BGH: Zur Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Von Rechtsanwalt

Andreas Schwartmann

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Oft stellen Mieter nach Abschluss des Mietvertrages fest, dass die Wohnung viel kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt aber nur eine Abweichung von mehr als 10 Prozent zwischen der vertraglich vereinbarten Wohnfläche und der tatsächlichen Wohnfläche zu einem Mangel, der den Mieter nach § 536 BGB zur Minderung der Miete berechtigt.

Ist die Wohnfläche also im Mietvertrag mit 100 qm angegeben, die Wohnung tatsächlich aber nur 89 qm groß, liegt eine ausreichende Abweichung vor und der Mieter kann die Miete um 11 Prozent kürzen.

Diese 10-prozentige Erheblichkeits-Grenze hat der Bundesgerichtshof nun auch auf Mieterhöhungsverfahren übertragen. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte nämlich darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche eine geringere Größe aufweist.

In dem zu entscheidenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 55,75 qm angegeben, betrug tatsächlich aber nur 51,03 qm. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, welche sie auf der Grundlage der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von 55,75 qm berechnet hatte.

Nachdem das Amtsgericht der Vermieterin Recht gegeben hatte und die dagegen gerichtete Berufung erfolglos blieb, wandte sich die Mieterin mit der Revision an den Bundesgerichtshof. Auch dort hatte sie nun aber keinen Erfolg:

Der Bundesgerichthof (Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08) hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Denn die Abweichung liegt dann innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen. Erst bei einer Überschreitung von 10 Prozent ist es, so der BGH, dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen dann die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Im Ergebnis müssen Mieter also, wenn sich im Laufe des Mietverhältnisses herausstellt, dass ihre Wohnung weniger als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart wurde, gleichwohl die volle Miete zahlen und sich auch gefallen lassen, dass eine Mieterhöhung auf der vertraglich vereinbarten Wohnfläche beruht.

Vermeiden lässt sich dies wohl nur auf zweierlei Art und Weise:

Entweder messen die Mieter die Wohnfläche vor Vertragsunterzeichnung genau nach - aber die wenigsten Vermieter werden sich darauf einlassen - oder es wird überhaupt keine Wohnfläche im Vertrag vereinbart. Denn dann darf der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung auch nur die tatsächlich ermittelte Wohnfläche zugrundelegen.