Hausverbot von Hausverwaltung

Question

Habe da ein Problem und brauche dringend eure Hilfe! Ich hoffe ich bin in diesem Forum richtig.

Ich habe z.Z. einen Freund bei mir zu Besuch. Er hilft mir bei Renovierungsarbeiten. Dieser Freund hatte eine Wohnung in der gleichen Strasse, in der auch ich noch wohne. Vor einigen Monaten hatte er Streß mit unserer Hausverwaltung. Er wurde aus seiner Wohnung rausgeschmissen und die Hausverwaltung hat ihm gleichzeitig das Hausverbot ausgesprochen.

Nun wurde mir gesagt, dass sich das Hausverbot auch auf meine Wohnung erstreckt und er sich nicht bei mir aufhalten darf. Ist das rechtens?
Wenn ja, warum? Wenn nicht, wie kann ich dagegen vorgehen?

Vielen, vielen Dank schon mal für eure Hilfe im voraus.
Gruß, fotima.

hh · Answer

Ein Hausverbot kann man nur für die Bereiche aussprechen, für die man auch das Hausrecht hat.

Für Deine Wohnung hast Du das Hausrecht, nicht die Hausverwaltung.

Soweit das Hausverbot unberechtigt ist, kannst Du es ignorieren.

fix · Answer

Mal interessehalber nachgefragt:

Wie sieht es eigentlich bei denjenigen Bereichen von Haus und Grundstück aus, die zum Betreten der Mieterwohnung benutzt werden müssen, z.B. Treppenhaus, Hausflur und Weg zur Haustür?

Fotima · Answer

Das ist wirklich eine interessante Frage!

Wenn sich das Hausverbot nicht auf meine Wohnung erstreckt, was ist dann aber mit dem Weg zu und von meiner Wohnung weg? Schließlich hat die Hausverwaltung im Haus/ Grundstück das Hausrecht.

Gruß und Dank,
fotima

JuR · Answer

Guten Tag,

Das Recht des Mieters an der Mietwohnung und an der Benutzung anderer Teile des Hauses ist kein uneingeschränktes, sondern findet seine Schranke in den Rechten des Vermieters (RG GA 59, 289). Es ist aber grundsätzlich davon auszugehen, daß sich jeder Hauseigentümer beim Abschluß von Mietverträgen das Recht vorbehält, allen Personen die Tür zu weisen, deren Aufenthalt im Hause ihm nicht zuzumuten ist, auch wenn der Mieter sie empfangen möchte (OLG Köln MDR 1954, 359). So wird in der Rechtsprechung allgemein und mit Recht die Ansicht vertreten, daß der Hauseigentümer solche Besucher eines Mieters nicht zu dulden braucht, die seinen Ruf oder den Charakter seines Hauses gefährden oder andere Hausbewohner erheblich belästigen. Der Hauseigentümer darf mithin derartigen Besuchern die Tür weisen und notfalls Gewalt anwenden, falls sie sich schon im Hause aufhalten und auf seine Aufforderung hin nicht entfernen, so daß sie sich des Hausfriedensbruchs schuldig machen.

quote:
Wie sieht es eigentlich bei denjenigen Bereichen von Haus und Grundstück aus, die zum Betreten der Mieterwohnung benutzt werden müssen, z.B. Treppenhaus, Hausflur und Weg zur Haustür?

Diese Nebenräume werden dem Begriff der Wohnung mit unterstellt. Sie gehören auch bei Mehrfamilienhäusern als integrierende Bestandteile zu den Wohnungen.

Mit freundlichen Grüßen,

- Roenner -

Bob.Vila · Answer

@ Justin: Reichsgerichtsentscheidung in Goldtammers Archiv Bd. 59 - das ist ja 'ne brandaktuelle Entscheidung... Baut darauf die Rspr. zu diesem Thema immer noch auf?

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"fiat justitia et pereat mundus..."

fix · Answer

Nun ja, soweit die Theorie. Aber wie sieht das rein praktisch aus?

Die Sache mit dem *Charakter und Ruf des Hauses* aus den 1950er Jahren kommt mir auch reichlich angestaubt vor.

Insbesondere: wann ist einem Vermieter die Anwesenheit eines Besuches des Mieters *unzumutbar*, so daß er ihm den Zutritt verweigern kann? Beispiele aus dem realen Leben?

Bei einem kleinen Objekt, wo der Vermieter womöglich mit im Hause wohnt, kann ich es mir prinzipiell schon vorstellen, wenn der Besucher der schlimmste Feind des Vermieters ist, ihn zuvor tätlich angegriffen oder schwer beleidigt hat usw.

Aber welche guten Gründe will eine Wohnungsgesellschaft haben, daß ein Besucher in einem ihrer Objekte unzumutbar sei? Vorherige Mietstreitigkeiten mit diesem werden da doch wohl kaum ausreichen. Vor allem wird da ja auch das grundsätzliche Recht des Mieters zu berücksichtigen sein, Besucher seiner Wahl in seiner Wohnung zu empfangen.

JuR · Answer

Hallo Bob,

RG GA 59, 289 ist zwar alte Rechtsprechung, aber die neuere Rechtsprechung baut darauf auf. Neuere Rechtsprechung, die dies aussagt findest du in:

OLG Braunschweig, NJW 66, 263;

OLG Hamm GA 61, 181

In der Literatur findest du dies in

LK - Lilie, § 123 Rn. 28 ff;

Schall, Die Schutzfunktion der Strafbestimmung gegen den Hausfriedensbruch, 1974,

S. 137 ff., S/S-Lenckner, § 123 Rn. 17.

Viele Grüße!

Bob.Vila · Answer

Na dann...         ----------------- "fiat justitia et pereat mundus..."

JuR · Answer

Hallo fix,    quote:Nun ja, soweit die Theorie. Aber wie sieht das rein praktisch aus?      Wieso Theorie? Das ist  die Rechtspraxis.    quote:Insbesondere: wann ist einem Vermieter die Anwesenheit eines Besuches des Mieters *unzumutbar*, so daß er ihm den Zutritt verweigern kann? Beispiele aus dem realen Leben?      Das OLG Hamm in der oben zitierten Entscheidung hatte sich mit einem Landstreicher zu befassen, dem von einem Mieter Obdach geboten wurde in einem Mehrfamilienhaus. Es entschied, dass der Landstreicher des Hauses verwiesen werden kann, wenn der Hauseigentümer ihm Hausverbot erteilt.    quote:Aber welche guten Gründe will eine Wohnungsgesellschaft haben, daß ein Besucher in einem ihrer Objekte unzumutbar sei? Vorherige Mietstreitigkeiten mit diesem werden da doch wohl kaum ausreichen. Vor allem wird da ja auch das grundsätzliche Recht des Mieters zu berücksichtigen sein, Besucher seiner Wahl in seiner Wohnung zu empfangen.   Sicherlich werden auch die Interessen des jeweiligen Mieters berücksichtigt. Diese finden allgemein jedoch Ihre Grenzen in den Rechten des Vermieters &lpar;s.o.&rpar;, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind &lpar;Unzumutbarkeit, erhebliche Beeinträchtigung anderer Mieter, s.o.&rpar;. Die Präzisierung dieser teils weit gehaltenen Kriterien obliegt der Rechtsprechung im Einzelfall. 'Verstaubt' sind diese Kriterien keinesfalls, sondern auch heutzutage noch nachvollziehbar. Wo sehen Sie denn das Problem? Durch die Aufstellung der Kriterien, deren Ausfüllung der Rechtsprechung obliegt, wird ein willkürliches Hausverbot, welches die Interessen des Mieters übergeht, verhindert. Auch wenn der Vermieter/Eigentümer nicht in dem Haus wohnt, ist dies bei der Frage der Kriterien irrelevant.      Mit freundlichen Grüßen,    - Roenner -

JuR · Answer

@Bob    quote:Na dann...       ;&rpar;

JuR · Answer

@Bob    Was hälst du denn von dieser Rechtsprechung? Ich halte Sie für nachvollziehbar und richtig  im Sinne von ausgewogener Interessensberücksichtigung.

fix · Answer

Hallo Herr Roenner,

das Problem sehe ich darin, daß im Grundsatz der Mieter darüber bestimmt, wer Zutritt zu seiner Wohnung hat oder sich dort aufhalten darf. Beispielsweise darf er ja sogar den Vermieter aus seiner Wohnung verweisen. Ebenso ist der Mieter letztlich dafür verantwortlich, wenn etwa Besucher in seiner Wohnung Schäden anrichten.

Bei der *Besorgnis um den Ruf und den Charakter des Hauses* erscheint vor meinem geistigen Auge vor allem der Vermieter aus den 1950er Jahre, der bei seinen Mietern Damenbesuch nach 22 Uhr aus Sittlichkeitsgründen wegen dem sogenannten guten Ruf seines Hauses nicht dulden will.

Ich denke mal, daß gerade unter dem Gesichtspunkt der ausgewogenen Interessenberücksichtigung schon erhebliche Dinge passieren müssen, ehe sich der Vermieter auf sein Hausrecht berufen darf - etwa die zitierte Aufnahme von Landstreichern oder erhebliche Belästigungen anderer Mieter oder gar des Vermieters selbst.

Ansonsten geht es - meinem Empfinden nach - den Vermieter grundsätzlich überhaupt nichts an, mit wem der Mieter Umgang pflegt.

JuR · Answer

Hallo fix,

es gibt ja Kriterien, die erfüllt sein müssen. Dieses beugt ja einem Missbrauch vor. Anderenfalls ist das Hausverbot in solchen Fällen ja nicht bindend.

Mit freundlichen Grüßen,

- Roenner -

Hausverbot von Hausverwaltung

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