Hallo,
das Ganze ist etwas chaotisch. In 2001 wurde ein Mietvertrag
zwischen dem Sohn und den Eltern abgeschlossen. Stillschweigend wurde dann über Jahre die ausbleibende Mietzahlung gebilligt. Ab und zu floss mal Geld, aber überwiegend nicht. Es liegen aus dem gesamten Zeitraum keine Mahnungen vor und der Sohn wurde nie in Verzug gesetzt. Wegen dieser Übereinkunft verzichtete der Sohn 2010 auf seinen Pflichtteil, als der Vater verstarb. Die Mutter will nun kündigen um das Haus dann leer zu verkaufen. Mit dem Erlös soll u.a. ein ausgelaufener Kredit der Sohnes über ca. € 50.000,-- bezahlt werden, für den die Mutter mit einer Grundschuld auf einer anderen durch die Mutter bewohnten Immobilie bürgte.
Es stellen sich folgende Fragen:
1. Ist eine fristlose Kündigung möglich?
2. Greift die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist aus dem sehr langen Mietverhältnis? Ist der Kündigungsgrund rechtens?
3. Kann die Mutter das Haus bei der Gesamtsituation einfach verkaufen und den Sohn zum Ausziehen zwingen?
4. Muss die Mutter einer anderen Lösung zustimmen, die ihr der Sohn vorschlägt und die sie aus der Bürgschaft bezüglich des Kredits entlässt?
5. Hat der Sohn im Zuge der Gesamtsituation eine Möglichkeit auf seinem Pflichtteil zu bestehen, obwohl die 3 Jahre seit dem Tod des Vaters verstrichen sind?
Danke für im voraus für die Hilfe!
-- Editier von gamue am 09.03.2017 18:11
Mietvertrag zwischen Mutter und Sohn seit 2001, fast keine Mietzahlungen, Kündigung geplant
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
ZitatIst eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) möglich? :
Laut § 543 BGB ist sie das wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist.
ZitatGreift die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist aus dem sehr langen Mietverhältnis? Ist der Kündigungsgrund rechtens? :
Natürlich greift die gesetzliche Kündigungsfrist. Für Vermieter beträgt diese ab Wohndauer 8 Jahre aber 9 Monate, wenn vertraglich nicht länger vereinbart.
Nicht oder unregelmäßig gezahlte Miete ist ein wirksamer Kündigungsgrund. Inwiefern hier die Jahrelange stillschweigende Duldung des Vermieters relevant ist wird im E-Fall ein Richter entscheiden müssen.
ZitatKann die Mutter das Haus bei der Gesamtsituation einfach verkaufen und den Sohn zum Ausziehen zwingen? :
Natürlich kann sie das Haus verkaufen, sofern es ihr rechtmäßiges alleiniges Eigentum ist. Wenn die Mutter (Vermieterin) keine rechtlich zulässigen Grund hat ihrem Mieter (Sohn) zu kündigen kann sie ihn nicht zwingen auszuziehen. Der Verkauf ist kein zulässiger Kündigungsgrund.
"chaotisch"
aber total - ich versuch mal die Punkte abzuarbeiten
1) Fristlose Kündigung: wenn die Voraussetzungen erfüllt sind > BGB § 543
und BGB § 569
2) reguläre gesetzliche Kündigungsfrist: JA - lange reguläre Kündigungsfrist ist für die "ordentliche, fristgerechte Kündigung" völlig rechtens - genauso ist es ja gesetzlich vorgeschrieben
3) verkaufen und den Sohn zum ausziehen zwingen: durch einen Verkauf ergibt sich kein rechtlicher Grund den Sohn zum Ausziehen zu zwingen
4) Muss die Mutter einer anderen Lösung zustimmen, die ihr der Sohn vorschlägt und die sie aus der Bürgschaft bezüglich des Kredits entlässt?
Die Mutter muss keiner anderen Lösung zustimmen und sowieso kann über eine Entlassung aus einer Bürgschaft nur derjenige entscheiden gegenüber dem die Mutter gebürgt hat - der Sohn hat auf die Bürgschaftsenlassung keinerlei Einfluss (außer er zahlt seine Schulden selbst)
5) Hat der Sohn im Zuge der Gesamtsituation eine Möglichkeit auf seinem Pflichtteil zu bestehen, obwohl die 3 Jahre seit dem Tod des Vaters verstrichen sind? Das kommt auf weitere Details an:
http://www.erbrecht-ratgeber.de/erbrecht/pflichtteil/wann-verjaehrt-pflichtteil.html
Die Beantwortung der Fragen dürfte nicht sehr viel zu Aufhellung beitragen
Wurde denn zum Pflichtteilsverzicht in Gegenleistung auf den Forderungsverzicht "Mietschulden" irgendetwas schriftlich vereinbart?
Besteht ein schriftlicher Mietvertrag?
Ich finde es äußerst schade, dass man nicht weiss, welcher Part hier Hilfe sucht ...
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ZitatIn 2001 wurde ein Mietvertrag zwischen dem Sohn und den Eltern abgeschlossen. :
Und dafür gibt es einen gerichtsfesten Nachweis in welcher Form genau?
Hallo, ja, es gibt einen schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 2001. Der hilfesuchende Part ist der Sohn.
Ergänzend teile ich noch mit .... wobei wir so wohl immer weiter vom Mietrecht wegkommen:
Der Kredit lief zwar im Übrigen auf den Sohn mit der Grundschuld auf dem 2. Haus der Eltern, aber von der ursprünglichen Kreditsumme wurden ca. 2/3 von den Eltern vereinnahmt und ausgegeben. Es wäre ggf. rein rechnerisch überprüfenswert, ob der Sohn nicht seinen Kreditteilbetrag bereits getilgt hat. Aber vermutlich nutzt ihm das nichts, da der Kredit ja zu 100% auf ihn lief.
-- Editiert von gamue am 10.03.2017 11:13
P.S.: Obwohl es keine Rolle spielt - ich bin die Ehefrau des Sohnes und hielt mich immer aus den Dingen zwischen meinem Mann und seinen Eltern bzw. seiner Mutter raus. Nur jetzt bin ich ja auch a persona betroffen, da ich ggf. auch ausziehen müsste.
Ich stelle mir gerade die Frage, ob der Mietvertrag nach so langer Zeit überhaupt noch gültig ist, wenn er nicht erfüllt wurde.
Was wäre denn eigentlich ohne Mietvertrag? Schlechter oder besser? Ist das dann Nießbrauch?
ZitatIch stelle mir gerade die Frage, ob der Mietvertrag nach so langer Zeit überhaupt noch gültig ist, wenn er nicht erfüllt wurde. :
Mietverträge bleiben so lange gültig bis beendet. In der Regel durch Kündigung eines Vertragspartners.
ZitatWas wäre denn eigentlich ohne Mietvertrag? Schlechter oder besser? Ist das dann Nießbrauch? :
Ohne Mietvertrag gibt es nicht. Durch Einzug und Mietzahlung besteht zumindest ein wirksamer mündlicher Mietvertrag.
Mit Nießbrauch hat das rein gar nichts zu tun.
Welchen Zweck verfolgst Du eigentlich?
ZitatOhne Mietvertrag gibt es nicht. :
Selbstverständlich gibt es das.
Nennt sich dann z.B. "Leihe" oder "Haus-/Wohnungsbesetzung".
Zitat:Welchen Zweck verfolgst Du eigentlich?
Ich suche eine Lösung, die das weitere Bewohnen des Hauses sicherstellt, den Hausverkauf verhindert und die eine Regelung wegen des Kredits / der Bürgschaft beinhaltet - ohne Benachteiligung der einen oder anderen Partei.
ZitatIch suche eine Lösung, die das weitere Bewohnen des Hauses sicherstellt, den Hausverkauf verhindert und die eine Regelung wegen des Kredits / der Bürgschaft beinhaltet :
Warum kauft man dann der Mutter das Haus nicht ab, die Bürgschaft könnte man im Kaufpreis als Minderung zum Marktwert des Haus ansehen.
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