Genossenschaftswohnungen: Gleichbehandlung bei Mieterhöhung

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Auf einen Grundsatz, dass sich eine Mieterhöhung an alle Mieter eines Hauses gleichermaßen richten muss, kann sich der Mieter einer Genossenschaftswohnung, der als einziger Mieter die Miete wegen Baulärm gemindert hat, nicht berufen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14. Oktober 2009 (Az. : VIII ZR 159/08) entschieden.

Hintergrund der Entscheidung:

Die Klägerin war seit 1971 Mieterin einer Genossenschaftswohnung in Köln. Die Genossenschaft führte im Herbst 2005 Sanierungsarbeiten an den Balkonen der Wohnanlage aus und tauschte zudem die Fenster aus.

Dabei wies die Genossenschaft darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen absehe. Allerdings müssten Genossenschaftsmitglieder, die wegen der Bauarbeiten auf Ihrem Recht der Minderung der Miete bestünden, damit rechnen dass die Miete zum nächstmöglichen Zeitpunkt erhöht würde.

Die Klägerin kümmerte das jedoch nicht: Sie minderte die Miete wegen der Bauarbeiten um 50% und bekam daraufhin von der Genossenschaft ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorgelegt. Dem stimmte die Klägerin nicht zu.

Die Genossenschaft klagte in der Folge ihren Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsbegehren ein. Amtsgericht (1. Instanz) und Landgericht (2. Instanz) gaben ihr Recht, da das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB berechtigt sei.

Die Klägerin zog daraufhin in die Revision vor den BGH. Sie sah den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt, weil sie als einzige Mieterin im Hause die Mieterhöhung erhalten habe. Der BGH sah dies aber nicht so und bestätigte die Urteile von Amts- und Landgericht Köln:

Nach dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz dürfen einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen Grund anders behandelt werden, als andere Mitglieder. Wesentlich gleiche Sachverhalten dürfen nicht willkürlich ungleich oder wesentlich ungleiche Sachverhalte willkürlich gleich behandelt werden.

Eine solche Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verneinte der BGH: Die Klägerin habe, als einziges Mitglied der Genossenschaft, die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen gemindert und deshalb keinen Anspruch darauf, dass die Genossenschaft ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung ebenso verzichtete, wie gegenüber den anderen Bewohnern des Hauses, die keine Minderung geltend gemacht hatten. Die Klägerin habe, wie alle anderen Genossenschaftsmitglieder auch, die Wahl gehabt, auf die Minderung zu verzichten, und dafür keine Mieterhöhung zu erhalten.

Aus dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung folge nicht, dass die Klägerin sowohl in den Genuss der Mietminderung, als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf die nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung kommen muss.

Die Entscheidung ist konsequent: Nicht nur in Köln gelten die bekannten Grundsätze: "Die eine Hand wäscht die andere" und "Wie Du mir, so ich Dir." Die Klägerin war nicht bereit, freiwillig auf ihr Recht zur Mietminderung zu verzichten, erwartete aber einen ebensolchen Rechtsverzicht von der Genossenschaft. Dem haben die mit der Sache befassten Gerichte nun zurecht eine deutliche Abfuhr erteilt, was im Ergebnis fair ist: Denn hätte die Genossenschaft auch der Klägerin gegenüber auf eine Mieterhöhung verzichtet, wären damit alle anderen Genossenschaftsmitglieder, die auf Ihr Minderungsrecht verzichtet haben, die Dummen gewesen.