Mietminderung wegen Baustelle, trotz Ausschluss im Vertrag?

3. August 2017 Thema abonnieren
 Von 
Bkay1896
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietminderung wegen Baustelle, trotz Ausschluss im Vertrag?

Hallo,

wir sind im Februar in einen Neubau gezogen. Neben unserem Gebäude bestand bis letzter Woche eine KFZ Werkstatt, welche nun abgerissen wird. Auf dem Grundstück soll dann ein Wohnhaus enstehen. Die Lärm-, Schmutz- und Geruchsbelästigung ist aktuell wirklich extrem. Alleine heute ist mein neugeborener Sohn bereits 3 mal aus dem schlaf gerissen worden.

Dem Vermieter, bzw. der Hausverwaltung war bereits vor der Vertragsunterzeichung bekannt, dass dort zukünftig bis Ende 2019! gebaut wird. Wir wurden nicht darüber informiert! Vermutlich wurde deshalb auch eine Mindestmietdauer von 2 Jahren vereinbart.
Allerdings haben wir im Mietvertrag folgenden Passus:

"Den Mietern ist weiterhin bekannt, dass sich die Wohnung auf einem Grundstück mit Bautätigkeit befindet. Die Mieter leiten
aus der mit der Bautätigkeit objektiv einhergehenden Beeinträchtigung keine Rechte, insbesondere keine Minderungsrechte
oder Schadensersatzansprüche ab."

Das die KFZ Werkstatt auf dem Grundstück des Hauses steht, war uns nicht bekannt. Da ansonsten drum herum bereits Gebäude stehen, gingen wir nicht davon aus, dass hier zukünftig neubauten entstehen.

Frage: Können wir die Miete trotz des Passus mindern? Ist so ein Passus überhaupt nach § 536 Abs. 4 BGB wirksam? Könnte sich daraus ein Grund für eine fristlose Kündigung oder ein Grund für Kündigung vor Ende der Mindesmiete von 2 Jahren herleiten?

Mfg,

Sebastian




-- Editier von Bkay1896 am 03.08.2017 12:56

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10 Antworten
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Bkay1896 hat einen Anwalt dazugeholt. Die Antwort finden Sie unten in diesem Thread.

Einschätzung von
Rechtsanwältin Denise Gutzeit
dazugeholt von Bkay1896
#2

Sehr geehrter Fragesteller,

Baulärm, der Mieter stört, kann aus ganz verschiedenen Quellen stammen. Zum einen kann es Bauarbeiten im Wohnhaus des Mieters geben. Zum anderen kann der Baulärm auch von außerhalb kommen, z.B. aus dem Nachbarhaus, von der Nachbarbaustelle oder aber von Straßenarbeiten. Bauarbeiten im Wohnhaus des Mieters wird in der Regel der Vermieter in Auftrag gegeben haben. Bei Bauarbeiten und Baulärm außerhalb des Wohnhauses des Mieters kann der Vermieter nichts für den Baulärm.

An dieser Stelle ist es wichtig zu wissen, dass der Mieter die Miete wegen Baulärms auch dann mindern kann, wenn der Vermieter nichts für den Baulärm kann. Es kommt also nicht auf ein Verschulden des Vermieters an. Daher dürfen Mieter die Miete bei Baulärm auch mindern, wenn der Baulärm aus dem Nachbarhaus, der Nachbarschaft oder von Straßenarbeiten kommt (vgl. Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2011, Az. 33 C 2424/11 – Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt zur Mietminderung und Oberlandesgericht München, Urteil vom 25.10.2006, Az. 3 U 3422/06 - Miete kann auch wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück gemindert werden). Baulärm stellt somit also fast immer einen Mietmangel dar.

Aber Vorsicht, auch wenn Baulärm fast immer einen Mietmangel darstellt, kann es sein, dass der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu mindern. So darf der Mieter die Miete nicht mindern, wenn er von den Bauarbeiten bei Mietvertragsabschluss wusste. Dasselbe gilt, wenn der Mieter mit dem Baulärm bei Mietvertragsabschluss rechnen musste, weil er z.B. in einem Neubaugebiet (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 18.03.1983, Az. 17 S 284/82 ) wohnt oder mitten in der Stadt, in der es in der Umgebung noch Baulücken gibt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 17.03.2007, Az. 63 S 155/07 – Baulücke: Kein Recht zur Mietminderung bei Erkennbarkeit zukünftiger Baumaßnahmen), sanierungsbedürftige Häuser (vgl. Kammergericht Berlin, Urteil vom 03.06.2002, Az. 8 U 74/01 - Ältere Gebäude in der Umgebung lassen umfangreiche Sanierungsarbeiten erwarten) oder abrissreife Häuser (vgl. Landgericht Gießen, Urteil vom 15.12.2010, Az. 1 S 210/10 - Bei erkennbaren zukünftigen Bauarbeiten kann der Mieter nicht die Miete mindern).

In Ihrem Fall bedeutet dies folgendes.
Der Passus, dass Sie keine Mietminderung geltend machen dürfte tatsächlich unwirksam sein und wäre daher vollständig zu streichen.

Ob Sie die Miete mindern können wir maßgeblich davon abhängen, ob Sie gewusst haben, dass Baumaßnahmen anstehen. Sie schreiben, dass im Mietvertrag folgender Passus enthalten ist "Den Mietern ist weiterhin bekannt, dass sich die Wohnung auf einem Grundstück mit Bautätigkeit befindet. ….. „

Insoweit dieser Passus in Ansehung des gesamten Vertrages nicht überraschen ist und nicht erkennbar war, wird man wohl davon ausgehen müssen, dass Sie Ihn gelesen haben, bevor Sie den Vertrag unterschrieben haben. Dies würde dann dazu führen, dass Sie keine Mietminderung geltend machen können. Es würde dann auch keine andere Beurteilung möglich sein, auch wenn Sie tatsächlich davon ausgegangen sind, dass nicht mehr gebaut wird.
Insoweit der Passus versteckt ist im Vertrag oder unter einer ungewöhnlichen Überschrift zu finden, könnte die Lage anders zu beurteilen sein. In diesem Fall könnte der Passus bei einer Prüfung als unwirksam zu klassifizieren sein. Dies würde dann dazu führen, dass gemindert werden kann.

Unabhängig davon, ob anzunehmen ist das die Klausel bekannt war oder nicht, wird sich ein Recht zur fristlosen Kündigung daraus nicht ergeben.

Was die Mindestmietdauer angeht, so dürfte diese zulässig sein, wenn beide Seiten während dieser Zeit nicht ordentlich kündigen dürfen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit telefonisch unter 0511 12356737 zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Gutzeit
Rechtsanwältin

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119435 Beiträge, 39726x hilfreich)

Zitat (von Bkay1896):
Wir wurden nicht darüber informiert!

Zitat (von Bkay1896):
Allerdings haben wir im Mietvertrag folgenden Passus:
"Den Mietern ist weiterhin bekannt, dass sich die Wohnung auf einem Grundstück mit Bautätigkeit befindet. ..."

Finde den Widerspruch...



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Bkay1896):
Wir wurden nicht darüber informiert!

Zitat (von Bkay1896):
Allerdings haben wir im Mietvertrag folgenden Passus:
"Den Mietern ist weiterhin bekannt, dass sich die Wohnung auf einem Grundstück mit Bautätigkeit befindet. ..."

Finde den Widerspruch...


Und wer lesen kann, ist klar im Vorteil: der TS wußte nicht, dass die Werkstatt abgerissen wird (somit keine Bautätigkeit) und das Grundstück zum Wohnhaus gehört.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Bkay1896):
Wir wurden nicht darüber informiert!

Zitat (von Bkay1896):
Allerdings haben wir im Mietvertrag folgenden Passus:
"Den Mietern ist weiterhin bekannt, dass sich die Wohnung auf einem Grundstück mit Bautätigkeit befindet. ..."

Finde den Widerspruch...


Da wird man sich vor Gericht die Frage gefallen lassen müssen, was man dachte, warum der Vermieter eine solche Klausel in den MV setzt, wenn doch nicht mehr gebaut wird ... und genau daran wird man scheitern.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Ich finde den Widerspruch nicht schlimm, da ja auf dem Nachbargrundstuck gebaut wird.
Nach der Klausel muesste der Mieter doch eigentlich nur mit baularm auf diesem Grundstück rechnen.

(Sehr dünnes eis..)

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Ich finde den Widerspruch nicht schlimm, da ja auf dem Nachbargrundstuck gebaut wird.
Nach der Klausel muesste der Mieter doch eigentlich nur mit baularm auf diesem Grundstück rechnen.

(Sehr dünnes eis..)

Zitat:

Das die KFZ Werkstatt auf dem Grundstück des Hauses steht,

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Ich sag ja dünnes Eis und mehr Denkanstoß.

Aber ich kenne das Gelände nicht. Ich kann daher nicht beurteilen, ob es offensichtlich ist das die Werkstatt sich auf dem gleichen Grundstück befindet.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Dieser Fall beweist mal wieder, dass die meisten Menschen wichtige Verträge nicht lesen. Es wird geschaut, ob die Miete stimmt, Nk-Vorauzahlung und ab da ist man nicht mehr so aufmerksam. Ein Passus wie der oben stehende, da müssten doch sämtliche Alarmglocken angehen, aber nein, da "denkt man sich, wird nicht passieren" ... es gibt Dinge, die verstehe ich einfach micht (mehr).

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119435 Beiträge, 39726x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Ich kann daher nicht beurteilen, ob es offensichtlich ist das die Werkstatt sich auf dem gleichen Grundstück befindet.

Muss es auch nicht.

Der Mieter wurde über anstehende Bauarbeiten informiert, hat das unterschrieben.
Das er sich nicht wieter dafür interessiert hat, was das für Bauarbeiten sind, ist sein Problem. Man hätte ja fragen können.

Auch wenn deutsche Gerichte recht mieterfreundlich sind, allereinfachste Vorgänge wie nachfragen nach mehr Detailinformation dürfte auch deutschen Mieter noch zunutbar sein.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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