Hallo,
ich bitte um Hilfestellung zu folgendem Thema.
Vor ca. 4 Jahren haben wir ein Haus inkl. Einliegerwohnung gekauft. Wir haben die Mieter der Einliegerwohnung sozusagen die ersten Monate übernommen.
Danach stellten wir fest, dass die Einliegerwohnung komplett renoviert werden muss (Schimmel,Wasserschaden....) weshalb sie seitdem leersteht.
Eigentlich war das Ziel, diese (inkl. Bad) 2015 komplett zu renovieren, allerdings wurde ich krank, weshalb ich es nach hinten verschieben musste.
2016 habe ich das Bad komplett demontiert. Nun 2017 wird alles samt den Bad wiederhergestellt.
Bei den Steuererklärungen 2014/2015 haben wir jeweils mit angegeben, dass die Wohnung derzeit nicht vermietbar ist wegen eines Wasserschadens und es in absehbarer Zeit renoviert wird. Hier wurde einiges angegeben, wie Zinsen, Abschreibungen usw.
Das Finanzamt hat dies bei der Steuererklärung auch akzeptiert mit dem Hinweis: "Die Festsetzung der Einkommensteuer ist vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpacktung, weil zurzeit die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann. Die Vorläufigkeit umfasst auch die damit zusammenhängenden nachrangigen Fragen der Höhe der Einnahmen und der abziehbaren Werbungskosten".
Nun nach all den Jahren leerstand, sind wir eigentlich eher zu dem Entschluss gekommen, die Wohnung nicht mehr zu vermieten. Grund hierfür sind die Renovierungskosten in Höhe von ca. 5000 Euro mit sehr viel Eigenleistung. Einnahmen pro Monat waren damals knapp 300 - 350 Euro kalt.
Da die Wohnung eine Kellerwohnung ist, wissen wir natürlich auch, dass eine Kellerwohnung grundsätzlich problematisch ist...
Jetzt meine Frage, was erwartet das Finanzamt für Einnahmen von uns bzw. wie wird das berechnet, damit wir nicht die Abschreibungen zurückzahlen müssen?
Aktuell haben wir es an einem Bekannten offiziell und vertraglich für 150 Euro pro Monat als Ablagestelle vermietet, der Vertrag war zwar unbefristet aber wird ca. im Juni enden. Bis dahin kamen dann etwa 1000 - 1500 Euro zusammen.
Eine weitere gewerbliche Vermietung wäre denkbar, allerdings eher mit dem Hintergrund das Finanzamt zufrieden zu stellen.
vermietete Wohnung absetzen - obwohl nicht vermietet
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Hallo,
das Wort "Überschusserzielungsabsicht" sagt es eigentlich ganz gut, wenn ihr unterm Strich - und in absehbarer Zeit - im Plus seid ist das Finanzamt zufrieden.
Addiere doch einfach mal die bisher geltend gemachten Verluste. Und vergleiche das dann mit den eingenommenen Mieten.
Für wen denn?Zitat:Nun 2017 wird alles samt den Bad wiederhergestellt.
Von Scheinverträgen solltet ihr Abstand nehmen.Zitat:Eine weitere gewerbliche Vermietung wäre denkbar, allerdings eher mit dem Hintergrund das Finanzamt zufrieden zu stellen.
Stefan
Hallo Stefan,
in erster Linie stellen wir das Bad/Räume für uns wieder her.
Wieso Scheinverträge? Die Wohnung wird dann offiziell vermietet und nicht zum Schein. Dann halt nicht mehr an eine Privatperson sondern für ein Gewerbe, Büro, Nageldesignerin oder sowas in der Art.
Hier halt mit der Absicht den Vertrag ggf. aufzulösen, wenn wir sicher sein können, nichts mehr zurückzahlen zu müssen...
Verstehe ich deine Antwort aber richtig, wenn wir als Abschreibung z. B. 2000 Euro angegeben haben, müssen wir über 2000 Euro einnehmen? Das würde bedeuten, ich müsste die Summen die ich abgeschrieben habe einfach addieren und hätte dann die Summe die ich mindestens erreichen müsste?
Vielen Dank
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Hallo,
Und dann ist es keine Vermietung mehr, die Absetzung seit der letzten ordentlichen* Vermietung werden zurückgerechnet.Zitat:in erster Linie stellen wir das Bad/Räume für uns wieder her.
*ordentlich bedeutet: zu dem Zweck den die Renovierungen hatten (ein Bad bedeutet in der Regel Wohnen, und nicht Gewerbe)
Hatte sich so angehört.Zitat:Wieso Scheinverträge?
Wenn das möglich ist dann wären die Beispiele OK.Zitat:Dann halt nicht mehr an eine Privatperson sondern für ein Gewerbe, Büro, Nageldesignerin oder sowas in der Art.
Mich stört eigentlich nur "Bad" im Zusammenhang mit "Lager", da wäre ich als Sachbearbeiter zumindest misstrauisch.
Imho ja. (das Unterstrichene als Anmerkung von mir)Zitat:Verstehe ich deine Antwort aber richtig, wenn wir als Abschreibung z. B. 2000 Euro angegeben haben, müssen wir über 2000 Euro einnehmen und versteuern?
Stefan
Danke Stefan hast mir sehr geholfen. Bin mal die letzten Jahre durchgegangen, sind tatsächlich über 6000 Euro was wir einnehmen müssen um so ziemlich auf 0 zu kommen.
Zum Bad, es ist eine Einliegerwohnung mit Bad. Da das Bad aber die größte Baustelle ist, kann man ja wenigstens die anderen Räume (ca. 50m²) als Lagerfläche oder ähnliches vermieten (wie aktuell). Wenn das Finanzamt nachfragt warum nur 150 Euro anstatt 300 Euro miete, kann man das ja wenigstens argumentieren, dass es sonst halt weiterhin leer stehen würde. Hierzu lege ich dem Finanzamt aber bei 2016 ein Schreiben mit bei, damit es nachvollziehbar ist.
Ansonsten ganz schön schwierig wenn wir knapp 300 Euro Miete einnehmen können und wenn ich dieses Jahr an die Renovierungen denke (ca. 5000 - 10000 Euro) kommen da an Materialkosten zusammen, dann muss ich die Wohnung vermutlich mal 3 - 5 Jahre oder gar länger vermieten um das Finanzamt glücklich zu machen bzw. einigermaßen auf 0 zu kommen bei den Gegenrechnungen.
Viele Grüße
Hallo,
Das Finanzamt könnte dann aber auf die Idee kommen, dass die Kosten für das Bad nicht mit der Vermietung zusammenhängen, und diese streichen.Zitat:Wenn das Finanzamt nachfragt warum nur 150 Euro anstatt 300 Euro miete, kann man das ja wenigstens argumentieren, dass es sonst halt weiterhin leer stehen würde.
Eigentlich geht man von dauernder Vermietung aus.Zitat:und wenn ich dieses Jahr an die Renovierungen denke (ca. 5000 - 10000 Euro) kommen da an Materialkosten zusammen, dann muss ich die Wohnung vermutlich mal 3 - 5 Jahre oder gar länger vermieten
Ich weiß auch nicht was es bringen soll, nur fürs Finanzamt zu vermieten. Wenn dein Ziel ist irgendwann einmal die Wohnung selbst (mit) zu benutzen dann mach das doch sofort, das erspart dir viele Probleme (wie geht der Mieter mit dem - sehr schönen, weil irgendwann mal deinem - Bad um?).
Wenn du aktuell ca. 6.000 im Minus stehst, dann bedeutet das vielleicht 1.500 oder 2.000 Steuernachzahlung, ist es das wert?
Grundsätzlich kann man sich nur schwer eine selbstgenutzte Immobilie vom Staat finanzieren lassen. Solche Ideen hatten schon viele, selten mit dem gewünschten Erfolg.
Stefan
Ja du hast natürlich recht. Muss mir das mal überlegen, ob ich nicht einfach ein Cut mache oder die Wohnung wenigstens so lange ich es für richtig halte vermiete. Im Zweifel bekommt halt das Finanzamt einfach den ausgelegten Betrag zurück :-)
Nochmals danke
Nur um ein paar Sachen vielleicht richtig zu stellen!
Es geht nicht nur um die geltend gemachte Abschreibung, sondern um die gesamten geltend gemachten Kosten! Also z. B. auch um die geltend gemachten Zinsen!
Der zurück zu zahlende Betrag wird mit 6% pro Jahr verzinst, so dass im Moment jeder Konsumentenkredit günstiger ist!
Ist dem Grunde nach im Moment sowieso keine Vermietung beabsichtigt, ist die eleganteste Möglichkeit nach Ausluafen des derzeitigen Vertrages dem FA mitzuteilen, dass künftig keine Vermietung mehr geplant ist, weil sich nachträglich heraus gestellt hat, dass sich die Vermietung wegen der anstehenden Renovierung nicht lohnt. Im besten Fall bleiben dann die bisherigen Verluste erhalten.
taxpert
Das mit den Zinsen ist mir klar...
In den nächsten Monaten mache ich meine Steuererklärung für 2016 und ggf. werde ich dann mal mit meinem Finanzamtbearbeiter reden.
Die Vermietung ist für mich noch nicht ganz vom Tisch, wir würden die Wohnung gerne als Büroräume bzw. gewerbliche vermieten, aber ob diese jemand will, ist natürlich ungewiss.
Werde die Wohnung mal demnächst inserieren und dann mal sehen was wird.
Meine Hauptfrage wurde allerdings beantwortet, wichtig war mir eine Zahl die ich erwirtschaften muss um nichts zurückzuzahlen, hinterher ist es natürlich logisch, dass es dann wohl auch die Kosten sein sollen die ich angegeben habe, eben 6000 Euro :-)
Bei den 6000 Euro insgesamt sind auch Zinsen usw. von mir enthalten....
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