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Forum Mietrecht

Pacht erhöhen? Wie?

16.11.2004 13522 Aufrufe Thema abonnieren
 Von 
ebay-girl
Status:
Schüler
(478 Beiträge, 0x hilfreich)
Pacht erhöhen? Wie?

Hallo,
folgende Frage:
Ein Ehepaar hat mehrere Grundstücke gepachtet und Häuser darauf errichtet, um sie zu vermieten. Der Verpächter ist immer dieselbe Person.

1. In welchem Rahmen kann der Verpächter den Pachtzins erhöhen? (er versucht eine Erhöhung von ungefähr 10% durchzusetzen, wg. angebl. erhöhtem Lebensindex)

2. In welcher Form und zu welchem Zeitpunkt muss diese Erhöhung durchgesetzt werden?

3. Kann diese Erhöhung auch rückwirkend festgesetzt werden? Der Verpächter behauptet, er habe vor einigen Monaten ein Fax mit der Pachterhöhung an die Pächter geschickt. Dieses Fax haben die Pächter aber nie erhalten.
Der Verpächter habe nur deshalb so lange gerwartet, weil er geglaubt habe, dass die Erhöhung zusammen mit der bisherigen Pacht beglichen werde.
Er muss doch den Zugang des Faxes beweisen, oder? Und solange er dies nicht getan hat, muss man doch auch nicht zahlen und schon gar nicht rückwirkend, nicht wahr?

Vielen, vielen Dank!

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Julla
Status:
Lehrling
(1749 Beiträge, 4x hilfreich)

M.E. ist eine Pachterhöhung per Faxankündigung nicht zulässig. Da dies eine Änderung eines bestehenden Vertrages ist, sollte die Zustellung entweder persönlich oder per Einschreiben erfolgen. Da könnte mir ja jeder ein Fax schicken und verlangen, dass ich zahle - woher soll ich wissen, dass es wirklich von der zuständigen Person versandt wurde?
lg

-----------------
"Julchen"

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#2
 Von 
ebay-girl
Status:
Schüler
(478 Beiträge, 0x hilfreich)

Julla schrieb am 16.11.2004 um 12:32:51:
"M.E. ist eine Pachterhöhung per Faxankündigung nicht zulässig. Da dies eine Änderung eines bestehenden Vertrages ist, sollte die Zustellung entweder persönlich oder per Einschreiben erfolgen. Da könnte mir ja jeder ein Fax schicken und verlangen, dass ich zahle - woher soll ich wissen, dass es wirklich von der zuständigen Person versandt wurde?"

Vielen heißen Dank schon mal. Und was ist mit der Höhe? Kann man einfach so 10 % mehr verlangen oder gibt es da ähnliche Staffelungen wie im Mietrecht?

Danke!

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#3
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 16x hilfreich)

Hallo Ebay-Girl,

kann es sein, dass Sie die Nutzung des Grundstücks über einen Erbbaurechtsvertrag gestaltet haben?

MfG Gruwo

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#4
 Von 
ebay-girl
Status:
Schüler
(478 Beiträge, 0x hilfreich)

Gruwo schrieb am 16.11.2004 um 19:25:14:
"Hallo Ebay-Girl,

kann es sein, dass Sie die Nutzung des Grundstücks über einen Erbbaurechtsvertrag gestaltet haben?

MfG Gruwo"

Ja, es handelt sich meines Wissens nach um Erbpacht. Ändert diese Tatsache etwas in der Bewertung?
Danke!

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#5
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 16x hilfreich)

Der Erbbauzins (Pacht) kann vom Grundstückseigentümer dinglich (Eintragung einer Reallast in Abteilung II des Grundbuchs) oder schuldrechtlich (Vertrag) abgesichert werden.

Will sich der Grundstückseigentümers auch die Möglichkeit einer Erhöhung des Erbbauzinses vorbehalten, muss er es ebenfalls dinglich oder schudrechtlich absichern, insbesondere kann die Erhöhung dabei an den Preisindex für Lebenshaltungskosten gekoppelt werden. Fehlt allerdings eine solche Vereinbarung, muss der Erbbauberechtigte (Pächter) nachträglich einer Erhöhung des Erbbauzinses nicht zustimmen; vgl. § 9a Erbbaurechtsverordnung.

MfG Gruwo

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#6
 Von 
ebay-girl
Status:
Schüler
(478 Beiträge, 0x hilfreich)

Gruwo schrieb am 17.11.2004 um 13:46:43:
"Der Erbbauzins (Pacht) kann vom Grundstückseigentümer dinglich (Eintragung einer Reallast in Abteilung II des Grundbuchs) oder schuldrechtlich (Vertrag) abgesichert werden.

Will sich der Grundstückseigentümers auch die Möglichkeit einer Erhöhung des Erbbauzinses vorbehalten, muss er es ebenfalls dinglich oder schudrechtlich absichern, insbesondere kann die Erhöhung dabei an den Preisindex für Lebenshaltungskosten gekoppelt werden. Fehlt allerdings eine solche Vereinbarung, muss der Erbbauberechtigte (Pächter) nachträglich einer Erhöhung des Erbbauzinses nicht zustimmen; vgl. § 9a Erbbaurechtsverordnung.

MfG Gruwo"

Vielen Dank erstmal! Aber wenn letzteres zutrifft, kann

1. dann der Verpächter mit Verweis auf den Index für die Lebenshaltungskosten den Pachtzins um ca. 10 % anheben?

2. dann der Verpächter einfach per Fax die Erhöhung ankündigen und das Geld auch rückwirkend für 2003 fordern, wenn das betreffende Fax nie beim Empfänger angekommen ist?

Nochmals vielen Dank im voraus!

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(25170 Beiträge, 603x hilfreich)

Bist Du Dir sicher, dass im Vertrag über das Erbbaurecht nicht irgendwo steht, dass der Verpächter eine Erhöhung des Erbbauzinses fordern kann?
Das wäre sehr ungewöhnlich.

Rückwirkend kann er so eine Erhöhung allerdings nicht fordern. Er muss beweisen, dass das Fax beim Pächter eingegangen ist.

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#8
 Von 
ebay-girl
Status:
Schüler
(478 Beiträge, 0x hilfreich)

@ hh
Habe die Unterlagen leider nicht komplett vorliegen. Aber selbst wenn das irgendwo geregelt sein sollte, wäre dann ca. 10%-Erhöhung angemessen?
Ich habe da meine Zweifel!
Danke!

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#9
 Von 
Klaus H.
Status:
Beginner
(77 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

meistens wird eine Erhöhung der Miete/Pacht an den Verbraucherpreisindex (früher Lebenshaltungskostenindex) gebunden und zwar wenn dieser um 10 Prozent gestiegen ist. Das ist völlig normal. Es kommt da nur noch auf die Vertragsformulierung an, ob die Miete/Pacht sich gleich dem Index erhöht oder um ein anderes Verhältnis.

Es kommt wegen des angeblichen Faxes wiederum auf die Vertragsgsgestaltung an. Es kann sein, dass sich die Pacht laut Vertragsformulierung bei einer bestimmten Erhöhung des Verbraucherpreisindexes automatisch erhöht. Dann hätte ein Fax nur noch eine informative Wirkung und wäre im Prinzip nicht erforderlich, um die Pachterhöhung wirksam werden zu lassen.
Die eigentliche Pachterhöhung aber ergibt sich aus dem Vertrag.

MfG
Klaus

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#10
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 16x hilfreich)

Ohne die Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrags zu kennen, kann man keine Aussage über die Wirksamkeit der Erhöhung treffen. Sie kommen also nicht umhin, alle Unterlagen zu überprüfen.

Richtig ist, dass die Erhöhung automatisch eintreten kann und ein Benachrichtigung in Textform (Fax) nur noch Informationscharakter hat, insbesondere ist keine Zustimmung notwendig. Auch eine Erhöhung um 10% kann zulässig sein.

MfG Gruwo

PS: Der Preisindex für Lebenshaltungskosten wurde im Januar 2003 aus Vereinfachungsgründen von dem Verbraucherpreisindex abgelöst.

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