Hauptmietvertrag endet vor Untermietvertrag -- Schadensersatz

13. Januar 2017 Thema abonnieren
 Von 
x-body
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Hauptmietvertrag endet vor Untermietvertrag -- Schadensersatz

Folgender Sachverhalt:

E = Eigentümer
H = Hauptmieter
U = Untermieter

E und H haben einen Mietvertrag für eine möblierte Wohnung, in welchem eine Untervermietung zugelassen ist, bis zum 31.03.17 abgeschlossen mit einer Bruttowarmmiete von 800 €.

H und U haben einen Untermietvertrag für die diesselbe bis zum 30.04.17 abgeschlossen.

Da nun H aufgrund des Untermietvertrages die Wohnung an den E erst zum 01.05.17 herausgeben kann, fordert E vom H Schadensersatz für April.

Da der E per Zufall erfahren hat, dass der H vom U eine Bruttowarmmiete von 1.300 € bekommt, fordert er Schadensersatz in gleicher Höhe (1.300 €) und wirft dem H ungerechtfertigte Bereicherung vor.

Frage: Ist die Orientierung des Schadensersatzes an der Untermietvertragsmiete rechtens? Wie wird der Schadensersatz in solchen Fällen bemessen?

Vielen Dank für die Antoworten!

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

§ 546a (1) BGB gibt die Antwort:

Zitat:
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Jetzt kommt es nur darauf an, ob 1.300 Euro ortsüblich ist. Wenn der Hauptmieter die Wohnung selber mit Einrichtungen, Internetzugang oder dergleichen versehen hat, dann wäre die Miete von U an H nicht zwingend Basis einer Nutzungsentschädigung von H an E.

Andereseits sollte sich H klar sein, dass der Eigentümer durchaus auch noch weiteren Schadensersatz geltend machen kann. Und natürlich kann er Mieter wie Untermieter auf Räumung verklagen. Daraus entstehen dann weitere Kosten. Auch der Untermieter könnte dann gegenüber dem Hauptmieter Schadensersatz geltend machen, wenn er früher als vereinbart aus der Wohnung raus muss. Von daher wäre es jetzt nicht ganz daneben von H, schnellstmöglich eine einvernehmliche Lösung mit dem Eigentümer zu finden.

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#2
 Von 
x-body
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort!

Welchen weiteren Schadensersatz kann der Vermieter noch geltend machen?

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

naja, das kommt darauf an, welcher Schaden ihm entstanden ist > genau den kann er ersetzt verlangen

z.B. E hat die Wohnung ab 01.04.2017 bereits wieder vermietet, Wohnung kann aber nicht zum vertragsgemäßen Mietbeginn übergeben werden, der Nachfolgemieter hat daher Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem E und der E kann wiederum den Verursacher = H in Regress nehmen

oder E hatte die Wohnung nur bis 31.03.2017 vermietet, weil er dann die Wohnung selbst benötigt

in beiden Fällen entstehen natürlich Kosten - z.B. für notwendige Zwischenunterbringung Hotel/Pension, für Umzugs-Mehrkosten, Möbeleinlagerungskosten etc.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Wobei es natürlich auch eine Schadensminimierungspflicht gibt. Der Eigentümer darf also nicht sehenden Auges Kosten produzieren.

Wenn der Mieter verbindlich mitteilt, dass die Wohnung erst einen Monat später übergeben werden kann, dann dürfte der Eigentümer meiner Meinung nach keinen Nachmieter zu einem früheren Termin annehmen. Denn damit würde er ja absichtlich einen Schaden produzieren. Wenn der Mietvertrag mit dem Nachmieter bei Mitteilung des aktuellen Mieters schon abgeschlossen wurde, dann wird der Eigentümer diesen zumindest unverzüglich über die Probleme informieren müssen.

Auch wird man beim Schadensersatz die Nutzungsentschädigung anrechnen müssen. Vergleichbares gilt ja auch für einen Mieter, der wegen einer Sanierung eine Ersatzwohnung nehmen muss. Da wird auf die Kosten der Ersatzwohnung auch die eingesparte Miete angerechnet.

Sei's drum. Gibt immernoch genügend Spielraum für zusätzliche Kosten. Eine Räumungsklage z.B. produziert schonmal ein bishen was an Anwalts- und Gerichtskosten. Und die wäre meiner Meinung nach berechtigt. Woher soll der Eigentümer auch wissen, ob der Mieter dann wirklich einen Monat später auszieht.

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#5
 Von 
x-body
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Noch eine Frage zu der Konstellation:

Am 18.03.17 schlägt H dem E vor, den Mietvertrag um einen Monat bis zum 30.04.17 zu verlängern und bietet ihm für den Monat 1.000 € an. Der Eigentümer sagt, dass er sich das überlegt und sich später meldet.

Erst am 10.04.17 meldet sich der Anwalt des E und verlangt die Herausgabe der Wohnung zum 01.05.17 und Zahlung einer Miete von 1.300 € als Schadensersatz und weist den H daraufhin, dass dieser sich im Verzug befindet, da der Mietvertrag ja ausgelaufen ist. Die angebotenen 1.000 € sowie eine Verlängerung des Mietvertrages lehnt der E ab.

1. Frage: Seit wann befindet sich der H in Verzug?
Denn er hätte ja theoretisch die Wohnung vertragsgemäß zum Vertragsende übergeben können. Natürlich müsste er dann den Untermietern auf seine Kosten eine alternatave Unterkunft organisieren können, sofern diese damit einverstanden wären. Aber da er auf die Antwort vom Eigentümer gewartet hatte, hat er dies nicht gemacht.

2. Muss der H die Kosten des gegnerischen Anwalts übernehmen?
Der Eigentümer hat den Anwalt noch im 3. Monat beauftragt während der Laufzeit der Mietvertrages. Die Beauftragung des Anwalt war aus Sicht des H nicht nötig gewesen, weil E und H sich auch so geeinigt hätten. Schließlich hat der H dem E ein Angebot gemacht, wo er sich noch gar nicht im Verzug befand.

Vielen Dank!

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#6
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von x-body):
1. Frage: Seit wann befindet sich der H in Verzug?


Seit dem 31.3. laut Vertrag hätte er die Wohnung zu dem Zeitpunkt zurückgeben müssen.

Zitat (von x-body):
2. Muss der H die Kosten des gegnerischen Anwalts übernehmen?


Meiner Ansicht nach schon, denn der Mieter befand sich im Verzug. Das Angebot hat der Vermieter ja wohl offensichtlich nicht angenommen und der Mieter hatte sich ja offensichtlich schon geweigert auszuziehen, sonst hätte es das Angebot ja wohl nicht gegeben.

Zitat (von x-body):
Die Beauftragung des Anwalt war aus Sicht des H nicht nötig gewesen, weil E und H sich auch so geeinigt hätten.


Na, offensichtlich nicht, sonst gebe es ja kein Schreiben vom Anwalt.



Zitat (von x-body):
Schließlich hat der H dem E ein Angebot gemacht, wo er sich noch gar nicht im Verzug befand.


Der Vermieter hat aber das Angebot nicht angenommen und der Anwalt hat es auch noch zurückgewiesen.

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#7
 Von 
x-body
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antworten!

Kann nicht der Kostenerstattungsanspruch des gegnerischen Anwalts schon auf der Grundlage ausgeschlossen werden, dass dieser seine Tätigkeit für den E in dieser Angelegenheit aufnahm bevor der H im Verzug war?

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#8
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von x-body):
Kann nicht der Kostenerstattungsanspruch des gegnerischen Anwalts schon auf der Grundlage ausgeschlossen werden, dass dieser seine Tätigkeit für den E in dieser Angelegenheit aufnahm bevor der H im Verzug war?


Jein. H hat ja schon gesagt, das er zum 31.3. nicht ausziehen werde.

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#9
 Von 
x-body
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Naja, gesagt hat er das nie. Er hat dem E, ohne im Verzug zu sein, eine Mietvertragsverlängerung vorgeschlagen und auf die Antwort gewartet.

Hätte der E rechtzeitig das Angebot abgelehnt, so hätte der H theoretisch ja die Wohnung rechtzeitig räumen lassen und sie fristgerecht übergeben können. Wie er sich dann mit dem U geeinigt hätte, ist ja eine andere Geschichte.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
Hätte der E rechtzeitig das Angebot abgelehnt, so hätte der H theoretisch ja die Wohnung rechtzeitig räumen lassen und sie fristgerecht übergeben können. Wie er sich dann mit dem U geeinigt hätte, ist ja eine andere Geschichte.


wieso wird hier mit der Vergangenheit argumentiert.
Nach der Schilderung spielt alles in März/ April 2017

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von x-body):
... Hätte der E rechtzeitig das Angebot abgelehnt, so hätte der H theoretisch ja die Wohnung rechtzeitig räumen lassen und sie fristgerecht übergeben können. Wie er sich dann mit dem U geeinigt hätte, ist ja eine andere Geschichte.


Diese Argumentation ist unsinnig... Es ist der Versuch, den Vertragspartner für die Folgen eigener Entscheidungen verantwortlich zu machen.
Es gibt keine Notwendigkeit, ein Vertragsangebot abzulehnen. Ein Vertrag wird durch die Annahme eines Angebots abgeschlossen. Ohne Annahme also kein Vertrag.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
x-body
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Gut also nochmal (es findet alles in 2016 statt, damit keiner durcheinander kommt):

Am 18.03. schlägt H dem E vor, den Hauptmietvertrag (welcher bis zum 31.03. läuft) um einen Monat bis zum 30.04. zu verlängern, weil sein Untermietvertrag auch bis zum 30.04. läuft. Der Eigentümer sagt, dass er sich das überlegt und sich später meldet.

Erst am 10.04. meldet sich der Anwalt des E und verlangt die Herausgabe der Wohnung zum 01.05. und Zahlung einer Miete von 1.300 € als Schadensersatz und weist den H daraufhin, dass dieser sich im Verzug befindet, da der Mietvertrag ja ausgelaufen ist.

Der Anwalt wurde vom E schon im 3. Monat beauftragt, wo der H sich noch nicht im Verzug befand. In einigen Internetquellen steht, dass die gegnerischen Anwaltskosten nur dann zu übernehmen sind, wenn der Anwalt nach Eintritt des Verzugs beauftragt wird. In diesem Fall wurde er schon vorher beauftragt.

Frage: Sind die gegnerischen Anwaltskosten vom H zu tragen? Was meint Ihr? Danke für die Antworten!

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Die Frage. für welche Leistung der Anwalt Gebühren verlangt, ist dennoch weiter unbeantwortet.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Tja, ggf käme es eben genau darauf an - und auch auf weitere Sachumstände.

Wenn der Vermieter schon bevor der Mieter in Verzug war, davon ausgehen musste, dass der Mieter zum Mietende die Wohnung nicht geräumt zurückgibt, dann sind auch die vor dem Verzug angefallenen Anwaltskosten vom Mieter zu erstatten.

Ob die Kenntnis eines bestehenden Untermietvertrages über das Mietende hinaus oder eine entsprechende Äußerung des Hauptmieters (in welcher Form?) dafür ausreicht, muss halt im Zweifel ein Gericht entscheiden.

Je nach den weiteren Begleitumständen wäre auch zu argumentieren, dass dem Vermieter entsprechendes Handeln auch aus Gründen seiner Schadensminderungspflichten geboten gewesen wäre.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Die Frage. für welche Leistung der Anwalt Gebühren verlangt, ist dennoch weiter unbeantwortet.


Außerdem müsste man prüfen, ob der Vermieter nicht selbst in der Lage gewesen wäre, den Brief selbst zu schreiben. Es scheint ja nur um die Ablehnung des Angebots, die Zahlung des Schadensersatzes und die Herausgabe der Wohnung gegangen zu sein.

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