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Forum Baurecht

Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht

21.11.2005 7163 Aufrufe Thema abonnieren Zum Thema: Kauf Wohnung Sondernutzungsrecht
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht

Hallo,

meine Frau und ich suchen schon länger nach einer Eigentumswohnung, jetzt könnten wir fündig geworden sein. Allerdings brauche ich bei einem Punkt Eure Hilfe:

Die Wohnung wird vom Makler als Maisonettenwohnung mit 80 m² angeboten.
Nach Durchsicht der Unterlagen die ich vom Makler erhalten habe, geht aber klar hervor das der Spitzboden nicht zum Sondereigentum zählt, sondern es sich hier um ein Sondernutzungsrecht handelt - ist auch im Grundbuch eingetragen. Vom Wohnzimmer führt eine fest installierte Treppe in den Spitzboden, bei der Besichtigung habe ich dadurch natürlich angenommen das es sich komplett um Sondereigentum handelt.
Somit handelt es sich bei dieser Wohnung also um eine 60m² Wohnung plus Nutzungsrecht für den Spitzboden.

Jetzt zu meiner eigentlichen Frage, dadurch das das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann einem der Spitzboden ja nicht streitig gemacht werden, kann also sicher als Wohnraum genutzt werden. Aber wie sieht das mit dem Preis aus? Der m² Preis ist so natürlich deutlich höher, oder kann man sagen das das Sondernutzungsrecht gleich viel wert ist?

Was meint ihr? Kann man bedenkenlos zuschlagen?

Vielen Dank

LG

Barny

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 54 weitere Fragen zum Thema
Kauf Wohnung Sondernutzungsrecht


20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25073 Beiträge, 343x hilfreich)

Sondernutzungsrecht ist nicht gleich Sondereigentum.

Insbesondere kann bei einem Sondernutzungsrecht die Nutzung in vielerlei Hinsicht eingeschränkt sein. Auch Umbaumaßnahmen, Renovierungen o.ä. sind nicht ohne weiteres zulässig.

Du solltest Dich daher genau darüber informieren, welche Nutzungsrechte Du für den Spitzboden hast und wer wofür die Kosten tragen muss.

Sollte der Spitzboden z.B. als Lagerraum deklariert sein, dann ist eine Nutzung als Wohnraum nicht ohne weiteres zulässig.

Du solltest Dich dabei nicht darauf verlassen, dass die Art der bisherigen Nutzung so zulässig ist. Nur, weil der bisherige Eigentümer den Raum zu Wohnzwecken genutzt hat, heißt das noch lange nicht, dass das erlaubt war und es heißt auch nicht, dass die übrigen Eigentümer das auch in Zukunft dulden.

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#2
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

@hh

danke für deine Antwort.
So weit ich das überblicken kann sieht es so aus:

Im Dachgeschoss befinden sich 3 Wohnungen, jede Dachgeschosswohnung hat einen Teil des Spitzboden als Sondernutzungsrecht. Von aussen ist auch gut zu erkennen, das von jeder Dachgeschosswohnung eine Treppe zum Spitzboden führt.

Im Grundbuch steht folgendes:
"mit dem hier gebuchten Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. ... bezeichneten Teil des Spitzbodens verbunden. Im übrigen wird wegen des Gegenstanndes und Inhalte des Sondereigentums sowie der Sondernutzungsrechte auf die Eintragunsbewilligung vom ...... in Verbindung mit der Erklörung vom ..... Bezug genommen."

In der Teilungserklärung steht folgendes:
"Der über den Wohnungen ..... im Hause .... gelegene Spitzboden steht dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. .... zur alleinigen Nutzung unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer - Sondernutzungsrecht - zur Verfügung."

Andere Unterlagen habe ich leider nicht.

Weitere Erläuterungen habe ich nicht in der Teilungserklärung gefunden....

Sagt dies schon mehr aus?

Wie ist ein solches Sondernutzungsrecht als Wert zu beziffern?

Vielen Dank

Gruß Barny

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#3
 Von 
Lernender
Status:
Schüler
(198 Beiträge, 0x hilfreich)

@Barny.

"Wie ist ein solches Sondernutzungsrecht als Wert zu beziffern?"

Sehr schwierig, da, wie schon hh geschrieben hat, die Eigentümergemeinschaft über einen allstimmigen Beschluss (alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer) beschließen eine anderweitige Nutzung.

Und trotz Eintragung im Grundbuch ist meines Erachtens die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit auch nicht von vornherein als rechtmäßig anzusehen.

Lernender

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#4
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

tja, mir geht es halt darum den Gesamtpreis einschätzen zu können.

Für 80m² ist der Preis für alle Fälle ok.
Aber für 60m² + 20m² Sondernutzungsrecht könnte es dann schon zu viel sein....
Das ist es eben was ich abwägen muss.

Leider habe ich mit Sondernutzungsrechten bis jetzt noch nie etwas zu tun gehabt....

Lt. meinen Recherchen kann das Sondernutzungsrecht nur dann geändert werden wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind, es würde also reichen wenn ich dagegen bin, oder?
Ich kann mir auch nicht vorstellen das es geändert wird, da ja 3 Wohnungen davon betroffen sind. 9 Wohnungen gibt es insgesamt.

Gruß Barny

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#5
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 7x hilfreich)

Hallo!
Hier gab es ja schon viele gute Hinweise. Wenn es Dir um die Einschätzung des Wertes der Wohnung geht, so bedenke, der Spitzboden bleibt Gemeinschaftseigentum und gehört somit nicht in die Berechnung hinein.
Natürlich kann man sagen: was kümmerts mich, Hauptsache der Raum steht mir zur
Verfügung. Das jedenfalls scheint ja gewährleistet zu sein.
Aber wie ist es, wenn Du irgendwann verkaufen willst, oder musst.

Sicher eine schwierige Entscheidung!
Gruß
Odil

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#6
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7932 Beiträge, 33x hilfreich)

Hej, ich glaube der Verkäufer dieser Wohnung hat auch schon mal gepostet, weil es da Schwierigkeiten gab.
Also ich finde die Konstruktion sehr dubios, warum Sondernutzungsrecht aber Zugang von der Wohnung? Vielleicht ist da nachträglich was gebaut worden, wer weiß ob da die Statik stimmt.

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#7
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

tja, das ist eine gute Frage.
Ich weiss auch nicht warum der Spitzboden nicht Sondereigentum ist, sondern nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist.
Nee, nachträglich wurde da nichts gebaut, das Sondernutzungsrecht wurde direkt mit der ursprünglichen Teilungserklärung ausgesprochen.

Ich sehe den Makler am Do., dann werde ich die Wohnung noch einmal besichtigen.

Wichtig ist ja der Punkt, ob der Spitzboden auch als Wohnraum genutzt werden darf. Leider steht das ja nicht genau in der Teílungserklärung. Es steht aber auch nicht drin, das der Spitzboden nur als Lagerraum o.ä. genutzt werden darf.

Habe heute versucht dem Verwalter dies zu entlocken, der hat sich aber auf Datenschutz berufen.... was ich auch verstehen kann. Da muss ich also Do. den Makler noch einmal richtig löchern.....

Noch einmal zu der Wohnung...

Das Wohnzimmer hat doppelte Höhe, die Decke vom Spitzboden ist dort also ´gar nicht mehr vorhanden. VOm Wohnzimmer aus führt eine feste Treppe in den Spitzboden. Dieser ist bereits ausgebaut, auch sind dort 2 Fenster vorhanden. Der Raum ist auch hoch genug um ihm sehr gut als Wohnraum zu nutzen.

Mein grosses Problem ist einfach, das ich den Wert nicht schätzen kann. Für eine 60m² Wohnung finde ich den Preis zu hoch, allerdings kann das Sondernutzungsrecht ja nicht völlog ausser Acht gelassen werden und hat sicherlich auch seinen Wert, nur welchen?

Ich werde Do. den Makler noch einmal gezielt drauf ansprechen, mal sehen wie er reagiert.....

Gruß Barny

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#8
 Von 
Lernender
Status:
Schüler
(198 Beiträge, 0x hilfreich)

@Barny.

Klar, der Verwalter ist Dir gegenüber nicht zur Auskunft verpflichtet. Aber der Eigentümer schon, oder eben der Makler, der ja in seinem Auftrag handelt. Sollte er nicht vom Verkäufer aus tiefergehend antworten dürfen rate ich nur aus Vorsicht: Finger weg!!!

Lernender

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#9
 Von 
mmotte
Status:
Beginner
(128 Beiträge, 0x hilfreich)

aber wird nicht sondereigentum nur an geschlossenen räumen vergeben und sondernutzungsrecht an gärten, teifgaragen, stellplätzen?

ist das dann hier nicht falsch bezeichnet?

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#10
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 7x hilfreich)

@ mmotte: *nein*

_________
@Barny

Hallo!
Auch folgendes ist zu berücksichtigen:
Da der Kauf einer Eigentumswohnung häufig finanziert wird, muss berücksichtigt werden, dass auch die Zustimmung des Grundpfandgläubigers (in der Regel ist das die Bank, die den Kredit gewährte und zu deren Gunsten eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen ist) eingeholt wird
___________________________________________

Lies auch mal folgendes Urteil:

http://www.rws-verlag.de/bgh-free/volltext_6/vo85447.htm


Gruß
Odil

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#11
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7932 Beiträge, 33x hilfreich)

Was hat denn die Auskunft, ob etwas als Wohnraum genutzt werden darf mit Datenschutz zu tun?
Lass dir unbedingt auch Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, vielleicht ist die "streitlustig" oder es gibt Probleme mit dem Verwalter.

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#12
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

@odil

danke für deine Antwort.
Ich muss ehrlich sagen das ich mir das alles einfacher vorgestellt habe.
Das Urteil bezieht sich ja nicht so ganz auf meine Situation.

Das Sondernutzungsrecht steht ja bereits in der Teilungserklärung und auch im Grundbuch.
Das einzige was ich nicht weiss ist, wie dieser Raum genutzt werden darf, also ob eine Nutzung für Wohnzwecke überhaupt möglich ist. Das muß ich halt mit dem Makler klären, schliesslich geht es ja um viel Geld, und der Kaufpreis ist mir für 60 m² zu hoch, und mein Hauptproblem ist für mich immer noch wie hoch der Wert eines 20m² Sondernutzungsrechtes (für Wohnzwecke) überhaupt beziffert werden kann.

Es handelt sich um ein 9 Parteienhaus, Baujahr 1994, sehr gut gepflegt, inklusive Garage im Haus, Wohnung selbst ist noch renovierungsbedürftig. Aber das ist ja eigentlich jede Wohnung, da die Geschmäcker ja verschieden sind. Momentaner Preis liegt bei 120000 € (inkl. Garage)

@sika0304

Also ich kann den Verwalter schon verstehen das er generell keine Auskünfte gibt, ich finde das ok, da er so die Eigentümergemeinschaft ja auch schützt. Wenn der Eigentümer mir eine Vollmacht erteilt, ist der Verwalter berechtigt mir Auskünfte zu geben.

Allerdings bin ich aber der Ansicht das der Makler sich um diese Fragen zu kümmern hat. Er vertritt doch schliesslich den Eigentümer.

Die letzten 2 Protokolle liegen mir vor, mir ist nichts auffälliges aufgefallen.

Gruß Barny

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#13
 Von 
rollo_goes_shopping
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)


Das wesentliche ist, ob die vorliegende Nutzung des Spitzbodens genehmigt ist oder wenigstens genehmigungsfähig wäre.

Grundlage der Prüfung hierfür ist die
jeweilige Landesbauordnung, im speziellen die Ausführungen zu Aufenthaltsräumen/Wohnungen in Dachräumen.

Schauen Sie sich die Örtlichkeit nocheinmal in dieser Hinsicht genau an, nehmen Sie gfs. unterstützend Kontakt mit dem Bauamt auf.




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#14
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 7x hilfreich)

Hallo Barny!
an Deiner Stelle würde ich nicht so sehr auf den Makler bauen. Zum einen weiss er ja sicher auch nur das, was ihm mündlich der
Eigentümer erzählt hat.
(Und es gibt viele Eigentümer, die über Zusammenhänge und nicht Bescheid wissen, die z.B. kaum Sondereigentum vom Sondernutzung unterscheiden können)
Das muss in Deinem Fall nicht so sein, aber bedenke, dass die Auskünfte, die der Makler Dir gibt nur vage sein können und auch nicht rechtsverbindlich, es sei denn es wird
alles schriftlich fixiert. Dann hättest Du
später die Chance, Schadensersatz einfordern zu können (falls er Dir falsche
Auskünfte gegeben hat).

Bei uns war es damals auch so , dass der Makler alles versprochen hat und auf Nachfragen zu bestimmten Punkten sehr souverän gelogen hat!!

Du schreibst oben* der Makler vertritt schließlich den Eigentümer*, ich sage dazu *EBEN*. Der Eigentümer will verkaufen und der Makler will verdienen.

Ich an Deiner Stelle würde zur Bedingung machen, dass der Eigentümer den Verwalter von der *Schweigepflicht* entbindet und Dir umfassend Auskunft geben darf und muss.
Eigentumswohnungen lassen sich schwer verkaufen, lass Dich nicht dadurch unter Druck setzten, dass das *noch soo viele andere Interessenten* sind. Stimmt fast nie!

Also wird der jetzige Eigentümer, wenn der
verkaufen will, Dir die Fakten zugänglich machen müssen.
Frag auch (und das muss der Verwalter sagen)
ob es Zahlungsrückstände von Eigentümern gibt, evtl. Gerichtsverfahren laufen, und
wie es mit den Rücklagen für Reparaturen etc. aussieht.

Gruß
Odil


-- Editiert von Odil am 24.11.2005 11:51:29

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#15
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

wir waren heute ein weiteres Mal in der Wohnung, ich muss schon zugeben, sie gefällt uns sehr gut. Schönes Haus, Lage ist für uns ok, Gemeinschaftsräume, Keller, Garage, alles top. Die Wohnung an sich gefällt uns natürlich auch.
Tja, wenn da nicht dieses Sondernutzungsrecht wäre....

Ich habe den Makler noch einmal darauf angesprochen, für ihn ist es wertmässig gleich, ob der Spitzboden Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist.

Ich sehe das immer noch anders, da die Rechte überhaupt nicht vergleichbar sind. Der Spitzboden ist wohl als Sondernutzungsrecht ausgewiesen, da er wegen der 2-Metergrenze? (sorry, hier kenn ich mich nicht aus) wohl nicht als Wohnraum gelten kann. Der Makler meinte auch, das die Nutzung nicht von der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt ist, da in der Teilungserklärung keine Einschränkung verfasst wurde. In der Teilungserklärung steht ja nur das zu dieser Wohnung dieses Sondernutzungsrecht gehört, sonst nichts weiter.

Der Spitzboden ist bereits ausgebaut, also Strom, Heizung, 2 Fenster sind vorhanden. Wurde vorher sicherlich auch als Wohnraum genutzt, das wird bei den 2 anderen Wohnungen (Dachgeschoss sind insgesamt 3 Wohnungen jeweils zzgl. Sondernutzungsrecht für den Spitzbiden) nicht anders sein.

Der Tipp mit dem Verwalter ist sehr gut, wenn ich die Vollmacht bekomme und der Verwalter auskunftsfreudig ist werde ich wohl zuschlagen.

Es gibt ja noch 2 Vorteile, da für die Wohnung ja nur zu 60m2 Sondereigentum besteht, ist mein Anteil ja auch kleiner, sprich für Rücklagen, Sonderumlagen, Instandsetzungen, etc. muss ich auch weniger zahlen. 2. kann ich doch noch die Eigenheimzulage bekommen, die ich eigentlich schon abgeschrieben hatte....

Ich danke euch allen noch einmal für die rege Beteiligung. Eure Antworten haben mir sehr geholfen.

Vielen Dank!

Gruss Barny

-- Editiert von barnabeus am 24.11.2005 18:00:54

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#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25073 Beiträge, 343x hilfreich)

Der Spitzboden ist wohl als Sondernutzungsrecht ausgewiesen, da er wegen der 2-Metergrenze? (sorry, hier kenn ich mich nicht aus) wohl nicht als Wohnraum gelten kann.
... und baurechtlich wohl auch nicht so genutzt werden darf.

Es ist übrigens baurechtlich nicht verboten, in einen Lagerraum eine Heizung und ein Fenster einzubauen. Wohl aber ist es verboten, dieses ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer zu tun, wenn es sich um Sondereigentum handelt.

Ich gehe aus Deinen bisherigen Schilderungen davon aus, dass die Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum weder baurechtlich noch im Verhältnis zu den anderen Eigentümern erlaubt ist. Das Gegenteil sollte Dir der jetzige Eigentümer beweisen.

Das Bauordnungsamt kontrolliert so etwas nicht, wenn man es nicht darauf aufmerksam macht. Wenn keiner der übrigen Eigentümer protestiert, dann spricht aus dieser Richtung nichts gegen eine Nutzung (Wo kein Kläger, da kein Richter).

Man kann sich aber nicht darauf verlassen, dass das auch in Zukunft so bleibt.

Was den Kaufpreis angeht, kann der Spitzboden daher auch nur als Nutzfläche und nicht als Wohnfläche gewertet werden.

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#17
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

"Zitat hh: Was den Kaufpreis angeht, kann der Spitzboden daher auch nur als Nutzfläche und nicht als Wohnfläche gewertet werden. "

@hh
Danke für die Antwort.

Der Kaufpreis inkl. einer 6 Meter langen Garage + Keller beträgt 120000€
Baujahr 1994, nach den jetzigen Erkenntnissen 60m² Wohnfläche + 20m² Nutzfläche (Sondernutzungsrecht)
Also könnte ich quasi sagen das Sondernutzungsrecht entspricht in etwa einer 20m² Nutzfläche, wäre das so ok?
Was haltet ihr von diesem Preis? Geht das in etwa in Ordnung?

Vielen Dank.

Gruß Barny

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#18
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 7x hilfreich)

Hallo Barny!
Für mich hört sich der Preis annehmbar an.
Allerdings kenne ich die Bedingungen und den Standort ja nicht.
Hört sich so an, als hättet Ihr Euch entschieden!? :)
Gruß
Odil

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#19
 Von 
barnabeus
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

ich wollte mich noch einmal für Eure Hilfe bedanken.
Wir haben die Wohnung für 115000 (inkl. Garage, Stellplatz, Keller) gekauft.

Noch einmal vielen lieben Dank für die zahlreichen und hilfreichen Antworten.

LG

Barny

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#20
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7932 Beiträge, 33x hilfreich)

Viel Glück mit der Wohnung und bei Fragen sehen wir uns im Forum;)

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