Nießbrauchrecht löschen lassen und Wert daraus?

Folgender Fall: Ich habe als Kind die Eigentumswohnung meines Vaters überschrieben bekommen. Die Wohnung hatte damals einen Wert von 125.000Mark (62.500€) Mein Vater hat damals lebenslanges Nießbrauchrecht für meine Mutter und sich eintragen lassen. Einige Jahre später der Tod meines Vaters.

Meine Mutter ist bedingt durch schwere psychische Krankheit seit über 15 Jahren nur bedingt geschäftsfähig und hat einen Vormund. Sie erhält aus ihrem Nießbrauchsrecht heraus monatlich die Mieteinahmen, die jedoch komplett mit ihrem ALG2 verrechnet werden. Es wurden in den ganzen letzten Jahren auch keinerlei Rücklagen für potentielle Instandhaltungs- und Sanierungskosten der Wohnung selbst angelegt.

Die Wohnung selbst wird seit dem Tod meines Vaters bewohnt (ebenfalls von ALG2-Empfängern) und ist in einem sehr sanierungsbedürftigen Zustand. Zudem hat mich der Vormund meiner Mutter informiert, dass demnächst die Fenster erneuert werden müssen und in einigen Jahren werden weitere Kosten kommen, die ich ebenfalls nicht tragen kann, da ich keine Mieteinahmen erhalte, von denen ich Rücklagen bilden kann.

Daher wäre es am sinnvollsten, wenn ich die Wohnung verkaufe, bevor diese mich finanziell ruiniert. Allerdings werde ich mit dem bestehenden Nießbrauch wohl kaum einen Käufer finden.
Der Vormund meiner Mutter meinte, er würde gemeinsam mit meiner Mutter einen Anwalt konsultieren, da meine Mutter aus der Löschung des Nießbrauches keine Nachteile haben darf. Er hält es für angemessen, dass meine Mutter aus dem späteren Verkaufspreis der Wohnung 50% erhält. Die ihr wohlgemerkt natürlich zum größten Teil angerechnet werden würden, da sie vom Amt lebt. Von daher macht das wenig Sinn. Außerdem wird sie aus ihrer Arbeitsunfähigkeit heraus sowieso ihr restliches Leben lang auf ALG2 angewiesen sein müssen, also würde sie ihr Geld so oder so weiterbekommen. Sie bekommt trotz der Mieteinahmen also nicht mehr als jeder andere alleinstehende ALG2-Empfänger - für sie also kein Unterschied, ob sie das Nießbrauchsrecht weiterhin hat, ihre finanzielle Lage würde sich nicht verschlechtern - meine und die meiner Familie allerdings gravierend.
Ich wäre aber sehr daran interessiert, ihr eine Art Abfindung zu bezahlen, die ihren Freibetrag nicht überschreitet und halte um die 10%-20% des Verkaufspreises da angemessen. Aber wie berechnet sich der Wert des Nießbrauchs denn überhaupt? ich habe in verschiedenen Quellen gelesen, dass man die jährlichen Einnahmen x ihre noch verbleibende Lebenserwartung berechnen muss. Meine Mutter ist jetzt 49 Jahre alt. Die Kaltmiete beträgt monatlich 330€. Wenn ich nun davon ausgehe, dass meine Mutter noch 30 Jahre lebt, 330x12x30, komme ich auf einen Nießbrauchswert von 118.800€. Kann das so sein? Oder welche Abnutzungsfaktoren müssen noch eingerechnet werden? Ansonsten wäre der Nießbrauchswert um vieles höher als ich die Wohnung überhaupt je verkaufen könnte. Sie wird ja jetzt noch nicht einmal mehr den Wert 62.500€ von damals haben, da sie in einem sehr schlechten Zustand ist. Das wäre ja sogar ein Minusgeschäft..und ich wäre mit den vorgeschlagenen 50% des Vormunds sogar noch besser dran, allerdings würde sich entweder der Staat einen Großteil einheimsen oder meine Mutter müsste auf auf ihr ALG2 verzichten und von dem Geld leben, was auch nicht Sinn der Sache ist.

Also wie am besten vorgehen?

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