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Forum Mietrecht

Mieter zahlt Erhöhung nicht

20.11.2004 8062 Aufrufe Thema abonnieren Zum Thema: Mieter Erhöhung
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieter zahlt Erhöhung nicht

Hallo Leser !

Ich habe die Miete eines Mieters erhöht, da die Nebenkosten stark gestiegen sind und das ganze Haus modernisiert wurde. Zudem habe ich die Miete den ortsüblichen Mieten angepaßt. Nun ist schon der zweite Monat vorbei und meine Mieterin zahlt immer noch die alte Miete. Was kann ich jetzt tun ?
Die Mieterhöhung habe ich schriftlich und detailliert der Mieterin gegeben, Sie hat das Dokument allerdings nicht unterschrieben. Was ist nun mein nächster Schritt ? Hat jemand hier einen schnellen Rat für mich ?
Ach ja, vorher zahlte Sie 306.-- EUR (weit unter Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Miete) und nun möchte ich 450.-- haben, wobei ich davon ausgehe, daß Sie mit meinem Vorbesitzer "was" hatte und deshalb eine 4-Zimmer Wohnung so günstig bekam (und in den 306.-- sind auch noch alle Nebenkosten drin gewesen).
Danke für jeden Rat

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Mieter Erhöhung


25 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo Smmibrummi,

die Vorschriften zur Mieterhöhung in frei finanziertem Wohnraum sind in den §§ 558 - 561 BGB geregelt.

Bei einer Mieterhöhung ist zwischen der Erhöhung der Nettokaltmiete (NKM) und der Betriebskosten (BK) zu unterscheiden. Die NKM können Sie gem. § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von 3 Jahren max. um 20% erhöhen, sofern die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monatre unverändert geblieben ist; § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Weiterhin müssen Sie in dem Mieterhöhungsschreiben die Formvorschriften (!!) nach § 558 a BGB berücksichtigen, kleinere Formfehler können aber in einem späteren Rechtsstreit geheilt werden; § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats

nach Zugang des Erhöhungsverlangens; § 558 b Abs. 1 BGB.

Bei den BK ist weiterhin zwischen Pauschalen und Vorauszahlungen zu unterscheiden. Pauschalen können Sie nur erhöhen, sofern dies im Mietvertrag (Mietvertrag ) vorgesehen ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird; § 560 Abs.1 BGB. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Eine Zustimmung ist nicht notwendig.

Sind BK-Vorauszahlungen vereinbart worden, so können Sie nur nach einer BK-Abrechnung (!) durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen; § 560 Abs. 4 BGB. Die angemessene Höhe richtet sich nach dem BK-Abrechnungsergebnis. Die Erhöhung kann für den nächsten Kalendarmonat bestimmt werden. Eine Zustimmung ist nicht notwendig.

Ob Sie diese Voraussetzungen bei Ihrer Mieterhöhung berücksichtigt haben, läßt sich Ihrem Text nicht entnehmen.

Haben Sie alles richtig gemacht, können Sie auf Zustimmung zur Erhöhung der NKM klagen (!) und zwar soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; § 558 b Abs. 2 BGB.

Es reicht nicht aus, dass der Mieter vorbehaltlos zahlt, sonst laufen Sie Gefahr, dass er sich später auf die fehlende Zustimmung beruft und die "zuviel" gezahlte Miete zurück verlangt. Insbesondere in den ersten sechs Monaten nach der Erhöhung der NKM wäre dies denkbar, danach könnte er sein Widerspruchsrecht verwirkt haben. Wideruft er aber rechtzeitig, ist Ihre Mieterhöhung auf Grund der fehlenden Zustimmung insgesamt unwirksam! Sie müßten also das komplette Prozedere der Mieterhöhung wiederholen!

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein; § 561 Abs. 1 BGB.

MfG Gruwo

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25069 Beiträge, 334x hilfreich)

Den Ausführungen von gruwo ist nichts hinzuzufügen.

Zusammenfassend möchte ich Dich jedoch darauf hinweisen, dass Du Deinen Mieter jetzt umgehend auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen musst, da die Mieterhöhung ansonsten hinfällig wird. Die entsprechenden Fristen laufen in einem Monat ab.

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#3
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

puh - da ist ja ganz schön was zu beachten, ich muß das erstmal alles prüfen. Zudem habe ich aber der Mieterin ordentlich gekündigt (Sie hat 3 Monate Kündigungsfrist, da Sie noch nicht lange in der Wohnung wohnt). Was kann ich tun wenn Sie zum 31.12. die Wohnung nicht räumt ?

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#4
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Hört sich alles schlimmer an als es ist. Wenn Sie 2-3 Erhöhungen nach dem Schema durchgeführt haben, dürfte Ihnen das schon in"Fleisch und Blut" übergegangen sein. ;)

Bei einer Kündigung (Kündigung Mietvertrag durch Mieter ) aus berechtigtem Interesse gem. § 573 BGB wäre zu prüfen, ob Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB (Sozialklausel) hingewiesen haben. Anderenfalls kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreites erklären; § 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB. Der Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, bis eine Härte (bevorstehende Niederkunft bzw. Examen, Krankheit, hohes Alter, keine angemessenen Vergleichswohnungen) entfällt, notfalls entscheidet das Gericht über den Zeitraum; § 574 a BGB. U.U. wird das Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt. Wenn der Mieter widerspricht, können sie über die Gründe Auskunft verlangen; § 574 b Abs. 1 Satz 2 BGB.

Bei einer außerordentlichen Kündigung nach §§ 543, 569 BGB steht dem Mieter dieses Widerspruchsrecht (Sozialklausel) nicht zu.

Zieht der Mieter nicht rechtzeitig aus, sollten Sie in jedem Fall der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses innerhalb von 2 Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich widersprechen; § 545 BGB.

Alsdann erheben Sie beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage. Lassen Sie das von einem Awalt erledigen. Das Gericht erläßt bei einer berechtigten Kündigung einen Räumungstitel, mit dem Sie den Gerichtsvollzieher zwecks Räumung der Wohnung beauftragen können. In dieser Phase müssen Sie mit nicht unerheblichen Kosten rechnen, die Sie sich aber alle - Zahlungsfähigkeit beim Mieter vorausgesetzt - von diesem erstatten lassen können.

Im ungünstigen Fall beantragt der Mieter aber Räumungsschutz nach § 721 ZPO. Wird er ihm vom Gericht gewährt, ist die Vollstreckbarkeit des Räumungstitles eingeschränkt. Insbesondere wenn der Mieter nach § 765 a ZPO (analog zur Sozialklausel nach § 574 a BGB) Vollstreckungsschutz beantragt, wird die Räumung u.U. ganz ausgesetzt.

Wie haben Sie die Kündigung begründet?

MfG Gruwo

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#5
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Kündigung habe ich nicht begründet (hatte vorher mit einem Rechtspfleger darüber gesprochen und er sagte mir, daß ich , wenn ich die gesetztliche Kündigungsfrist einhalte keine Gründe angeben muß). War das etwa falsch ? Meine Mieterin wohnt seit 03.09.2001 drin. Die Grundmiete habe ich von 306.-- auf 360.-- erhöht (was ein Gutachter so sieht, Gutachten lieg vor) + die Nebenkosten einzeln und detailliert aufgelistet, da wir auch eine komplett neue Heizung einbauen ließen (knapp 17tsd EUR) Danke für jedes Feedback

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#6
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Da sind Sie vom Rechtspfleger schlecht beraten worden...

Bei einer ordentlichen Kündigung sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind; § 573 Abs. 3 BGB . Kommt es zu einer Kündigungsschutzklage bzw Räumungsklage haben Sie keine Aussicht auf Erfolg. Aus Ihrer Sicht bleibt nur zu hoffen, dass die Mieterin sich nicht beraten läßt und auszieht.

Bei der Mieterhöhung sind Ihre Angaben etwas widersprüchlich. Im ersten Beitrag waren in den 306,- € die Nebenkosten enthalten, jetzt schreiben Sie von einer reinen Nettokaltmiete. Ist letzteres richtig, wäre eine Erhöhung auf 360,- € möglich (306,- € + 20% = 367,20 €). Zusätzlich können Sie - stark vereinfacht - von Ihren Modernisierungskosten 11 % p.a. auf Ihre Mieter umlegen; §§ 559 , 559 a BGB .

Voraussetzung ist aber, das Sie die Modernisierungsmassnahmen auch nach § 554 BGB schriftlich angekündigt haben, insbesondere die zu erwartende Mieterhöhung. In diesem Fall schuldet Ihnen die Mieterin die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Ohne eine Ankündigung verlängert sich die Frist um sechs Monate. Dies würde auch gelten, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte; § 559 b BGB .

Insgesamt darf die Nettokaltmiete den gültige Mietspiegel nicht überschritten.

Haben Sie bei der Mieterhöhung diese "Spielregeln" nicht eingehalten, droht Ihnen auch nach vorbehaltoser Zahlung der Mieterin die Gefahr, dass Sie später mit Rückzahlungsansprüchen konfrontiert werden.

MfG Gruwo

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25069 Beiträge, 334x hilfreich)

Die Kündigung habe ich nicht begründet

Dann ist sie unwirksam. Wenn die Mieterin nicht auszieht, dann wirst Du nichts machen können.

Ansonsten ist den Ausführungen von gruwo nichts hinzuzufügen.

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#8
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Das heißt also, daß alles was ich bisher getan habe schlichtweg Mist war - nun habe ich allerdings ein Problem, denn die Mieterin zahlt unterdurchschnittlich wenig für diese Wohnung, was kann ich denn nun tun ? Ich möchte die Mieterin auf jeden Fall aus der Wohnung draußen haben. Da habe ich gelesen, daß ich Sie fristlos kündigen kann wenn Sie die Sorgfaltspflicht vernachläßigt. Zum Beispiel macht Sie nie eine Kehrwoche, obwohl wir Sie schon mehrfach darauf hingewiesen haben. Was gibt es denn nun für einen Rat, daß ich das Mietverhältnis schnell beenden kann ? Kann ich mit Gruwo vielleicht mal telefonieren ? Habe ernste Probleme in meinem Haus *snief*

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#9
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Da habe ich noch was vergessen, die Wohnung ist an eine Person inkl. Nebenkosten für 306.-- vermietet, jetzt wohnen bzw. übernachten immer meherere Menschen (Familienangehörige & Freunde) in der Wohnung. Zudem haben außer der Mieterin mindestens zwei Personen (Eltern) einen Schlüssel und betreten die Wohnung bzw. das Haus auch alleine. Das kann doch auch nicht rechtens sein oder ? Auf jeden Fall möchte ich die Mieterin nicht mehr haben, wie gehts denn nun weiter ? Gibt es überhaupt ein WEITER ?

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#10
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Ich glaube, dass es für andere Vermieter von Interesse sein könnte, wenn wir die Diskussion öffentlich fortsetzen. Eine telefonische Beratung ist in meinem kostenlosen "Leistungskatalog" eigentlich auch nicht vorgesehen. ;)

Nun denn, als erstes stellt sich die Frage, ob Ihre Mieterhöhung wirksam angekündigt worden ist oder nicht. Wurde die Ankündigung der Mieterhöhung von einem sachverständigen Gutachter formuliert, muss man das voraussetzen können. Sie sollten als nächstes die Zustimmung Ihrer Mieterin zur Mieterhöhung verlangen.

Beispiel:

12.09.2004 Zugang des Erhöhungsverlangens gem. § 558 BGB (Vergleichsmiete) beim Mieter
01.11.2004 Mieterhöhung wird wirksam
31.01.2005 Ablauf der Klagefrist auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Dies gilt nur für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmassnahmen dagegen ist NICHT zustimmungspflichtig! Sie wird automatisch mit Beginn des dritten Monats nach Zugang bei Mieter fällig.

Beispiel:

12.09.2004 Zugang des Erhöhungsverlangens gem. § 559 BGB (Modernisierung) beim Mieter
01.11.2004 Mieterhöhung wird wirksam

Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn die Mieterhöhung nicht vor Beginn der Modernisierung nach § 554 Abs. 3 mitgeteilt wurde.

Eine Kombination der Mieterhöhungen - wie von Ihnen durchgeführt - ist wirksam und auch sinnvoll. Sie können also auf Grund der Vergleichsmiete um 20 % erhöhen zzgl.(!) der 11% aus der Modernisierungsmassnahme.

Einige rechtliche Hinweise zum Thema Modernisierung finden Sie auch hier:
http://www.123recht.net/article.asp?a=10078&;f=ratgeber_mietrecht_rabrorsenmodernisierung&p=1

Wenn Ihnen bis jetzt in Ihrem Mieterhöhungsverfahren keine Fehler unterlaufen sind, schuldet Ihnen die Mieterin nach obigem Rechenbeispiel zumindest den Anteil aus der Modernisierung. Zahlt sie nicht, ergeben sich schon bald die Voraussetzungen für eine frsitlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB .

Zum Thema Kündigung mehr in meinem nächsten Beitrag. Bis gleich.

MfG Gruwo
gruwoworld[at]nospammail.net

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#11
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Ich musste nur mal schnell was außer Haus erledigen...

Vermieterseitige Kündigungen sind bei aufgeklärten Mietern schwierig. Wie schon ausgefüht, muß dem Mieter immer eine Begründung geliefert werden. Das Gesetz kennt bei Wohnraumraummietverträgen nur die §§ 543, 569, 573 BGB und zusätzlich die Anfechtung des Vertrages gem. §§ 119, 120, 123 BGB (in der Praxis kaum anwendbar).

Eine Kündigung wegen Verletzung der Vertragspflichten setzt - anders als bei Zahlungsverzug - eine erfolglose Abmahnung voraus; § 543 Abs.3 BGB. In Ihrem Fall ist z.B. die unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten eine Vertragsverletzung. Diese Überlassung ist von Ihrer Zustimmung abhängig; § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zur Aufnahme von Besuchern für eine vorübergehende Zeit (4-6 Wochen) oder zur dauernden Aufnahme seines Ehegatten, seiner Eltern oder Kinder ist der Mieter dagegen berechtigt, soweit keine Überbelegung eintritt.

Stellen Sie fest, dass sich Freunde oder Bekannte längere Zeit in der Wohnung aufhalten, können Sie das abmahnen. Weisen Sie in der Abmahnung sofort darauf hin, dass Sie von Ihrem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen, sofern der "Besuch" nicht innerhalb von x Tagen die Wohnung verlässt. Richtet sich der Mieter nicht danach, können Sie in der Folge auch die außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen; § 543 Abs. 2 Nr. 2.

zulässige Beispiele für eine Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht wären:

- wenn der Ehemann einer Mieterin Gas ausströmen lässt, um eine Explosion zu erzeugen;
- wenn der Mieter des nachts wiederholt Essen anbrennen ließ und deshalb die Gefahr eines Wohnungsbrandes zu befürchten ist;
- wenn der Mieter Abfall, Kartons, Zweiräder oder Gartengeräte so im Kellerflur lagert, dass andere Mieter ihre Kellerräume (Mietvertrag Sonstiges ) schwer erreichen können und der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist.

Beispiele für einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 könnten sein:

- Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung, Tätlichkeiten, Hausfriedensbruch und ähnliche Fälle
- Unpünktliche Mietzahlung (!)
- Stromdiebstahl

Wenn Ihre Mieterin dagegen "nur" die Kehrwoche nicht beachtet, können Sie zwar abmahnen, eine Kündigung ist aber in der Praxis nicht durchsetzbar. Die Pflichtverletzung ist nicht erheblich genug.

Neben diesen außerordentlichen Kündigungen (§§ 543, 569 BGB) gibt es auch die Ordentlichen; § 573 BGB. Diese stützen sich im wesentlichen auf Eigenbedarf und anderweitige wirtschaftliche Verwertung. Die Anwendbarkeit ist in der Rechtssprechung an hohe formelle Anforderungen gebunden und fordert eine detaillierte Begründung. Ohne einen fachkundigen Berater unterliegen Vermieter vor Gericht regelmäßig.

Den Kündigungsgrund muss Ihnen also - abgesehen von Eigenbedarf und Verwertung - schon der Mieter liefern. Er muss zudem so erheblich sein, dass Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Sie können auch unberechtigte Kündigungen verschicken und darauf spekulieren, dass Ihr Mieter seine Rechte nicht kennt. Würde er sich aber bspw. in diesem Forum informieren, hätte das keine großen Erfolgsaussichten.

Ohne Kündigungsgründe bleibt Ihnen nur die sukzessive Mieterhöhung.

MfG Gruwo

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#12
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Erstmal 1000end Dank an Gruwo - Sie (oder darf ich Du sagen) sind ein Ass auf dem Gebiet. Doch nun zu den Fakten:

Die Miete beträgt in meinem Fall EUR 306.-- (laut Mietvertrag) inkl. Nebenkosten, wobei im Mietvertrag drin steht: anteilig Strom (wurde aber noch nie abgerechnet, Zwischenzähler ist vorhanden).
Erhöht habe ich schriftlich am 30.09. auf 360.-- kalt + Nebenkosten Vorauszahlung, und komme dann auf 470.-- was dem hiesigen Mietspiegel entspricht bzw. noch darunter liegt. Vergleichswohnungen wurden aus einer aktuellen Zeitung vorgelegt und auch benannt. Die Mieterhöhung wurde allerdings seit nunmehr zwei Monaten nicht bezahlt. Bezahlt wurde immer unterschiedlich, jedoch nie via Dauerauftrag, manchmal auch erst am 15. eines Monats statt am 1.
Eine Abmahnung habe ich bisher nicht verschickt, da ich von einer Kündigung ausging. Die Kündigung wutde ebenfalls am 30.09. datiert mit folgendem Text:

Hiermit kündige ich Ihnen die bei mir gemietete Wohnung in .... unter Einhaltung der gesetztlichen Kündigungsfrist zum 31.12. 2004

Da habe ich eine Unterschrift erhalten (von der Mieterin) mit dem Vermerk: Kündigung erhalten am 30.09.2004

- Kehrwoche macht Sie nie (das regt auch den zweiten Mieter auf)
- zwei verrostete Fahrräder stehen ums Haus rum (regt die Mieter im Hinterhaus auf)
- eine Terasse (kein Durchgang aus Ihrer Wohnung) wird mit Müll belagert

Was kann ich nun konkret tun ? Gibt es einen Kündigungstext, der dann wirklich Hand & Fuß hat ?

Lieber GruWo - ich würde mich trotzdem erkenntlich zeigen für die vielen Tips, kaufe mir heute mal die neueste Ausgabe des BGB, kann ich Ihnen / Dir was Gutes tun ?

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#13
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Schon wieder was vergessen: Die Moderniesierung wurde mündlich angekündigt, deswegen habe ich aber noch nicht erhöht (es wohnen in diesem Haus zwei Parteien zur Miete) und ich will oben einziehen, wobei ich da noch viel renovieren muß

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#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25069 Beiträge, 334x hilfreich)

Die Kündigung ist mit unwirksam. Du musst schon darauf spekulieren, dass der Mieter seine Rechte nicht kennt und trotzdem auszieht. Daneben sind die von Dir aufgeführten Dinge kein Grund für eine Kündigung. Für eine Kündigung durch Dich sehe ich zur Zeit keine Möglichkeiten.

Wenn Du selbst in das Haus einziehst, und das Haus insgesamt nur 2 Wohnungen hat, dann kannst Du Deinem Mieter anschließend nach § 573a BGB kündigen, musst aber eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist einhalten.

Auf die besonderen Formvorschriften einer Kündigung nach § 573a BGB möchte ich ebenfalls hinweisen. Die findest Du in der von Dir angeschafften neuesten Ausgabe des BGB.

Eine Mieterhöhung ist nur dann wirksam, wenn der Mieter dieser Erhöhung zustimmt. Das hat Dein Mieter bislang nicht gemacht.

Da er in der gesetzlichen Frist nicht zugestimmt hat, musst Du ihn daher auf Zustimmung verklagen.

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#15
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo Smmibrummi,

ich schreibe hier im Forum wirklich nur aus Spass an der Freude. Wenn ich Dir :) helfen kann, ist mir das Belohnung genug. ;)

Vielleicht solltest Du erst mal hinsichtlich der Kündigung abwarten, wie sich die Mieterin verhält. Ihr Vermerk "Kündigung erhalten am 30.09.2004" hat zwar keine rechtliche Bedeutung, man kann aber auch nicht ausschliessen, dass sie tatsächlich auszieht.

Zieht sie nicht aus, solltest Du evtl. anfangen, peinlichst auf die Ordnung in Haus und Garten zu achten. Für sich genommen stellt nichts von dem, was Du oben aufgeführt hast, einen Kündigungsgrund dar, aber man kann es natürlich abmahnen. Die Mieterin wird sich dann vielleicht nach etwas ruhigerem umschauen.

Der nächste "Hebel", den Du ansetzen kannst, ist die Mieterhöhung. Wenn Du noch nicht wegen der Modernisierungen erhöht hast, sollte das Dein nächster Schritt sein. In dem Ankündigungsschreiben muss aber der Anteil der Kosten, die in der Wohnung der Mieterin aufgewendet worden sind, genau berechnet sein; § 559, 559 a (!) , 559 b BGB. Ich denke es wäre das Beste, wenn Du einen Mietrechtskundigen (Haus & Grund ?!) hinzuziehst, der anhand Deiner Unterlagen die Berechnung vornimmt und das Schreiben formuliert.

Dazu kommt ja noch die Erhöhung gem. § 558 BGB (Vergleichsmiete). Hier solltest Du - wie gesagt - auf die Zustimmung der Mieterin achten und auf keinen Fall den Fristablauf einer Zustimmungsklage verpassen. Auch hier kann Dir Haus & Grund sicher helfen.

Sind die Mieterhöhungen erst mal durch, ist die Wohnung für die Mieterin nicht mehr das "Schnäppchen", dass es mal war. Vielleicht sucht sie sich ja auch deshalb nach was anderem um.

hh hat eine erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB vorgeschlagen. Aber wie er schon ausführte, dürfte das Haus insgesamt nicht mehr als 2 Wohnungen haben, von denen Du eine selbst bewohnst. Beispiele wären hier eine Doppelhaushälfte oder nur eine vermietete Einliegerwohnung etc.; so wie ich Dich verstanden habe, sind in dem Haus aber 2 Wohnungen vermietet. Zählt man die Wohnung die Du selbst bewohnst hinzu, kommen wir auf insgesamt 3 Wohnungen. Dann aber scheidet diese Kündigung aus.

Als letztes Mittel will ich noch den Mietaufhebungsvertrag erwähnen. Hier kaufst Du Dich von der Mieterin durch ein Handgeld frei. Ob sich das für Dich lohnt kann ich pauschal nicht sagen, denn der MAV ist reine Verhandlungssache und die Mieterin wird den Auszug nur gegen ein angemessenes Entgelt in Kauf nehmen. Es wird seine Zeit brauchen, bis sich das Handgeld durch die höhere Miete eines neuen Mieters amortisiert hat. Je besser man verhandeln kann, desto eher ist natürlich dieser Zeitpunkt gekommen. Kannst Du gut pokern? ;)

MfG Gruwo

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#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25069 Beiträge, 334x hilfreich)

Erhöht habe ich schriftlich am 30.09. auf 360.-- kalt + Nebenkosten Vorauszahlung, und komme dann auf 470.--

Wenn die Miete vorher 306€ warm betragen hat, dann ergibt sich daraus eine Mieterhöhung von ca. 54%. Das ist nicht zulässig. Maximal darfst Du die Miete um 20% innerhalb von 3 Jahren erhöhen. Außerdem darfst Du den Mietvertrag nicht einfach von pauschalen Nebenkosten auf Nebenkostenvorauszahlungen umstellen.

Vielleicht kennt sich Deine Mieterin einfach nur im Mietrecht aus und weiß ganz genau, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen als auch die Kündigung unwirksam sind. Das würde dann allerdings bedeuten, dass die voraussichtlich nicht zm 31.12. auszieht, sondern ruhig abwartet, wie lange Du brauchst, um das Mietrecht zu verstehen.

Wenn ich das richtig sehe, dann sind Deine bisherigen Schreiben an die Mieterin leider das Papier nicht wert, auf dem sie geschrieben wurde.

Ich hatte es übrigens so verstanden, dass Du in die andere Wohnung einziehst, d.h., dass das Haus insgesamt 2 Wohnungen hat. Dann wäre eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB möglich, nachdem Du eingezogen bist.

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#17
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Es wäre hilfreich, wenn Du uns folgende Fragen beantworten könntest:

- Wann wurden die Mietverhältnisse abgeschlossen?
- Sind die Mietverträge unbefristet?
- Wann wurden die zusätzlichen Wohnungen ausgebaut?
- Sind alle Wohnungen baulich miteinander verbunden?

Danach läßt sich recht einfach klären, ob Dir das Kündigungsrecht zusteht.

Danke im Voraus!

MfG Gruwo

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#18
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Etwas konkreter gefragt:

- Wurde das Mietverhältnisse vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen?
- Ist der Mietverträge unbefristet?
- Wurde die zusätzliche Wohnung nach dem 31. 5. 1990 und vor dem 1. 6. 1999 fertiggestellt?
- Sind alle Wohnungen baulich miteinander verbunden (kurze Beschreibung wäre gut)?

MfG Gruwo

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#19
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

puh - ich kriege schon die ersten grauen Haare bei den rechten, also wieder einmal zuerst 1000end Dank an alle Beiträge, also zu den Fragen:

Das Mietverhältnis wurde mit meinem Vorbesitzer am 03.09.2001 geschlossen, der Mietvertrag ist unbefristet, die zweite (vermietete Wohnung) ist schon so alt wie das Haus und auch die dritte Wohnung (wo ich einziehen werde) ist schon lange Wohnraum, ich baue Sie nur nach meinen Wünschen um. Die beiden vermieteten Wohnung befinden sich im 1. Stock, darüber kommt auf der Etage eine (meine) Wohnung die ist dann so groß wie die beiden vermieteten darunter. Was heißt "baulich miteinander verbunden" ? Insgesamt sind also drei Wohnungen im Haus (zwei vermietete und eine in die ich einziehen werde).-
Wen ich das richtig verstanden habe, muß ich jetzt erst mal eine "richtige" Mieterhöhung schreiben ? Gibt es da Vordrucke, damit ich diesmal auch wirklich keinen Fehler mehr mache ? Und soll ich auch gleich mal abmahnen wegen der nicht gemachten Kehrwochen ?
Zu den Renovierungskosten, da habe ich im ganzen Haus eine neue Heizung mit samt den Heizkörpern einbauen lassen (knapp 27tsd EUR), kann ich diese Kosten dann auf die Wohnfläche der Mieterin umrechnen und darf dann davon 11% erhöhen oder darf ich die in Ihre Wohnugn investierte Summe komplett erhöhen ? Danke für jedes Feedback

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#20
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Wer hat behauptet, dass Vemietung keine grauen Haare macht? ;) Vielleicht kommt jetzt noch eins dazu:
die erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB ist endgültig vom Tisch.

Bei Deiner Mieterhöhung müßte man wirklich mal einen Blick auf das Schreiben wefen, die Angaben und Meinungen gehen hier ein bißchen durcheinander. Wenn Du willst, mail mir mal das Schreiben an gruwoworld[at]nospammail.net. Wenn es von einem Gutachter erstellt wurde, kann man aber von der Richtigkeit ausgehen. Es fehlt dann nur noch die Zustimmung.

Zur Modernisierung:
Das Erhöungsverlangen ist zu begründen. Dazu gehört die Berechnung der Erhöhung. Ausgehend von den Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen, ist unter Angabe der Gesamtwohnfläche als Verteilungsschlüssels der auf die einzelnen Wohnungen entfallene anteilsmäßige Betrag festzustellen.

Beispiel:

27000,- € reine Modernisierungskosten
200 qm Wohnfläche
40 qm WOhnung A
60 qm Wohnung B
100 qm Wohnung C

27000,- € / 11 % = 2970,- € Erhöhungsbetrag Gesamt p.a.
2970,- € / 200 qm = 14,85€ Erhöhungsbetrag pro qm p.a.

14,85,- € x 40 qm = 594,- € Mieterhöhung Wohnung A p.a.
14,85,- € x 60 qm = 891,- € Mieterhöhung Wohnung B p.a.
14,85,- € x 100 qm = 1485,- € Mieterhöhung Wohnung C p.a.

Die Mieterhöhung muss dann nach auf die mtl. Erhöhungsbeträge pro qm und auf die zukünftig zu zahlende Gesamtmiete pro Monat berechnet werden.

Eine nähere Erläuterung ist nur dann notwendig, wenn zugleich Instandsetzungen vorgenommen worden sind. Die Kosten der Instandhaltungsmassnahmen müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden. Angaben zur Finanzierung sind dann erforderlich, wenn sich wegen öffentlicher Fördermittel der Mieterhöhungsbetrag vermindert; §§ 559 , 559 a BGB .

Gute Musterschreiben findest Du z.B. im Haufe-Verlag oder von WISO als CD-ROM.

MfG Gruwo

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#21
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

OK, daß mit den Modernisierungsmanahmen habe ich verstanden *ist auch supi beschrieben*, dann schick ich meiner Mieterin jetzt eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen oder soll ich abwarten ob Sie Ende Dezember auszieht ? Welches Schreiben soll ich mailen (bzw. kann ich es auch faxen, da mein Scanner auch spinnt) ? Das Gutachten der Wohnung ?
Ene persönliche Frage an Gruwo - bist Du Anwalt ?

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#22
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Da fällt mir auch noch was ein, ich habe noch keinen neuen Mietvertrag mit der Mieterin. Das Haus habe ich am 30.04. aus einer Zwangsversteigerung gekauft und der Mietvertrag läuft noch auf den Verbesitzer, kann ich da vielleicht auch ansetzten ?

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#23
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo,

auch wenn Du das Haus ersteigert hast, ändert sich an dem Mietvertrag selbst nichts. Er besteht einfach fort und Du trittst mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein; § 566 BGB .

Du kannst mir das erste Mieterhöhungsschreiben mailen (Fax steht im Büro und ich habe grad Urlaub). Schwärze vielleicht noch die persönlichen Angaben. Die Modernisierungserhöhung solltest Du ruhig jetzt an die Mieterin verschicken. Wenn Sie auszieht hat sich Dein Problem erledigt, wenn nicht kommst Du zumindest einen Monat früher an die höhere Miete.

MfG

PS: Ich bin kein RA sondern Gruwo...;)

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#24
 Von 
Smmibrummi
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Sorry Gruwo, ich hatte einen Bandscheibenvorfall und komme erst heute wieder aus dem KRK Haus zurück. Meine Mieterin war zwischenzeitlich bei einer Anwältin und sie zieht nicht aus, da die Kündigung unwirksam war. Gut, dann würde ich gerne jetzt noch richtig kündigen und zwar wegen Eigenbedarf, da ich die Räume selbst benutzten muß, da meine Wohnung im Obergeschoß so schnell nicht fertig wird und ich in meiner jetztigen Mietswohnung ausziehen muß. Wie formuliere ich das richtig ?

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#25
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo Smmibrummi,

ich hoffe, es geht Dir wieder besser und das Du trotzdem die Feiertage genießen konntest.

Du sparst meiner Meinung nach an der falschen Stelle, wenn Du Dich bei der Kündigung nicht von einem RA beraten lässt.

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen alle Gründe sorgfältig und ausführlich aufgeführt werden, die zum Eigenbedarf führen. Es muss der konkrete Sachverhalt beschrieben werden. Das Du Deine alte Wohnung gekündigt hast, reicht für sich genommen nicht aus. Natürlich muss die Mieterin auch auf das Widerspruchsrecht gegen die Kündigung gem. § 574 BGB hinwiesen werden.

Ich sehe aber folgende Probleme, wenn die Mieterin wieder anwaltlich gegen die Kündigung vorgeht:

- Der Eigenbedarfskündigung ist eine unwirksame Kündigung vorausgegangen, einige Richter werten alleine das schon als Indiz für einen vorgetäuschten Eigenbarf.

- Du willst eigentlich in eine andere Wohnung im Haus einziehen, der Eigenbadrf an der Wohnung der Mieterin wäre also bestenfalls vorübergehend.

- Geht die Kündigung in ein streitiges Verfahren, wirst Du - sofern Du obsiegst - wahrscheinlich Deine eigentliche Wohnung fertig ausgebaut haben, bevor die Mieterin tatsächlich aus ihrer Wohnung geräumt ist. Die Räumungsklage dauert ca. 3-6 Monate, u.U. musst Du einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, dasss dauert wieder ca. 3 Monate. Wehrt sich die Mieterin mit div. Räumungsschutzanträgen, dauert das ganze min. 12 Monate, i.d.R. weit mehr.

Bevor Du also in einen teuren Rechtsstreit gehst, dessen Ende für Dich nicht die besten Vorzeichen hat, solltest Du unbedingt einen RA konsultieren. Wenn Dir auch der RA von einer Kündigung abrät, kannst Du immer noch versuchen, Deinen jetzigen Mietvertrag einvernehmlich bis zur Fertigstellung Deiner Wohnung zu verlängern.

M.E. solltest Du Dir noch mal überlegen, ob Du Dich nicht besser von der Mieterin freikaufst. Wirtschaftlich macht das natürlich nur Sinn, wenn Du danach eine deutlich höhere Miete erzielen kannst und sich das Handgeld in angemessener Zeit amortisiert. Anderenfalls würde ich weiter die Mieterhöhung vorantreiben.

MfG Gruwo

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