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Forum Mietrecht

Nebenkostenabrechnung nach Auszug/ anteilig?

30.7.2013 3408 Aufrufe Thema abonnieren Zum Thema: Nebenkostenabrechnung
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung nach Auszug/ anteilig?

Liebes Forum,
folgender Sachverhalt liegt vor:
Der Mietvertrag (Mietvertrag ) ist zum 31.07.2012 gekündigt worden. Die Zähler sind bei Wohnungsübergabe am 30.07.2012 abgelesen worden (nur nicht der Hauptzähler für die Heizung im Keller). Es handelt sich um ein 4-Parteien-Haus, jede Wohnung hat separate Zähler an den Heizkörpern. Nun kommt die Heizkostenabrechnung für 2012. Aufgeteilt wird nach 50 % Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten. Die Grundkosten werden nach Quadratmetern berechnet und anteilig nach Gradtagen, da Mietende 31.07.2012. Die Verbrauchskosten werden nach verbrauchten Einheiten berechnet, jedoch nicht anteilig nach Gradtagen. Es wird vom Mieter verlangt, dass er sich mit seinen Verbrauchskosten an den Gesamtkosten des ganzen Jahres beteiligt. Ist das rechtens? Es wurde kein Hauptzähler abgelesen sondern nur die Zähler an den Heizungen. Gerade aber im letzten Quartal 2012 sind 1100 EUR Heizkosten für das gesamte Haus angefallen. Muss sich der ehemalige Mieter daran beteiligen? Gibt es rechtliche Grundlage, dass auch hier eine Berechnung nach Gradtagen erfolgen muss?

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 691 weitere Fragen zum Thema
Nebenkostenabrechnung


18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1912 Beiträge, 23x hilfreich)


Ja, das ist richtig. Der Mieter zahlt bei der NK immer anteilig an den Gesamtkosten des Jahres.
a) Der Anteil, der an sein Wohnung fällt
b) Den Anteil der Wohnung auf Mietzeit umgerechnet, entweder auf 12 Monate (7/12) oder auf Tage.

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"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

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#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

quote:
Es wurde kein Hauptzähler abgelesen sondern nur die Zähler an den Heizungen.

Verstehe nicht: Was misst der Hauptzähler der Wohnung ?
(Müsste doch die Addition der Ergebnisse der Zähler an den Heizkörpern in der Wohnung sein, oder des Hauses ??)

Welche Verbrauchsergebnisse stehen in der Abrechnung ?

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

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#3
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten. Der Hauptzähler misst den Gesamtverbrauch. Die Berechnung der Gesamtkosten des Jahres werden auf die 4 Mietparteien umgelegt. Einmal zu den 50 % Grundkosten (sprich nach Quadratmetern und anteilig nach Gradtagen), dann die 50 % Verbrauchskosten (berechnet anhand der abgelesenen Einheiten der Zähler an den Heizungen). Es ist etwas kompliziert und in der Eklärung schwierig zu schildern. Am Ende der Abrechnung ist die Aufteilung nach Quartalen ersichtlich (momentan liegt sie mir nicht vor). Verbrauch bis 31.03. x Kwh zu insgesamt x EUR, bis 30.06., bis 30.09. und bis 31.12. Dann kommen noch Zählergebühren usw. dazu. Wenn man alles addiert, kommt man auf den Gesamtverbrauch des Hauses für 2012, sagen wir mal 4000 EUR. Wie gesagt, die Grundkosten werden nach Gradtagen berechnet (also 50 % = 2000 EUR, anteilig nach m² und Gradtagen, ist richtig), aber bei den Verbrauchskosten (50 % = 2000 EUR) werden nur unsere Einheiten berücksichtigt, nicht aber, dass wir nur 7 Monate dort gewohnt haben und nicht 12. Da der Verbrauch gerade im letzten Quartal 2012 bei 1100 EUR lag, steigt natürlich der Berechnungsschlüssel. Die Einheiten lt. Zähler in der Wohnung mal Berechnungsschlüssel = Kosten. ABER kann das denn sein, dass uns die Kosten für die Zeit nach unserem Auszug noch auferlegt werden. Muss hier nicht auch nach Gradtagen gerechnet werden, denn ein Zwischenstand der gesamten Heizungsanlage wurde nicht ermittelt? Hätte da nicht auch ein Cut gemacht werden müssen am 31.07. Die Heizkostenverordnung ist da auch nicht sehr hilfreich. Hat jemand eine Idee? Tut mir leid wenn es nicht so verständlich ist, aber den Sachverhalt zu erklären ist nicht so leicht.

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#4
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

Ist für mich nicht klarer geworden. Offen ist weiter ob der Hauptzähler für die Heizung im Keller (Mietvertrag Sonstiges ) alle Wohnungen oder nur die hier besprochene Wohnung erfasst.


quote:
Muss hier nicht auch nach Gradtagen gerechnet werden, denn ein Zwischenstand der gesamten Heizungsanlage wurde nicht ermittelt?


Liegt da vielleicht der Denkfehler ?
Es muss ja ein Ergebnis Ablesestand am Ende der Heizperiode (oder wenn die Abrechnung immer vom 1.1. - 31.12. läuft am 31.12). geben.

Die Rechnung würde dann also fiktive Zahlen lauten:
Stand am 1.1. - 30.7. lt. Wohnungsmessung 400
Stand am 31.12. lt. Wohnungsmessung 900
also Mieter 1 = 400 Mieter 2 = 500

Eigentlich müssten auch beide Ergebnisse also Stand 30.7. und Stand 31.12. in der Abrechnung stehen.
Wenn es eine Zwischenablesung gab, gibt es keine Schätzung oder nach Gradtagtabelle.

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#5
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Heizungsanlage ist im Keller aber nicht frei zugänglich, da die Tür zur Heizungsanlage immer verschlossen war und der Hausmeister hat eine Ablesung des Zählers mündlich abgelehnt, da es nach seiner Aussage eh anteilig berechnet wird. Es gibt ein Ergebnis am Ende der Heizperiode (31.12.2012), aber für das gesamte Haus. Es wurde nicht geteilt nach 31.07. und dann 31.12. Es gab eine Zwischenablesung der Zähler an der Heizung. Jede Wohnung hat eigene Zähler und es werden alle Einheiten bei der Ermittlung des Schlüssels zur Berechnung der Verbrauchskosten summiert. Lt. Ablesung der Heizung ca. 8000 Einheiten bis 31.07. verbraucht. Es steht dann bei den Gesamtkosten geliefert bis 31.03. soundsoviel kwh ca. 1.300 EUR, bis 30.06. 800 EUR, bis 30.09. 800 EUR und bis 31.12. 1100 EUR quartalsmäßig also. Der Vermieter nimmt aber die Kosten bis 31.12. um einen Berechnungsschlüssel zu erhalten. Müsste er nicht aber bis 31.07. anteilig für uns rechnen? Denn je Höher die Gesamtkosten, desto höher auch der Berechnungsschlüssel.

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#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

Ich kann nach wie vor, nicht nachvollziehen, wie die Rechnung aussieht.
Geht es nur um die Heizungskosten mit Warmwasser ?
Gibt es eine Abrechnungsperiode 1.1. - 31-12. (?) oder
für welche Zeit werden die Gesamtkosten aufgeteilt ?

Wenn es Gesamtkosten von XXX € gibt, wie werden diese verteilt. 50 % Grundkosten scheinen klar zu sein.
Die anderen 50 % sollten nach dem Ableseergebnissen Verbrauch abgerechnet werden.
Also wie war das Verbrauchsergebnis aller Wohnungen ?



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#7
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Also jetzt hab ich die Abrechnung vor mir. Die Kostenaufstellung für das gesamte Objekt sieht wie folgt aus. Der Brennstoffverbrauch wird je Quartal abgerechnet. Es ist die Menge Fernwärme in kWh und die Kosten je Quartal angegeben. 18960 kWh bis 31.03. macht 1800,64 Euro. 5020 kWh bis 30.06. macht 702,41 Euro. 1460 kWh bis 30.09. macht 236,45 Euro. 11600 kWh bis 31.12. macht 1123,46 Euro. Macht dann 3862,96 zzgl. 176,60 für die Verbrauchserfassung und 158,03 für die Gerätemiete Heizung. Macht zusammen für 2012 zu verteilende Gesamtkosten von 4197,59 Euro. Diese werden dann in 50 % Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten geteilt. Die Grundkosten sind richtig berechnet. 2098,79 geteilt durch die Gesamtfläche des Hauses mal unsere Quadratmeter mal den Zeitfaktor der sich nach den Gradtagen richtet. Die 2098,80 Euro Verbrauchskosten werden duch die gesamten Einheiten geteilt, hier sind dies 31719, das wird dann mal unserem Verbrauch genommen. Dieser wurde ja am 31.7. abgelesen. Die 31719 sind allerdings vom 31.12. Jetzt wollte ich wissen ob es rechtens ist das bei den Verbrauchskosten kein Zeitfaktor berücksichtigt wurde. Denn somit werden ja auch die Monate nach dem 31.7. mit berechnet, das wäre so als hätten wir noch da gewohnt aber nicht geheizt. Die Wohnung stand bis Februar diesen Jahres leer. In der Heizkostenverordnung steht ja das die Abrechnung nach Verbrauchserfassung erfolgen muss. Jedoch wurde das hier nur zum Teil erfüllt denn müsste man nicht auch den Brennstoffverbrauch nach Monaten aufrechnen damit man bei uns Ende Juli einen Schnitt macht. Ich hoffe es ist jetzt nachzuvollziehen.

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#8
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

quote:
Die 2098,80 Euro Verbrauchskosten werden duch die gesamten Einheiten geteilt, hier sind dies 31719, das wird dann mal unserem Verbrauch genommen. Dieser wurde ja am 31.7. abgelesen. Die 31719 sind allerdings vom 31.12.

Sind die 31719 Einheiten der Verbrauch aller Mieter des Hauses ? Oder wie viel sind das ?
Oder die Einheiten der Wohnung ?

Zitat:
Die Wohnung stand bis Februar diesen Jahres leer.
Und diese Info kommt erst jetzt ??
Also sind die Verbrauchsdaten vom 31.7. auch die vom 31.12. ?, wenn in der Wohnung nach dem 31.7. nichts verbraucht wurde.




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-- Editiert Spezi-2 am 30.07.2013 19:12

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#9
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Die 31719 Einheiten sind die aller Mieter. Die Einheiten unserer Wohnung sind 8500. Aber es spielt doch keine Rolle ob die Wohnung leer stand oder nicht. Denn wenn ein anderer Mieter nach uns eingezogen wäre, dann wären die Kosten ja noch höher. Der Vermieter darf uns doch nicht für den Leerstand zahlen lassen. Mir kommt es aber langsam so vor, als wäre das der Fall. Denn nehmen wir mal an, ab 01.08. wären Nachmieter eingezogen und hätten entsprechend ca. 6000 Einheiten verbraucht. Dann kämen die und die Kosten noch dazu. Dann hätte der Vermieter ja doppelt abkassiert wenn er uns noch bis 31.12. in der Berechnung vom Verbrauch lässt. Das kann es doch echt nicht sein.

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#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

Warum gibt es eine Aufteilung Grundkosten 50 % Verbrauchskosten 50% ? (Hätte sogar Grundkosten 30% Verbrauchskosten 70% sein können)

Damit sparsame Mieter belohnt werden und nur nach Verbrauch bezahlen müssen.
Was ist denn in der leerstehenden Wohnung für ein Verbrauch ab 31.7. gemessen worden ? Vermutlich wenig.
Dieser Verbrauch ist in den 31719 enthalten.

Wieso gehst du davon aus, dass er in dem für euch berechneten Verbrauch enthalten wäre ? Gibt es dafür irgendein Indiz ?

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#11
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

es geht mir darum, dass sich die Gesamtkosten, also die 4157,59 EUR auf das ganze Jahr beziehen. In den Grundkosten wird es ja richtig nach Gradtagen bemessen aber in den Verbrauchskosten nicht. Da werden einfach die 50 % des GESAMTEN Verbrauchs für 2012 genommen, durch die Einheiten des gesamten Hauses geteilt und dann mal unsere Einheiten gerechnet. Nur "leider" sind wir zum 31.07. ausgezogen, somit müsste man doch auch hier die Gradtagsberechnung anwenden oder nicht? Sonst sind wir ja die Dummen, weil wir bis 31.12. Verbrauchskosten zahlen. Ich brauch ne rechtliche Grundlage die das belegt, wenns denn eine gibt.

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#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

quote:
es geht mir darum, dass sich die Gesamtkosten, also die 4157,59 EUR auf das ganze Jahr beziehen.

Natürlich, das ist ja auch eine Rechnung für das volle Jahr 2012, also richtig. Eine Abrechnung nur für die Zeit 1.1. - 31.7.2012 kann man nicht verlangen. Auch die Grundkosten sind für die volle Zeit berücksichtigt, in Ihrer Abrechnung nach Gradtagzahlen bis zum 31.7.2012.

quote:
Da werden einfach die 50 % des GESAMTEN Verbrauchs für 2012 genommen

Und darin sind auch die Verbrauchskosten für die Zeit vom 31.7. - 31.12. enthalten. Völlig OK.

quote:
somit müsste man doch auch hier die Gradtagsberechnung anwenden oder nicht?

Eben nicht. Wieso, es gibt doch abgelesen Werte.
Ob die andere Wohnung nun belegt war oder nicht. Der Heizungsverbrauch wurde doch berücksichtigt, vermutlich wäre die Zahl der gesamt verbrauchten Einheiten, dann auch höher als 31719 Einheiten gewesen und die angefallenen Kosten auch höher.

Warum gibt es denn überhaupt die Grundkosten ? Da auch bei einem niedrigem Verbrauch Leitungsverluste und anderes anfallen. Wenn es nur nach Verbrauch ginge, könnte ich dein Argument verstehen.

Ich denke ich habe jetzt genügend erklärt.


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#13
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

genügend erklärt aber trotzdem sehe ich den Sinn nicht. wahrscheinlich wird mir da wirklich nur ein Anwalt helfen können. Denn wieso ist es völlig ok wenn in den Verbrauchskosten die vom 01.08.-31.12. drin sind? Wozu kündige ich die Wohnung dann? Klar wegen der Miete, aber die zahle ich dann auch nicht weiter. Ja es gibt abgelesene Werte unserer Zähler und ich bin auch gern bereit, diese zu begleichen. Aber dann nur für die tatsächlich bis 31.07. angefallenen Kosten und nicht für die, gerade im letzten Quartal, entstandenen 1100 EUR. Das Problem ist hier, dass man vielleicht eine Ablesung aller Zähler (auch die der anderen Mieter) hätte machen müssen, sonst kommt man ja auch nicht hin. Na egal, trotzdem danke.

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#14
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(778 Beiträge, 10x hilfreich)

Anhand deiner Schilderung kann man die Sachlage schlecht beurteilen. Besser wäre es, wenn du eine Kopie der Nebenkostenabrechnung hochladen könntest (natürlich mit geschwärzten Namen und Adressen). Anhand der Unterlagen kann man dann besser nachvollziehen, ob die Abrechnung OK ist.

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#15
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

quote:
Das Problem ist hier, dass man vielleicht eine Ablesung aller Zähler (auch die der anderen Mieter) hätte machen müssen, sonst kommt man ja auch nicht hin.

Jetzt kommst du der Sache näher. Nur sieht das die gesetzliche Regelung (Heizkostenverordnung) nicht vor.
Nimm mal eine Großwohnanlage, wo jeden Monat ein Mieter auszieht. Da müsste jeden Monat eine komplette Abrechnung gemacht werden.
Ich schrieb schon vom Sinn der Aufteilung.
Wenn du weitere Kosten ausgeben will, frag einen Anwalt oder die Ver. ...zentrale.

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#16
 Von 
brizi83
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Aber ist es nicht auch so, dass wenn keine Ablesung der Zähler erfolgt, die anteilige Berechnung (sprich Gradtage oder 7/12) erfolgen muss. Jetzt kannst du ja wieder argumentieren, dass ja meine Zähler abgelesen wurden. Nur leider alle anderen nicht, so dass sich der Verbrauch zum 31.07. gar nicht konkret mit Zählerwerten nachprüfen lässt. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet sofort eine Abrechnung zu erstellen, das weiß ich wohl. Nur im Falle einer Abrechnung im August wäre mir das mit den Beträgen sicher so nicht passiert. Hab mir die Heizkostenverordnung schon genau angesehen und unter §9a oder 9b steht das geschrieben.

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#17
 Von 
Spezi-2
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 26x hilfreich)

quote:
Nur leider alle anderen nicht, so dass sich der Verbrauch zum 31.07. gar nicht konkret mit Zählerwerten nachprüfen lässt.

Es war doch auch nur die Aufteilung der Heizungskosten für die gewechselte Wohnung erforderlich. Der Gesetzgeber hat so was aber nicht vorgeschrieben. Hatten wir doch eben schon.

quote:
Aber ist es nicht auch so, dass wenn keine Ablesung der Zähler erfolgt, die anteilige Berechnung (sprich Gradtage oder 7/12) erfolgen muss.

Nein. Wenn es keine Ablesung gibt, wird geschätzt.

Hast du dir mal die Gradtagtabelle angesehen ? Die orientiert sich nach den vermutlichen Heiztagen, berücksichtigt aber in keiner Weise die unterschiedlichen Heizgewohnheiten der Mieter.

Wieso argumentierst du überhaupt so, obwohl es Ablesewerte gibt ? Selbst wenn Gradtagzahlen anzuwenden wären, wäre dies ja genau wegen der Ablesewerte ausgeschlossen.



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#18
 Von 
Sommerfest
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)

also brizi83 ich verstehe dich ganz genau !!
Habe exakt die gleiche Meinung wie du. Habe auch so eine Abrechnung und dürfte nur mit 5 Monaten anteiliger Wohndauer belastet werden. Statt dessen stehen hier die Gesamtkosten von 12 Monaten. Und die Einheiten von 12 Monaten.!!
Die Grundkosten wurden auf 5 Monate umgerechnet, die Verbrauchskosten nicht. !! Insgesamt ist die ganze Abrechnung viel zu hoch.
Wenn es keine Ablesung gegeben hätte und dann nach der Gradtagzahlentabelle gerechnet worden wäre, dann wäre ich auf dem richtigen Stand der Kosten.
Bin heute erst ins Forum gekommen. Gibts schon was Neues in dieser Sache ?

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" "

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