Sehr geehrte Damen und Herren,
anbei bitte ich um eine kurze Bewertung, ob in dem folgend geschilderten Fall die Zumutung der Bewohnbarkeit eines Hauses gegeben ist.
Bewohner des Hauses: 2 Erwachsene, zwei Kinder mit 2 Jahren.
Auslöser der vorübergehenden vollständigen Unbewohnbarkeit war der Ausbruch eines Feuers, sowie vollständige Verrauchung des Hauses. Der Brand brach im Dachgeschoss aus. Das Haus verfügt über Keller, EG, 1OG und 2OG., der Keller war nicht betroffen.
Das EG, sowie 1OG wurden nach ca. 3 Monaten saniert. Es wird nun behauptet, dass trotz folgender Mängel, eine Bewohnung zumutbar ist.
- Massive Lärmbelästigung durch Sanierung und Wiederaufbau des kompletten 2G incl. Dachstuhl.
- 2OG dadurch natürlich weder nutzbar, noch Bewohnbar.
-Lärmbelästigung durch Bauarbeiten in Nachbarhäusern, welche ebenfalls vom Brand betroffen waren.
-Nichtnutzbarkeit der Zufahrt für be- und entladen durch Kran
-Nichtnutzbarkeit der Nutzfläche Keller von ca. 80% durch Einlagerung der Gegenstände aus 2OG.
- Kein Dach, sondern nur eine Plane, bedeutet bei Regen, kalter******rung, usw. eine Einschränkung im Bereich Temperatur im Haus, als auch Lärm durch Regen und Wind bei Tag und Nacht (Regengeräusche, Scheppern der Dachplane, Tropfgeräusche).
- Schimmelbildung durch das fehlende Dach im Badezimmer an der Decke durch Kondenswasser, welches sich selbst durch täglich mehrmaliges langeres Lüften (10-20Minuten) nicht verhindern lässt.
- Permanente Verschmutzung innen und Außen durch Staub und Bauschutt.
- Herabfallende Gegenstände vom Dach bei Bauarbeiten
Sehen Sie hier die Zumutbarkeit einer Bewohnung des Hauses gegeben, oder ist ist die Zumutbarkeit eher abzusprechen?
Vielen herzlichen Dank, und ein schönes Wochenende,
Harry Butkowsky
Bewohnung zumutbar oder nicht?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
ZitatSehen Sie hier die Zumutbarkeit einer Bewohnung des Hauses gegeben, oder ist ist die Zumutbarkeit eher abzusprechen? :
Das muss ein Gutachter Vorort ansehen. In der Regel zahlt eine Versicherung bei Brand auch die Ersatzunterbringung der Bewohner.
"Normalerweise" ziehen die Bewohner in ein Hotel, bis die Brandspuren beseitigt sind.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Nun, der von der Versicherung bestellte Gutachter geht maximal von einer 35%iger Unzumutbarkeit (Mietminderung) aus. Ich sehe diese als Vergleich eher bei 100%, da viele unterschiedliche Mitminderungspunkte erfüllt sind, deren Aufsummierung sicherlich in eher in Richtung 100% als in Richtung 35% gehen. Somit müsste ich vermutlich ein Gegengutachten erstellen lassen, womit dann ein Ombudsmann eingeschaltet werden würde? Die Passage "Normalerweise" wäre also ihrer Meinung nach, ein rechtlicher Ansatzpunkt welchen man zum Gegengutachten zusätzlich anführen könnte?
Vielen Dank
Harry Butkowsky
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ZitatDie Passage "Normalerweise" wäre also ihrer Meinung nach, ein rechtlicher Ansatzpunkt welchen man zum Gegengutachten zusätzlich anführen könnte? :
Nein, "normalerweise" bezieht sich darauf, dass bei einem Brand die Feuerwehr schon die Familie mit Kindern woanders unterbringt.
ZitatIch sehe diese als Vergleich eher bei 100% :
Ihr wohnt dort schon seit 3 Monaten und es ist unbewohnbar? Warum seit ihr nicht gleich ausgezogen?
ZitatSchimmelbildung durch das fehlende Dach im Badezimmer an der Decke durch Kondenswasser, welches sich selbst durch täglich mehrmaliges langeres Lüften (10-20Minuten) nicht verhindern lässt. :
Habt Ihr die Kondenswasserbildung dem Vermieter angezeigt? Warum wird denn das Kondenzwasser nicht einfach weggewischt, dann kommt auch in der Folge kein Schimmel.
In der Jahreszeit sind 10-20 Minuten zu lange, da kühlen Wände, Decken und Böden zu stark aus.
ZitatMassive Lärmbelästigung durch Sanierung und Wiederaufbau des kompletten 2G incl. Dachstuhl. :
Wie lange (wie viele Stunden) wird denn da mit schwerem Gerät gearbeitet?
ZitatPermanente Verschmutzung innen und Außen durch Staub und Bauschutt. :
Die Stunden, die der Mieter putzt, kann er durchaus in Rechnung stellen.
ZitatHerabfallende Gegenstände vom Dach bei Bauarbeiten :
Dafür ist der Bauunternehmer verantwortlich. So eine Baustelle muss gesichert sein.
ZitatSomit müsste ich vermutlich ein Gegengutachten erstellen lassen :
Vor allem muss ein Protokoll geführt werden.
ZitatSehen Sie hier die Zumutbarkeit einer Bewohnung des Hauses gegeben, oder ist ist die Zumutbarkeit eher abzusprechen? :
Sofern ihr nicht die Bewohner des 2. OG seid, sehe ich da keine Unzumutbarkeit.
Zitatder von der Versicherung bestellte Gutachter geht maximal von einer 35%iger Unzumutbarkeit (Mietminderung) aus. :
Da scheint eine Verwechselung vorzuliegen.
Denn Unzumutbarkeit der Bewohnbarkeit hat nichts mit Mietminderung zu tun, auch wenn beide häufig zusammen fallen. Trotz Mietminderung von 100% muss keine Unzumutbarkeit vorliegen.
Zitat-Nichtnutzbarkeit der Nutzfläche Keller von ca. 80% durch Einlagerung der Gegenstände aus 2OG. :
Stehen die Sachen in eurem Keller? Oder wie genau muss man sich das vorstellen.
ZitatSehen Sie hier die Zumutbarkeit einer Bewohnung des Hauses gegeben, oder ist ist die Zumutbarkeit eher abzusprechen? :
Keiner hier im Forum kennt den Zustand vor Ort.
ZitatNun, der von der Versicherung bestellte Gutachter geht maximal von einer 35%iger Unzumutbarkeit (Mietminderung) aus. :
Der GA war vor Ort, und hat wohl diese Mietminderung als angemessen empfunden.
ZitatNichtnutzbarkeit der Nutzfläche Keller von ca. 80% durch Einlagerung der Gegenstände aus 2OG. :
Wurde denn der ganze Keller allein im Mietvertrag ausgewiesen?
Ich sehe es wie Harry. Mietminderung ist etwas anderes als Unzumutbarkeit. Ein Haus ohne Dach mit der einhergehenden Kälte, das wäre für mich schon ein Grund, es als unzumutbar zu empfinden, dort zu wohnen. Zumindest in dieser Bauphase. Anders sieht es aus, wenn das Haus wieder ein Dach hat. Und es kommt natürlich auf die Familienverhältnisse an. Es ist ein Unterschied, ob man ein auf dem Boden rumkrabbelndes Kleinkind hat oder aber zwei berufstätige Menschen mit einem Teenager. Man also letztlich in der Woche den ganzen Tag über woanders ist. Etwas anderes ergibt sich m.E. auch nicht daraus, dass man erst einmal zurückgezogen ist. Denn vieles, wie etwa den durch alle Ritzen dringenden Baustaub, das muss man ja erst einmal erleben, ehe man weiss, was das bedeutet.
Für mich wäre diese Wohnung wahrscheinlich unter Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse unbewohnbar, bis es oben nur noch um den Innenausbau geht.
wirdwerden
Ich würde in diesem Haus/Wohnung unter diesen Umständen mit 2 Kleinkindern nicht wohnen wollen.
Ich auch nicht, aber ums "nicht wollen" gehts bei dem TS nicht, denn das könnte er ja jederzeit ändern ...
Hallo zusammen,
erst einmal vielen Dank für die Unterstützung. Ich befürchte, ich muss noch einmal weiter ausholen...
Wir sind Eigentümer. Der Schaden passierte Anfang Mai.
Wir sind gleich nach dem Brand erst einmal bei Freunden untergekommen, und dann in mehrere verschiedene Ferienwohnungen gezogen. (mit zwei Kleinkindern so alle eineinhalb Wochen wo anders über ca. dreieinhalb Monate)
Dieses verkraftet ein Kleinkind natürlich hervorragend *Ironie aus*
Davon hatten wir dann die Nase voll, und haben beim zuständigen Gutachter mehrmals nachgefragt ob nach der Sanierung EG und 1OG noch bei der vorhandenen Verschottung (Plastikplanen im Treppenhaus) noch eine Gesundheitsgefährdung besteht.
Dieser verneinte, worauf wir sozusagen auf eigenes Risiko wieder eingezogen sind.
Im nachinein haben sich die verklebten Folien dann als nicht 100% dicht erwiesen. Der Abriss, und Neuaufbau des Daches war da gerade einmal angefangen, und ruhte wegen unklarer Sachlage immer wieder zwischen durch mehrfach für mehrere Wochen.
Ein Dach war dann wieder im November drauf, die Fenster dann Mitte Dezember.
Die angesprochene Mietminderung bezieht sich auf die Aussage des Gutachters betreffend Bewohnbarkeitszumutbarkeit.
Heißt, einem Mieter hätte er im Vergleich 35% Mietminderung zugesprochen.
Ein "wegwischen" hilft leider nichts gegen einziehende Feuchtigkeit in die Betondecke. Für eine Ausdunstung der Feuchtigkeit müsste die Temperatur der Decke ca. im Bereich Raumtemperatur liegen, was nicht möglich war.
Zur Schimmelbildung:
Die Auskühlung war verursacht durch das fehlende Dach Es war von Mitte September bis Mitte Oktober nachts recht ungemütlich, ab Mitte Oktober dann auch Tagsüber.
Zur Lage vor Ort:
Der 2OG ist direkt ohne Zwischenetage mit dem Dach verbunden. Heißt, es befanden sich keine Wände, verschließbare Türen oder ähnliches zum Treppenhaus, und das Dach war über dem komplett offenen Treppenhaus ebenfalls nicht vorhanden. Hätte also ohne Plane bis in den Keller durchgeregnet.
Gearbeitet wurde annähernd täglich von ca. 7:30 bis teils 17 oder 18 Uhr, entweder bei uns, oder bei den Nachbarn. Bedeutet, an Mittagsschlaf der beiden kleinen war kaum zu denken. Abrissgeräte, Hämmern, Sägen, Bohren, Trocknungsanlagen in den Nachbarhäusern,...
Der Keller gehört vollständig zu unserem Haus, und war komplett vollgestellt, mit sanierten Einrichungsgegenständen aus dem 2OG.
Wie erwähnt sind wir auf eigenen Wunsch und mehrmaliges Nachfragen zurück gekehrt. Hätten wir keine Kinder gehabt, wären wir vermutlich in der Zeit mehrfach in den Urlaub gefahren, da die Unterbringung ja bis zu 100€/Tag von der Versicherung übernommen wird
Hätten wir jedoch gewusst, dass dieses dermaßen belastend und dauerhaft so laut und schmutzig ist, und zudem noch bis Dezember dauert, hätten wir uns sicherlich anders entschieden, jedoch ist man ja auch manchmal optimistisch. In der Zeit die die Sanierung dauerte, bauen andere ein ganzes Haus neu. Mit dieser Dauer war für uns überhaupt nicht zu rechnen. Fast sechs Monate komplett ohne Dach...
Vielen Dank schon einmal,
Harry
-- Editiert von Harry Botkowsky am 19.02.2017 01:07
ZitatFast sechs Monate komplett ohne Dach... :
Da kommt normalerweise ein "Notdach" darauf bzw. temporäre Abschottungen/Verschlüsse, so kenne ich es jedenfalls von den Firmen mit denen ich zusammenarbeite.
Eben um die Fechtigkeitsprobleme, Auskühlung etc. zu umgehen.
ZitatWie erwähnt sind wir auf eigenen Wunsch und mehrmaliges Nachfragen zurück gekehrt. :
Und damit ist das Argument "unbewohnbar" wohl obsolet geworden, zumal ja eine Alternative zur Verfügung stand.
ZitatWir sind Eigentümer. :
Und Dein Ziel ist jetzt was genau?
Wenn Du Eigentümer bist, wo willst Du denn da Miete mindern? Ich bin verwirrt.
Und wenn Du für 100Euro/Tag woanders hättest wohnen können während der Arbeiten, warum hast Dus nicht gemacht?
Um Mietminderung geht es ja auch gar nicht, diese diente nur dem Vergleich. Es geht um Zumutbarkeit der Bewohnung in dieser Zeit, respektive Mietwertersatzanspruch.
Unbewohnbar =/= nicht zumutbar :/
Warum ich nicht wo anders gewohnt habe... Siehe meine Antwort weiter oben.
Hilft auch nichts, wenn ständiges umziehen untragbar ist, als auch darin wohnen... oder sehe ich das falsch?
Untragbar weil psychisch, für die kleinen, die nicht mehr geschlafen haben, usw... glaube ich muss nicht weiter ausholen, jeder der Kinder hat, kann das nachvollziehen/kennt das in dem Alter (Sichere Umgebung, usw...)...
Als "Abschottung" hatten wir eine Plane die den Regen abgehalten hat, und eine ca, 2 cm dicke Spannholzplatte mit Malervließ überklebt.. Hilft gegen Temperatur öööh... nichts. Offensichtlich arbeiten einige Sanierer anders als andere. Den Namen des beauftragten GU nenne ich jetzt mal nicht./ nur auf persönliche Anfrage.
-- Editiert von Harry Botkowsky am 19.02.2017 02:42
-- Editiert von Harry Botkowsky am 19.02.2017 02:43
-- Editiert von Harry Botkowsky am 19.02.2017 02:45
ZitatHilft auch nichts, wenn ständiges umziehen untragbar ist, als auch darin wohnen... oder sehe ich das falsch? :
Nun, wenn beides unzumutbar ist, dann wäre das wieder einziehen wohl besser gewesen weil gewohnte Umgebung?
Wie kam das mit dem ständigen Umsziehen? Keine längerfristige Mietmöglichkeit gefunden oder durch die Terminansage des Sanierers?
Das ist doch mehr eine Versicherungsfrage denn eine mietrechliche?
ZitatDas ist doch mehr eine Versicherungsfrage denn eine mietrechliche? :
Keine Ahnung, wir kennen ja sein Ziel nicht, darüber hat er sich bisher ausgeschwiegen.
Fest steht nur: Mietrecht ist es auf keinen Fall.
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