Grundschuldzinsen von Mieteinnahmen abziehen

10. April 2017 Thema abonnieren
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)
Grundschuldzinsen von Mieteinnahmen abziehen

Hallo,

ich vermiete seit 20 Jahren eine Immobilie, die Mieteinnahmen einbringt. Die Mieteinnahmen muss ich versteuern.
Angenommen ich nehme jetzt eine neue Grundschuld auf diese Immobilie auf:

Beispiel: Die Bank zahlt mir den Darlehensbetrag der Grundschuld aus (z.B. 100.000 Euro).

Meine Frage:
Kann ich von meinen Mieteinnahmen, die Grundschuldzinsen in der Steuererklärung abziehen, egal was ich mit den 100.000 Euro mache?

Kann ich die 100.000 Euro anlegen wie ich will, z.B. in Aktien, und trotzdem die Grundschuldzinsen von meinen Mieteinnahmen abziehen?

Danke für Hilfe.

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65 Antworten
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#2
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

danke.

Und was ist, wenn ich die 100.000 Euro dazu verwenden will, um mir eine neue zusätzliche Immobilie zu kaufen, die auch Mieteinnahmen einbringt? Kann ich dann die Grundschuldzinsen auf die 100.000 Euro mit all meinen Mieteinnahmen verrechnen?

Beispiel: Ich lege die 100.000 Euro aus meiner Grundschuld vorübergehend in Aktien an, um eine gute Kaufgelegenheit für eine Immobilie abzuwarten. Dies kann z.B. ein Jahr lang dauern.

2) Wie prüft das Finanzamt denn nach, was ich mit den 100.000 Euro mache?

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#3
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Nochmal! Die Absicherung über die Grundschuld ist steuerlich nicht relevant! Es wird ausschließlich darauf abgestellt, wofür das Darlehen verwendet wird! Kaufen Sie Aktien, dann steht das Darlehen mit Einkünften auf KapVerm in Verbindung. Wegen der Abgeltungssteuer keine Möglichkeit die Zinsen als Wk abzuziehen.

Ab dem Moment, in dem Sie die Aktien verkaufen, das Darlehen nicht ablösen und dafür eine Immo kaufen, steht das Darlehen mit Einkünften aus V+V in Verbindung und die Zinsen sind als Wk zu berücksichtigen.

2. Wie das FA darauf kommt? In dem sie zutreffende Angaben in der Steuererklärung machen! Oder erwarten Sie allen Ernstes hier eine Anleitung zur Steuerhinterziehung??!!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#4
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Ok.

Und wie ist es in folgendem Fall:

Ich nehme eine Grundschuld auf meine Immobilie auf, so dass sie zu 80% beliehen ist und verschenke die Immobilie inklusive Grundschuld an meinen Sohn. Er hat dann die Immobilie, die zu 80 % beliehen ist.

Er muss ja dann auch die Zinsen auf die Grundschuld bezahlen. Und er hat auch die Mieteinnahmen aus der Immobilie. Kann er dann seine Mieteinnahmen aus der Immobilie mit den Grundschuldzinsen verrechnen?

Ich würde sagen ja. Er hat ja keinen Einfluss darauf, wofür ich das Darlehen verwende. Er kann ja auch nicht verhindern, dass ich die Grundschuld aufnehme.

Danke für Hilfe.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Er muss ja dann auch die Zinsen auf die Grundschuld bezahlen.


Nein, warum sollte er das müssen? Du bist doch der Darlehensnehmer. Die Zinsen werden ja nicht auf die Grundschuld gezahlt, sondern auf das Darlehen.

Und wenn der auch das Darlehen übernimmt, dann ist das nichts anderes als würde er die Immobilie zu 80% des Wertes kaufen. Dann kann er die Grundschuldzinsen natürlich absetzen. Das Ganze funktioniert natürlich nur dann wenn Dein Sohn bereits ein so hohes Einkommen hat, dass die Bank der Übernahme des Darlehens durch Deinen Sohn zustimmt.

Sollte Dein Sohn noch minderjährig sein, müsste auch noch das Familiengericht der Darlehensübernahme zustimmen.

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#6
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4840 Beiträge, 1171x hilfreich)

Ihr Sohn kann ein Darlehen aufnehmen und damit die Immobilie von Ihnen kaufen.
Dann haben Sie das Geld und Ihr Sohn kann die Zinsen steuerlich geltend machen.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#7
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Zitat (von hh):


Nein, warum sollte er das müssen? Du bist doch der Darlehensnehmer. Die Zinsen werden ja nicht auf die Grundschuld gezahlt, sondern auf das Darlehen.

Und wenn der auch das Darlehen übernimmt, dann ist das nichts anderes als würde er die Immobilie zu 80% des Wertes kaufen. Dann kann er die Grundschuldzinsen natürlich absetzen. Das Ganze funktioniert natürlich nur dann wenn Dein Sohn bereits ein so hohes Einkommen hat, dass die Bank der Übernahme des Darlehens durch Deinen Sohn zustimmt.

Sollte Dein Sohn noch minderjährig sein, müsste auch noch das Familiengericht der Darlehensübernahme zustimmen.


Danke.

1)Mein Sohn hat aber kein eigenes Einkommen, außer den Mieteinnahmen, die er durch die Immobilie haben wird, die ich ihm zu schenken beabsichtige.

Wahrscheinlich würde die Bank der Übernahme des Darlehens durch meinen Sohn dann nicht zustimmmen, oder? Wenn ich aber eine Bürgschaft unterschreibe, dass ich für das Darlehen bürge, dann würde die Bank der Übertragung des Darlehens auf meinen Sohn zustimmen, oder?
Ich verstehe nicht, warum die Bank der Übertragung des Darlehens auf meinen Sohn nicht zustimmen sollte, auch wenn mein Sohn wenig Einkommen hat. Denn durch die Grundschuld kann sich die Bank ja sicher sein, dass sie ihr Geld immer bekommen wird.

Mein Sohn ist nicht minderjährig. Das Familiengericht hat daher damit nichts zu tun.

2) Zitat: "Ihr Sohn kann ein Darlehen aufnehmen und damit die Immobilie von Ihnen kaufen.
Dann haben Sie das Geld und Ihr Sohn kann die Zinsen steuerlich geltend machen."

Mein Sohn würde aber sicherlich kein Darlehen bekommen, da er ja jetzt noch gar kein Einkommen hat. Daher wäre die sinnvollste Möglichkeit, die die ich unter 1) beschrieben habe, oder?

danke.

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#8
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4840 Beiträge, 1171x hilfreich)

Nein, da kein Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinkünften erkennbar ist. In der ganzen Gestaltung sind zudem keine außersteuerlichen Gründe zu erblicken, weshalb im Zweifel ein Gestaltungsmissbrauch anzunehmen wäre.

Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, um damit Wertpapiere zu erwerben, sind die Zinsen mit diesen Einkünften zusammenhängend und nicht mit denen aus der Vermietung, so wie hier bereits erwähnt wurde.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Mein Sohn würde aber sicherlich kein Darlehen bekommen, da er ja jetzt noch gar kein Einkommen hat.


Entweder bekommt Dein Sohn das Darlehen oder er bekommt es nicht. Warum sollte die Bank eine Darlehensübernahme anders bewerten als die Neuaufnahme eines Darlehens?

Zitat:
Ich verstehe nicht, warum die Bank der Übertragung des Darlehens auf meinen Sohn nicht zustimmen sollte, auch wenn mein Sohn wenig Einkommen hat.


Weil Mietzahlungen auch mal ausfallen können. Es können auch mal hohe Reparaturkosten entstehen. Wie soll Dein Sohn das dann bezahlen. Aber auch ohne Mietausfall könnte die Bank die Mietzahlungen nicht pfänden, weil das Einkommen Deines Sohnes wahrscheinlich unter der Pfändungsfreigrenze liegt.

Zitat:
Denn durch die Grundschuld kann sich die Bank ja sicher sein, dass sie ihr Geld immer bekommen wird.


Ja? Bei einer 80%-Beleihung? Typischerweise bekommt die Bank im Zweifel das Geld nicht komplett zurück. Daher werden ab einem Beleihungswert von je nach Bank 50-60% auch Risikoaufschläge fällig. Auf keinen Fall bekommt die Bank den eigenen erheblichen Arbeitsaufwand in so einem Fall erstattet.

Deinem Sohn würde ich übrigens von so einem Vorgehen dringend abraten, da er damit für ihn selbst wahrscheinlich noch nicht überschaubare Risiken eingeht und später bei ausreichendem Einkommen die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum erschwert wird. Was ich von einem Vater halte, der sich auf Kosten seines Sohn selbst bereichert muss ich wohl nicht näher erläutern.

Im Gegensatz zu Cybert bin ich jedoch der Auffassung, dass das rein aus steuerlicher Sicht betrachtet funktionieren würde, da Dein Sohn auch bei einer Darlehensübernahme das Haus im rechtlichen Sinne nicht geschenkt bekommt sondern kauft.

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#10
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Zitat:

Entweder bekommt Dein Sohn das Darlehen oder er bekommt es nicht. Warum sollte die Bank eine Darlehensübernahme anders bewerten als die Neuaufnahme eines Darlehens?


Ich bin bisher davon ausgegangen, dass mein Sohn von der Bank im Moment gar kein Darlehen bekommt, weil er weder Vermögen noch Einkommen hat.

Was müsste man machen, damit mein Sohn das Darlehen von der Bank zu genauso guten Konditionen bekommt wie ich?

Ich müsste eine Grundschuld auf die zu beleihende Immobilie eintragen lassen um damit das Darlehen zu besichern und ich müsste für die Darlehenszinsen bürgen, richtig?
Würde dann mein Sohn das Darlehen zu ungefähr den gleichen Konditionen bekommen wie ich?

Dann bekommt mein Sohn das Darlehen und kann mit diesem Geld mir die Immobilie abkaufen. Da der Käufer mein Sohn ist, fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an, richtig?

Wie hoch ist dann die Gebäudeabschreibung, die mein Sohn in seiner Steuererklärung geltend machen kann?
Er hat mir die Immobilie mit dem Darlehen (100.000 Euro) abgekauft. Die Immobilie hat aber einen Wert von 125.000 Euro. (Die restlichen 25.000 Euro schenke ich ihm).
Die jährliche Gebäudeabschreibung beträgt 2%. Kann mein Sohn 2% von 100.000 Euro oder von 125.000 Euro in seiner Steuererklärung als Gebäudeabschreibung geltend machen?

Ich gehe davon aus, dass die Aussage von Cybert falsch ist. Die Aussage ergibt für mich keinen Sinn.

Zitat:

Deinem Sohn würde ich übrigens von so einem Vorgehen dringend abraten, da er damit für ihn selbst wahrscheinlich noch nicht überschaubare Risiken eingeht und später bei ausreichendem Einkommen die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum erschwert wird.


Wieso wird damit für meinen Sohn später bei ausreichendem Einkommen die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum erschwert?

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Was müsste man machen, damit mein Sohn das Darlehen von der Bank zu genauso guten Konditionen bekommt wie ich?


Das musst Du die Bank fragen. Da hat auch jede Bank ihre eigenen Vorschriften. Nach der letzten gesetzlichen Verschärfung der Darlehenvergaberichtlinien sehe ich da aber hohe Hürden.
Da ich selbst aber kein Banker bin und auch noch nie ernsthaft so einen Fall mit einer Bank diskutiert habe kann ich Dir das im Detail nicht sagen.

Zitat:
Ich müsste eine Grundschuld auf die zu beleihende Immobilie eintragen lassen um damit das Darlehen zu besichern und ich müsste für die Darlehenszinsen bürgen, richtig?


Denkbar, jedoch richtet sich auch diese Frage an die Bank.

Zitat:
Dann bekommt mein Sohn das Darlehen und kann mit diesem Geld mir die Immobilie abkaufen.


Jedenfalls glaube ich nicht, dass es einen Unterschied macht, ob Dein Sohn das Darlehen direkt aufnimmt oder ob Du es aufnimmst und es an Deinen Sohn überträgst.

Zitat:
Da der Käufer mein Sohn ist, fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an, richtig?


Richtig

Zitat:
Die jährliche Gebäudeabschreibung beträgt 2%. Kann mein Sohn 2% von 100.000 Euro oder von 125.000 Euro in seiner Steuererklärung als Gebäudeabschreibung geltend machen?


2% von 100.000€ zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA.

Zitat:
Wieso wird damit für meinen Sohn später bei ausreichendem Einkommen die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum erschwert?


Weil die Bank auch immer ein Mietausfallrisiko mit einplant. Wenn Dein Sohn aber die Darlehensrate auch dann tragen können muss, wenn der Mieter mal nicht zahlt, die Wohnung leer steht usw. führt das bei der Bewertung für eine weitere Darlehensvergabe zu einer fiktiven Belastung.

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#12
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von hh):
2% von 100.000€ zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA.
Kleine Korrektur: 2% von dem auf die Anschaffung des Gebäudes entfallenden Teils der 100.000 Euro!

Mir erschließt sich im übrigen immer noch nicht der gesamte Sinn und Zweck der Übung!

Zuerst soll mit dem Darlehen "gar nichts" gemacht werden!

Nachdem das steuerlich nicht funktioniert, soll das Darlehen "zwischen geparkt" werden für eventuelle spätere Immo-Anschaffung!

Nachdem das auch nicht funktioniert, soll die Immo auf einmal auf den einkommens- und vermögenslosen Sohn übertragen werden!

Klingt irgendwie nach dem verzweifelten Versuch, auf der einen Seite ein Darlehen von der Bank für steuerlich nicht relevante Zwecke zu bekommen und die Zinsen irgendwie als Wk unterzubringen! Anders ausgedrückt: "Wir müssen Steuern sparen, egal was es kostet!"

taxpert

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#13
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10633 Beiträge, 4199x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
"Wir müssen Steuern sparen, egal was es kostet!"

taxpert


Naja, manche zahlen lieber ~ 2,5 % Zinsen als 30 - 45 % Steuern,
man sollte sich bei solchen Spielchen allerdings entweder gut auskenne,
oder jemanden fragen, der das tut. ;)

-- Editiert von spatenklopper am 12.04.2017 10:26

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#14
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von spatenklopper):
Naja, manche zahlen lieber ~ 2,5 % Zinsen als 30 - 45 % Steuern,
man sollte sich bei solchen Spielchen allerdings entweder gut auskenne,
oder jemanden fragen, der das tut.


2,5% Zinsen von 100.000 Euro sind 2.500 Euro p.a.!

Unterstellen wir mal großzügig 70.000 Euro "neu geschaffenes" AfA-Potenzial. Hiervon ebenfalls 2% sind 1.400 Euro p.a.!

Macht Summa summarum 3.900 Euro Wk p.a., was im Spitzensteuersatz eine Steuerersparnis von 1.638 Euro ergibt, die mit 2.500 Euro "erkauft" wird! Nicht eingerechnet dabei sind die Kosten für Notar und Grundbuch für Eigentumsumschreibung und Grundschuld!

taxpert

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#15
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
2% von 100.000€ zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA.
Kleine Korrektur: 2% von dem auf die Anschaffung des Gebäudes entfallenden Teils der 100.000 Euro!


Besten Dank für die Infos.

Könnt ihr mir noch kurz anhand eines Beispiels den Unterschied erklären zwischen:
2% von 100.000€ zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA.

und

2% von dem auf die Anschaffung des Gebäudes entfallenden Teils der 100.000 Euro!

Den Unterschied habe ich nicht verstanden.
Mein Sohn verwendet ja die 100.000 Euro komplett für die Anschaffung des Gebäudes, denn es hat einen Wert von 125.000 Euro.
Also bleibt ihm gar nichts anderes übrig als die 100.000 Euro komplett für die Anschaffung des Gebäudes zu verwenden. Und dann ist die oben genannte Behauptung korrekt, stimmts?: "2% von 100.000€ zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA"

Zitat (von hh):

Zitat:
"Dann bekommt mein Sohn das Darlehen und kann mit diesem Geld mir die Immobilie abkaufen."

Jedenfalls glaube ich nicht, dass es einen Unterschied macht, ob Dein Sohn das Darlehen direkt aufnimmt oder ob Du es aufnimmst und es an Deinen Sohn überträgst.


Ich glaube das macht schon einen Unterschied, weil wenn ich das Darlehen aufnehme und es anschließend an meinen Sohn übertragen will, muss die Bank, die mir das Darlehen gibt, der Darlehensübertragung an meinen Sohn zustimmen. Wenn sie es nicht tut, kann ich das Darlehen nicht auf meinen Sohn übertragen und er kann die Immobilie nicht kaufen. Damit wäre die ganze Sache gescheitert. Ich hätte dann ein Darlehen, dessen Zinsen ich nicht mit meinen Mieteinnahmen verrechnen kann. Dadurch wäre das Darlehen für mich unattraktiv.

Wenn mein Sohn das Darlehen direkt bei der Bank aufnimmt besteht dieses Problem überhaupt nicht, richtig?
Allerdings könnte es sein, das mein Sohn gar kein Darlehen von der Bank bekommt, weil er vor der Übertragung der Immobilie kein Einkommen und Vermögen hat. Deshalb würde ich ja eine Bürgschaft für ihn unterschreiben, dass ich für das Darlehen bürge. Damit ist mein Sohn genauso Kreditwürdig wie ich und müsste von der Bank genauso gute Darlehenskonditionen bekommen wie ich. (Die Frage mit den Darlehenskonditionen müsste ich natürlich der Bank stellen, aber ich wollte erstmal eure Meinung dazu hören, ob das so funktionieren könnte oder ob ich falsch liege).

Wenn ihr mir das erklären könnt, löse ich das Rätsel auf und erkläre den Sinn und Zweck dieser ganzen Übung.

danke.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Könnt ihr mir noch kurz anhand eines Beispiels den Unterschied erklären zwischen:
2% von 100.000€ zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA.

und

2% von dem auf die Anschaffung des Gebäudes entfallenden Teils der 100.000 Euro!


Da gibt es keinen Unterschied. Richtig hätte meine Aussage heißen müssen:
2% von dem auf die Anschaffung des Gebäudes entfallenden Teils der 100.000 Euro zzgl. 1/5 Fortführung der alten AfA


Den ersten Teil meiner Aussage hat taxpert richtigerweise korrigiert.

Zitat:
Also bleibt ihm gar nichts anderes übrig als die 100.000 Euro komplett für die Anschaffung des Gebäudes zu verwenden.


Und das Grundstück auf dem das Haus steht hat einen Wert von 0€? Das geht nur bei Erbbaurecht.

Zitat:
Also bleibt ihm gar nichts anderes übrig als die 100.000 Euro komplett für die Anschaffung des Gebäudes zu verwenden. Und dann ist die oben genannte Behauptung korrekt, stimmts?


Außer beim Erbbaurecht kauft man grundsätzlich ein Grundstück auf dem "zufälligerweise" ein Haus steht.

Zitat:
Ich glaube das macht schon einen Unterschied


Für die Bank macht es bei der Entscheidung keinen Unterschied wie Dein Sohn zu dem Darlehen kommt. Für Dich natürlich schon.

Zitat:
Damit ist mein Sohn genauso Kreditwürdig wie ich und müsste von der Bank genauso gute Darlehenskonditionen bekommen wie ich. (Die Frage mit den Darlehenskonditionen müsste ich natürlich der Bank stellen, aber ich wollte erstmal eure Meinung dazu hören, ob das so funktionieren könnte oder ob ich falsch liege).


Keine Ahnung ob das funktioniert. Das könnte an den §§ 505a und 505b BGB scheitern

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4840 Beiträge, 1171x hilfreich)

Ich korrigiere mich insoweit, als dass bei Übertragung eines Grundstücks gegen Übernahme einer Verbindlichkeit selbstverständlich ein Kauf vorliegt. Ich hatte etwas falsch gelesen.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Besten Dank für eure Antworten. Das hat mir geholfen.

Ich löse das Rätsel auf:

Ein Bekannter von mir möchte seine vermietete Immobilie auf seinen Sohn übertragen und hat mich um Rat gefragt. Da ich auch nicht weiter wusste, habe ich hier im Forum gefragt.

Es geht um folgendes:

Die Immobilie meines Bekannten hat einen Wert von 1,4 Mio Euro. Er will sie so auf seinen vermögenslosen und einkommenslosen Sohn übertragen, dass keinerlei Schenkungssteuer anfällt. Es existiert der Schenkungsfreibetrag von 400.0000 Euro.

Wie lässt sich das am besten bewerkstelligen?

Meine Idee ist:
Mein Bekannter (im Folgenden "B" genannt) beleiht die Immobilie zu 70% indem er eine Grundschuld auf die Immobilie aufnimmt. Dadurch erhält er ein Darlehen von ca. 1 Mio Euro von der Bank. Der Wert der Immobilie sinkt dadurch auf ca. 400.000 Euro.
Dann überträgt B die Immobilie auf seinen Sohn unter Abtretung des Darlehens an den Sohn (damit ist der Sohn der Käufer).
Es fällt keinerlei Schenkungssteuer an, weil der Wert der Immobilie identisch mit dem Freibetrag ist.

Ich vermute die Bank würde der Übertragung des Darlehens zustimmen, da der Sohn ja jetzt durch die Schenkung Vermögen hat, nämlich die 400.000 Euro (soviel ist die Immobilie wert) und auch Einkommen hat, nämlich die Mieteinnahmen. Mit den Mieteinnahmen kann der Sohn die Darlehenszinsen bezahlen. Falls das der Bank immer noch nicht sicher genug ist, kann der Vater eine Bürgschaft unterschreiben, dass er für das Darlehen bürgt.

Dieses Vorgehen dürfte meiner Meinung nach auch nicht an den §§ 505a und 505b BGB scheitern, weil der Sohn ja zum dem Zeitpunkt, wo er das Darlehen vom Vater übernimmt, kreditwürdig ist, da er ja die Immobilie besitzt.

Der Sohn kann jetzt in der Steuererklärung die auf den Kauf des Gebäudes bezogenen Grundschuldzinsen mit seinen Mieteinnahmen verrechnen. Außerdem kann der Sohn eine höhere Gebäude-AfA als der Vater in der Steuererklärung geltend machen, weil der Wert des Gebäudes durch die im Laufe der Jahre gestiegenen Mieteinnahmen, gestiegen ist.

Was haltet ihr davon. Kennt ihr eine bessere Methode eine Immobilie auf seinen Sohn zu übertragen? Sind meine Gedanken so richtig oder ist da ein Fehler drin?

Danke für eure Hilfe.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zielführend ist das Ganze aus meiner Sicht nicht. Der Vater hat ja gerade nicht trickreich 1,4 Mio. € an den Sohn übertragen so dass dabei keine Schenkungssteuer anfällt. Er hat lediglich 400.000€ an den Sohn übertragen und die übrigen 1,0 Mio. € verbleiben im Vermögen des Vaters.

Weiter mache ich ein dickes Fragezeichen daran, ob die Banken da mitspielen. Da möchte ich aus dem § 505b Abs. 2 BGB zitieren:
Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass [...] der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt.

Zitat:
weil der Sohn ja zum dem Zeitpunkt, wo er das Darlehen vom Vater übernimmt, kreditwürdig ist, da er ja die Immobilie besitzt.


Du hast offenbar keine (aktuelle) Erfahrung mit der Aufnahme von Immobiliendarlehen.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Kann @hh nur zustimmen! Das ist ein Rohrkrepierer!

Verlierer ist dabei der Sohn! Er "spart" ErbSt und zahlt dafür über Jahr(zehnt)e unnötig Zinsen! Zins und erhöhte AfA gleichen das bei weitem nicht aus! Er kann noch nichtmal innerhalb von 10 Jahren verkaufen, da sonst ggf. wieder ESt fällig wird! Ob die Mieteinnahmen tatsächlich Zins UND Tilgung decken, wird man sehen!

Der Vater hat dafür 1 Mio auf dem Konto für die er keine Zinsen bekommt, im schlimmsten Fall sogar Strafzinsen zahlt! Er kann mit dem Geld auch nicht seinen Sohn bei der Tilgung des Darlehens unterstützen, den das wäre ja wieder eine Schenkung, die dann sofort steuerpflichtig ist (Pflicht zur Anzeige beim FA, §30 ErbStG !!!)!

Wenn man so etwas plant, dann sollte man einfach das Geld in die Hand nehmen und einen Fachmann, sprich StB fragen BEVOR irgendetwas vertraglich geregelt wird! Ein klassischer Fall in dem Nicht-Beratung teuerer werden wird als jede Beratung!

taxpert, kein StB, sondern von der dunklen Seite der Macht!

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#21
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Zitat (von hh):

Weiter mache ich ein dickes Fragezeichen daran, ob die Banken da mitspielen. Da möchte ich aus dem § 505b Abs. 2 BGB zitieren:
Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass [...] der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt.

Zitat:
weil der Sohn ja zum dem Zeitpunkt, wo er das Darlehen vom Vater übernimmt, kreditwürdig ist, da er ja die Immobilie besitzt.


Du hast offenbar keine (aktuelle) Erfahrung mit der Aufnahme von Immobiliendarlehen.


Wie kommst du darauf, dass ich keine aktuelle Erfahrung mit der Aufnahme von Immobiliendarlehen habe? Was habe ich vergessen oder übersehen?

Wieso soll die Bank da nicht mitspielen? Ich hatte ja geschrieben, dass der Vater eine Bürgschaft für Zins und Tilgung für das Darlehen unterschreibt! Die Bank bekommt also auf jeden Fall ihr Geld wenn der Sohn mal nicht bezahlen kann. Außerdem kommt es durchaus vor, dass die Mieteinnahmen für Zins und Tilgung einer zu 70% beliehenen Immobilie ausreichen.

Zitat:
§ 505b Abs. 2 BGB : "Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass [...] der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt."


Dies gilt für Grundstücke, Gebäude oder grundstücksgleiche Recht, die keine/kaum Mieteinnahmen bringen.
In meinem Fall handelt es sich aber um eine Immobilie, die erhebliche Mieteinnahmen erbringt. Es macht ja einen Unterschied, ob die Immobilie Mieteinnahmen einbringt!

Natürlich wird man vorher noch einen Steuerberater befragen, aber man kann sich hier ja mal vorab informieren.

Zitat:
Verlierer ist dabei der Sohn! Er "spart" ErbSt und zahlt dafür über Jahr(zehnt)e unnötig Zinsen! Zins und erhöhte AfA gleichen das bei weitem nicht aus! Er kann noch nichtmal innerhalb von 10 Jahren verkaufen, da sonst ggf. wieder ESt fällig wird!


Das stimmt meiner Meinung nach nicht. Der Sohn will ja die Darlehenszinsen zahlen, um sie mit den Mieteinnahmen verrechnen zu können, damit er kaum Einkommensteuer bezahlen muss. Er will die Immobilie auch nicht innerhalb von 10 Jahren verkaufen, sondern dauerhaft behalten.

Ich gehe davon aus, dass der Vater dem Sohn nicht bei der Tilgung des Darlehens helfen muss, da die Mieteinnahmen für die Tilgung ausreichen und somit keine Schenkungssteuer anfällt.
Eventuell müsste der Vater dem Sohn mal bei den Zinszahlungen für das Darlehen helfen. Würde dafür dann wieder Schenkungssteuer anfallen?

Dem Vater ist auch geholfen, weil er die 1 Mio € in einen Indexfonds anlegen möchte, bei dem er durchschnittlich ca. 5% Rendite bekommt.

Zitat:
Verlierer ist dabei der Sohn! Er "spart" ErbSt und zahlt dafür über Jahr(zehnt)e unnötig Zinsen! Zins und erhöhte AfA gleichen das bei weitem nicht aus!

Welche Zinsen meinst du damit? Die Darlehenszinsen? Das verstehe ich nicht.
Der Sohn kann im Gegensatz zum Vater die Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend machen. Das ist ein großer Vorteil. Außerdem hat der Sohn eine höhere AfA als der Vater. Im Ergebnis zahlt der Sohn über viele Jahre viel weniger Einkommensteuer als sein Vater!

Es hat hier im Forum bisher niemand einen besseren Vorschlag gemacht, wie man die Immobilie ohne Schenkungssteuer an den Sohn übertragen kann.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von meier19):
Der Sohn kann im Gegensatz zum Vater die Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend machen. Das ist ein großer Vorteil. Außerdem hat der Sohn eine höhere AfA als der Vater
Zins und AfA mindern aber nicht die Steuer, sondern nur die Bemessungsgrundlage! Mit einem Euro Zins, den ich bezahlen muss, erreiche ich im Spitzensteuersatz eine Steuerminderung von 0,42 Euro! 0,58 Euro muss man immer aus eigener Tasche zahlen! Bei der AfA genauso, siehe Beispiel oben!

Da der Sohn aber bisher einkommenslos ist, wird wahrscheinlich sogar ein deutlich geringerer Grenzsteuersatz anfallen, was die Berechnung noch uninteressanter macht. Ggf. "verschwindet" sogar ein Teil im Grundfreibetrag!

Im Übrigen habe ich einen Vorschlag gemacht ...
Zitat (von taxpert):
Wenn man so etwas plant, dann sollte man einfach das Geld in die Hand nehmen und einen Fachmann, sprich StB fragen BEVOR irgendetwas vertraglich geregelt wird!


Ein Forum wie dieses darf nämlich keine Steuerberatung vornehmen laut StBG. Forumsbetreiber bekommt sonst Abmahnung!

taxpert

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#23
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Es hat hier im Forum bisher niemand einen besseren Vorschlag gemacht, wie man die Immobilie ohne Schenkungssteuer an den Sohn übertragen kann.


Der Vater könnte sich z.B. das Nießbrauchrecht vorbehalten. Ob er damit unter den Freibetrag rutsch hängt vom Alter des Vaters ab.

Zitat:
Dies gilt für Grundstücke, Gebäude oder grundstücksgleiche Recht, die keine/kaum Mieteinnahmen bringen.
In meinem Fall handelt es sich aber um eine Immobilie, die erhebliche Mieteinnahmen erbringt. Es macht ja einen Unterschied, ob die Immobilie Mieteinnahmen einbringt!


Du musst nicht mich überzeugen, sondern die Bank. Das Nachfragen bei einer Bank hilft da weiter und die internen Richtlinien zur Darlehensvergabe sind auch noch von Bank zu Bank unterschiedlich. Es kann also sein, dass Bank A ablehnt und Bank B das Darlehen gewährt.

Ich habe vor kurzem nach den seit März 2016 geltenden neuen gesetzlichen Richtlinien ein Immobiliendarlehen aufgenommen und weiß daher wovon ich rede.

Zitat:
Dem Vater ist auch geholfen, weil er die 1 Mio € in einen Indexfonds anlegen möchte, bei dem er durchschnittlich ca. 5% Rendite bekommt.


Mit dem Risiko von hohen Verlusten, denn sonst gibt es heute die 5% nirgendwo.

Zitat:
Wieso soll die Bank da nicht mitspielen?


Bei einem Immobilienwert in Höhe von 1,4 Mio. € dürften jährliche Mieteinnahmen im hohen 5-stelligen Bereich anfallen. Gleichzeitig dürfte die Darlehensrate irgendwo um 3.000€/Monat liegen. Ich habe zwar Erfahrungen mit Immobiliendarlehen, aber so einen Fall wie diesen kenne ich nicht.

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#24
 Von 
meier19
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Zitat:

Da der Sohn aber bisher einkommenslos ist, wird wahrscheinlich sogar ein deutlich geringerer Grenzsteuersatz anfallen, was die Berechnung noch uninteressanter macht. Ggf. "verschwindet" sogar ein Teil im Grundfreibetrag!
Die Aussage ist meiner Meinung nach falsch.
Die Immobilie über die wir hier reden erbringt jeden Monat Mieteinnahmen vor Steuern von 8.500 Euro. Reparaturen sind da schon abgezogen. Das bedeutet der Sohn erreicht sobald ihm die Immobilie gehört den Spitzensteuersatz von 42%.

Zitat:

Der Vater könnte sich z.B. das Nießbrauchrecht vorbehalten. Ob er damit unter den Freibetrag rutsch hängt vom Alter des Vaters ab.

Der Vater ist 75 Jahre alt. Rutscht er damit unter den Freibetrag? Welchen Freibetrag meinst du? Kannst du das genauer erklären? Ich habe von Nießbrauch und wie sich der Nießbrauch auf den Wert der Immobilie auswirkt keine Ahnung.

Zitat:

Bei einem Immobilienwert in Höhe von 1,4 Mio. € dürften jährliche Mieteinnahmen im hohen 5-stelligen Bereich anfallen. Gleichzeitig dürfte die Darlehensrate irgendwo um 3.000€/Monat liegen. Ich habe zwar Erfahrungen mit Immobiliendarlehen, aber so einen Fall wie diesen kenne ich nicht.

Den Wert der Immobilie habe ich hier mit 1,4 Mio angegeben. Auf der Immobilie lastet bereits eine Grundschuld von 500.000 Euro (sonst wäre der Wert 1,4 Mio + 0,5 = 1,9 Mio). Daher sind die Mieteinnahmen ziemlich hoch.

Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei 8.500/Monat x 12 = 102.000 Euro pro Jahr.

Die Darlehensrate und Tilgungsrate schätze ich auf 2.700 €/Monat. (Darlehen 1 Mio. €; als Zinssatz habe ich 1,18 % unterstellt; 80% Beleihung; 2% Tilgung; Laufzeit 10 Jahre). Haltet ihr einen Zinssatz von 1,18 % für unrealistisch? Ich habe mich hier orientiert: Da gibt es das Darlehen bereits ab 1,18% Zinsen:
http://www.bauzins.org/hypothekenzinsen-vergleich/
Der Vater ist ja bereit für das Darlehen eine Bürgschaft zu unterschreiben. Dadurch ist das Darlehen bestens besichert (Grundschuld+Bürgschaft). Wäre dann ein Darlehenszinssatz von 1,18% realistisch?

Bei monatlichen Mieteinnahmen von 8.500 € und nur 983 €/Monat Zinsen für das Darlehen + 1.700€/Monat Tilgung (so wäre die Aufteilung von Zins+Tilgung bei Beginn des Darlehens) ist das doch ein super Geschäft für Vater und Sohn.
Wie man an dem Beispiel sieht kann der Sohn die Darlehensraten locker aus den Mieteinnahmen bezahlen, so dass doch auch die Bank einverstanden sein müsste. Oder ist an meinem Beispiel etwas falsch?

-- Editiert von meier19 am 13.04.2017 19:33

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#25
 Von 
hh
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Zitat:
Welchen Freibetrag meinst du?


Die 400.000€ Freibetrag bei der Erbschaftsteuer. Je älter der Vater ist, desto niedriger ist der Wert des Nießbrauchrechtes, das abgezogen werden könnte. Er hat eine Restlebenserwartung von 10,5 Jahren so dass der Nießbrauch einen Wert von ca. 1 Mio. € hätte.

Zitat:
Auf der Immobilie lastet bereits eine Grundschuld von 500.000 Euro


Und was soll damit passieren? Übernimmt der Sohn das Darlehen auch? Andernfalls schenkt der Vater 900.000€.

Zitat:
Haltet ihr einen Zinssatz von 1,18 % für unrealistisch?


Die Konditionen dürften aber deswegen nicht realistisch sein, weil die Grundschuld nicht erstrangig eingetragen werden kann. Manche Banken lehnen aus diesem Grund eine Finanzierung ab. Jedenfalls musst Du mit einem nennenswerten Aufschlag dafür rechnen, dass die Grundschuld erst im zweiten Rang hinter 500.000€ eingetragen werden kann.

Zitat:
Wie man an dem Beispiel sieht kann der Sohn die Darlehensraten locker aus den Mieteinnahmen bezahlen, so dass doch auch die Bank einverstanden sein müsste. Oder ist an meinem Beispiel etwas falsch?


Bei 8.500€ Mieteinnahmen und 3.000€ Darlehensbelastung ist eine Finanzierung denkbar. Bei der Berechnung fehlt aber das bereits vorhandene Darlehen.

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#26
 Von 
meier19
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Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Zitat:
Auf der Immobilie lastet bereits eine Grundschuld von 500.000 Euro

Und was soll damit passieren? Übernimmt der Sohn das Darlehen auch? Andernfalls schenkt der Vater 900.000€.


Ja, der Sohn soll auch die Grundschuld von 500.000 Euro übernehmen, damit nur 400.000 Euro geschenkt werden. Daran hatte ich noch nicht gedacht. Das bedeutet der Sohn übernimmt dann ein Darlehen von 1 Mio + 0,5 Mio = 1,5 Mio €.

Zitat:
Haltet ihr einen Zinssatz von 1,18 % für unrealistisch?

Die Konditionen dürften aber deswegen nicht realistisch sein, weil die Grundschuld nicht erstrangig eingetragen werden kann. Manche Banken lehnen aus diesem Grund eine Finanzierung ab. Jedenfalls musst Du mit einem nennenswerten Aufschlag dafür rechnen, dass die Grundschuld erst im zweiten Rang hinter 500.000€ eingetragen werden kann.


Wie hoch könnte so ein Aufschlag ungefähr sein? Statt 1,18% Zinsen dann 2% Zinsen? Die 2. Grundschuld / Darlehen (1 Mio €) würde bei der gleichen Bank aufgenommen werden wie die erste Grundschuld / Darlehen (500.000 €).

Zitat:
Wie man an dem Beispiel sieht kann der Sohn die Darlehensraten locker aus den Mieteinnahmen bezahlen, so dass doch auch die Bank einverstanden sein müsste. Oder ist an meinem Beispiel etwas falsch?


Zitat: "Bei 8.500€ Mieteinnahmen und 3.000€ Darlehensbelastung ist eine Finanzierung denkbar. Bei der Berechnung fehlt aber das bereits vorhandene Darlehen."

Richtig. Aber auch wenn die Mieteinnahmen 8.500 € und die Darlehensbelastung 4.500€ sind, ist eine Finanzierung doch problemlos denkbar, oder? (Es existiert ja auch noch die Bürgschaft des Vaters).

2)
Da die Immobilie jetzt einen Wert von 1,4 Mio € hat, kann der Vater den Nießbrauch eintragen lassen und den Wert der Immobilie auf 1,4 - 1,0 = 400.000 Euro senken. Dann kann der Vater ganz ohne neue Grundschuld die Immobilie an den Sohn verschenken und den Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Es fällt dann gar keine Schenkungssteuer an. Ist das so richtig?

Besten Dank für die Hilfe.



-- Editiert von meier19 am 13.04.2017 21:14

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#27
 Von 
hh
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Zitat:
Wie hoch könnte so ein Aufschlag ungefähr sein?


Keine Ahnung, das musst Du die Bank fragen. Wenn das bei der gleichen Bank finanziert wird, wie das erste Darlehen, dann fällt der Aufschlag wahrscheinlich günstiger aus, da man dann wohl die Konditionen einer 80%-Finanzierung bekommt. Die meisten Banken liegen aber schon bei erstrangiger Finanzierung bei 1,5% oder höher.

Zitat:
Aber auch wenn die Mieteinnahmen 8.500 € und die Darlehensbelastung 4.500€ sind, ist eine Finanzierung doch problemlos denkbar, oder?


Ich bin nicht derjenige, der darüber entscheidet. Frag bitte die Bank. Wie hoch sind denn die Nettoeinnahmen, d.h. abzgl. Reparaturen, Verwaltungskosten usw.?

Zitat:
Da die Immobilie jetzt einen Wert von 1,4 Mio € hat, kann der Vater den Nießbrauch eintragen lassen und den Wert der Immobilie auf 1,4 - 1,0 = 400.000 Euro senken.


Die Immobilie hat einen Wert von 1,9 Mio. €. Da die Mieteinnahmen beim Vater bleiben wird der Sohn wohl kaum das vorhandene Darlehen übernehmen können.

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#28
 Von 
meier19
Status:
Schüler
(228 Beiträge, 49x hilfreich)

Zitat:
Aber auch wenn die Mieteinnahmen 8.500 € und die Darlehensbelastung 4.500€ sind, ist eine Finanzierung doch problemlos denkbar, oder?


Zitat:
Ich bin nicht derjenige, der darüber entscheidet. Frag bitte die Bank. Wie hoch sind denn die Nettoeinnahmen, d.h. abzgl. Reparaturen, Verwaltungskosten usw.?


Die Nettoeinnahmen sind ca. 8.500 € pro Monat. Da sind Reparaturen und Verwaltungskosten schon abgezogen. Nur die Steuern sind da noch nicht abgezogen.

Zitat:
Da die Immobilie jetzt einen Wert von 1,4 Mio € hat, kann der Vater den Nießbrauch eintragen lassen und den Wert der Immobilie auf 1,4 - 1,0 = 400.000 Euro senken.


Zitat:
Die Immobilie hat einen Wert von 1,9 Mio. €. Da die Mieteinnahmen beim Vater bleiben wird der Sohn wohl kaum das vorhandene Darlehen übernehmen können."


Wieso hat die Immobilie einen Wert von 1,9 Mio €?
Meine Rechnung: Die Immo hat einen Wert von 1,9 Mio €. Da bereits jetzt schon eine Grundschuld von 500.000€ drauf lastet beträgt der Wert zur Zeit 1,4 Mio €. Wenn der Vater jetzt zusätzlich noch den Nießbrauch eintragen lässt, beträgt der Wert nur noch 400.000 €. Da der Wert 400.000€ ist, kann der Vater die Immo ohne Schenkungssteuer an den Sohn verschenken. Was ist an dieser Rechnung falsch?

danke.

-- Editiert von meier19 am 14.04.2017 10:44

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#29
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47462 Beiträge, 16803x hilfreich)

Zitat:
Die Nettoeinnahmen sind ca. 8.500 € pro Monat. Da sind Reparaturen und Verwaltungskosten schon abgezogen.


Dann würde ich den Wert der Immobilie locker auf 2,5 Mio € schätzen, es sei denn es gibt einen erheblichen Reparaturstau. Den müsste man aber bei der ganzen Sache dann auch berücksichtigen.
Vermietete Immobilien in sehr gutem Zustand werden z.T. auch zum 25-fachen der Jahresmiete verkauft. Dann sind wir bei einem noch höheren Verkehrswert.

Zitat:
Die Immo hat einen Wert von 1,9 Mio €. Da bereits jetzt schon eine Grundschuld von 500.000€ drauf lastet beträgt der Wert zur Zeit 1,4 Mio €.


Aber nur, wenn der Sohn das Darlehen auch übernimmt. Wie soll das aber gehen, wenn der Vater aufgrund des Nießbrauchrechtes weiter die Mieteinnahmen kassiert?

Bei der ganzen Berechnung zählt übrigens sowieso nicht die Höhe der eingetragenen Grundschuld, sondern die aktuelle Restschuld des zugehörigen Darlehens.

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#30
 Von 
taxpert
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Student
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Wenn allein die eingetragene Grundschuld den Wert der Immo mindern würde, wäre es ja ganz einfach! Einfach die bestehende Grundschuld auf 1,9 Mio. erhöhen OHNE ein entsprechendes Darlehen aufzunehmen, und schon ist die Immo nichts mehr wert!

Außerdem ist sicherlich allen Beteiligten klar, dass zwei unterschiedliche Bewertungen (ESt und ErbSt) durchgeführt werden und daher auch zwei unterschiedliche Werte vorliegen werden!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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