Minderungs- und Erstattungsansprüche bei Mietflächenunterschreitung

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In einer neuen Entscheidung vom 10.03.2010 (NJW 2010,1745) bestätigt der BGH erneut seine Auffassung, dass eine Unterschreitung der tatsächlichen Fläche der Mietwohnung gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10% auch dann zur Minderung berechtigt, wenn der Vertrag „ca.-Angaben“ verwendet. Dies gilt übrigens auch bei gewerblichen Flächen. Weist der Mietvertrag also die gemietete Fläche mit der Angabe „ca.100 m²“ aus, stellt sich dann aber heraus, dass die tatsächliche Fläche nur 89m² beträgt, kann der Mieter die Miete um 11% mindern. Durch die ca.-Angabe wird also keine weitere Toleranz eröffnet.

Dies kann zu erheblichen Minderungsansprüchen führen, die der Mieter auch noch bis zur Beendigung des Mietverhältnisses in Form eines nachträglichen Erstattungsanspruchs geltend machen kann. In der hier benannten Entscheidung des BGH ging es dabei immerhin um eine Rückzahlungsforderung der Mieter von über 6.000,00 €!

Für die rechtsverbindliche Flächenmessung gelten für preisgebundenen Wohnraum die Vorschriften der Wohnflächen-VO bzw. die §§ 42 bis 44 der II.Berechnungsverordnung, die auch bei der Berechnung der Gewerbemietfläche genutzt werden können.

Da die 10%tige Unterschreitung als „erheblicher Mangel“ der Mietsache definiert ist, werden darüber hinaus in einzelnen Fällen sogar Kündigungsrechte ausgelöst (BGH, NJW 2005, 2152). Auch Mieterhöhungsverlangen und Betriebskostenabrechnungen sind betroffen. Es lohnt sich also für beide Seiten, die Abmessungen und Flächenberechnungen der jeweiligen Mietsache äußerst sorgfältig zu behandeln.

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