fehlender Vollmacht unmittelbar zurückgewiesen werden.
Die Ermächtigung kann auch erst später offengelegt werden, die Erklärungen sind wirksam
Beide Varianten berechtigten den Käufer vor Grundbucheintragung einen Mietaufhebungsvertrag mit euch abzuschliessen, Sie erlauben aber keine Eigenbedarfskündigung, diese erlaubt ausschließlich die Eintragung.

Daher auch der Kommentar
Zitat (von Akkarin):
Vollkommener Bloedsinn.
zu den Theorien "Angebliche Rechte aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung/ Besitzübergang". Diese berechtigt nämlich zu gar nichts (was hier nütze wäre).

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
zu den Theorien "Angebliche Rechte aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung/ Besitzübergang". Diese berechtigt nämlich zu gar nichts (was hier nütze wäre).

Eben nur die persönliche Meinung einer frustrierten Mieterin?
Keine Nachweise oder Link?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass im Innenverhältnis der Käufer bereits mit dem Besitzübergang in das Mietverhältnis eintritt. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung. Mit Wirkung ab diesem Zeitpunkt tritt der Verkäufer alle Rechte und Ansprüche, die ihm aus dem Mietverhältnis zustehen, an den Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab diesem Zeitpunkt ermächtigt der Verkäufer häufig den Käufer, im eigenen Namen, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko dem Mieter gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben, insbesondere die Gestaltungsrechte des Vermieters wie das Kündigungsrecht auszuüben, und gegebenenfalls im gewillkürter Prozessstandschaft für den Verkäufer entsprechende Prozesse im eigenen Namen zu führen.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
http://www.notar-gerresheim.de/index.php/aktuelles/item/kaufvertrag-und-eigenbedarfskuendigung

So und nun hatte der Mieter schon selbst gekündigt, also dürfte so gesehen der Käufer schon mal der Ansprechpartner sein, oder wie der alte Eigentümer verweist, die Hausverwaltung, denn umsonst wird der bisherige Eigentümer wohl nicht kein Interesse mehr an solchen Dingen haben, er kennt schließlich den Vertrag.

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

Was üblicherweise so vereinbart wird, ist vollkommen wurscht. Einzig relevant ist die Frage, was hier im Kaufvertrag vereinbart wurde und das scheint dem Mieter nicht bekannt zu sein. Eine Auflassungsvormerkung hat mit den mietrechtlichen Verbindlichkeiten nunmal gar nichts zu tun. Mag sein, dass 0815frager das nicht weiß. Aber die nachfolgende Polemik ist einfach nur erbärmlich.

Zur Frage selber kann man natürlich darauf vertrauen, dass alles gut läuft und alle zufrieden sind. Ich würde wohl auch dahin tendieren. Wenn es irgendwann jedoch zu Problemen kommt, dann kann so ein Vertrauen aber durchaus nachteilig enden. Wenn der Mieter sich einigermaßen mit dem neuen Eigentümer versteht (so klingt es im Eingangsposting), so kann man ja mal gemeinsam den Kaufvertrag nach möglichen Vollmachten für den neuen Eigentümer durchsuchen. Wenn sich da etwas passendes findet, dann sollte alles in trockenen Tüchern sein. Wenn nicht, dann würde ich als zusätzliche Absicherung eine hilfsweise Kündigung des Mietvertrages an den alten Vermieter nachweisbar schicken. Dann reduziert sich das Risiko des Mieters auf 3 Monatsmieten.

PS: Gibt es eine Kaution und wenn ja wurde die schon an den neuen Eigentümer übertragen? Denn die muss dann ja auch irgendwann zurückgezahlt werden.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
msn474842-88
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Was üblicherweise so vereinbart wird, ist vollkommen wurscht. Einzig relevant ist die Frage, was hier im Kaufvertrag vereinbart wurde und das scheint dem Mieter nicht bekannt zu sein. Eine Auflassungsvormerkung hat mit den mietrechtlichen Verbindlichkeiten nunmal gar nichts zu tun. Mag sein, dass 0815frager das nicht weiß. Aber die nachfolgende Polemik ist einfach nur erbärmlich.

Zur Frage selber kann man natürlich darauf vertrauen, dass alles gut läuft und alle zufrieden sind. Ich würde wohl auch dahin tendieren. Wenn es irgendwann jedoch zu Problemen kommt, dann kann so ein Vertrauen aber durchaus nachteilig enden. Wenn der Mieter sich einigermaßen mit dem neuen Eigentümer versteht (so klingt es im Eingangsposting), so kann man ja mal gemeinsam den Kaufvertrag nach möglichen Vollmachten für den neuen Eigentümer durchsuchen. Wenn sich da etwas passendes findet, dann sollte alles in trockenen Tüchern sein. Wenn nicht, dann würde ich als zusätzliche Absicherung eine hilfsweise Kündigung des Mietvertrages an den alten Vermieter nachweisbar schicken. Dann reduziert sich das Risiko des Mieters auf 3 Monatsmieten.

PS: Gibt es eine Kaution und wenn ja wurde die schon an den neuen Eigentümer übertragen? Denn die muss dann ja auch irgendwann zurückgezahlt werden.


Vielen Dank, genau das haben wir heute Vormittag auch nochmals gemacht und so war es dann auch. Im Notarvertrag steht, dass der neue Eigentümer bei Zahlungseingang alle Rechte erhält... da das schon passiert ist, haben wir Also nochmal Glück gehabt...

Danke für die schnelle und gute Hilfe!

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Ich kenn einen guten Optiker, der kann dir sicherlich helfen

Zitat (von 0815Frager):
-----------------
Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, ..ermächtigt der Verkäufer häufig den Käufer, im eigenen Namen, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko dem Mieter gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben, ...
-----------------------------------------


Was schrieb die frustrierte Mieterin denn?

Zitat (von Akkarin):

Es gibt 3 Möglichkeiten:
- der Verkäufer stellt dem Käufer eine seperate Vollmacht aus.
- der Verkäufer ermächtigt den Käufer im Rahmen des Kaufvertrages, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben.
- durch Eintragung ins Grundbuch


Und wer genau hinguckt, findet in deinem Post auch die Bestätigung, dass was der Besitzübergang im Innenverhältnis regelt, niemanden interessiert ausser VK und K.
Zitat (von 0815Frager):
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Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass im Innenverhältnis der Käufer bereits mit dem Besitzübergang in das Mietverhältnis eintritt.
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Kommt jetzt wieder dein Argument mit dem Laienforum und so? :grins:

-- Editiert von Akkarin am 19.09.2017 14:01

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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