Formularmäßig festgelegter Kündigungsausschluss höchstens bis vier Jahre zulässig

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In seinem Urteil vom 08.12.2010 entschied der Bundesgerichthof, dass Vermieter in einem typischen Formularmietvertrag das Kündigungsrecht für Mieter höchstens vier Jahre lang ausschließen dürfen, vgl. VIII ZR 86/10.

Die Kläger hatten von den Beklagten mit Vertrag vom 27. Juni 2005 eine Wohnung gemietet.

 In § 2 des Mietvertrags ist bestimmt:

"1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005.

2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen."

Der BGH entschied, dass  der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger unwirksam ist, sofern es sich bei dieser Bestimmung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen sehen die BGH-Richter dann gegeben, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es unter § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vorgesehen ist, ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre auszugleichen

Die BGH-Richter entschieden, ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für Mieter erträglich sei. Die Grenze hierfür wurde bei vier Jahren gezogen. Wichtig ist dabei, dass es bei der Berechnung der Vierjahresfrist es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an kommt und nicht auf den im Vertrag festgeschriebenen Vertragsbeginn. Außerdem muss die Kündigung, unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist, zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein, nicht erst nach den vier Jahren.

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