Allgemeine Vorschriften bei der ordentlichen Kündigung
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Mietrecht, Eigenbedarf, VermieterKündigungsfristen
Eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter ist nur dann gültig, wenn sie zwei Voraussetzungen erfüllt: Sie muss die Kündigungsfrist einhalten und einen Kündigungsgrund angeben. Sowohl die Kündigungsfrist, als auch die möglichen Kündigungsgründe sind im BGB festgelegt.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen aus Sicht des Vermieters sind gemäß § 573c BGB:
- drei Monate bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren
- sechs Monate bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren
- neun Monate bei einer Mietdauer von über acht Jahren
Kündigungsgründe
Bei den Gründen, aus denen ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, gibt es keine abschließende Aufzählung. Das BGB gibt lediglich den Begriff "berechtigtes Interesse" vor und füllt diesen dann mit einigen Beispielen aus. Neben dem Eigenbedarf nennt das Gesetz ausdrücklich die "Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" und die "nicht unerhebliche Pflichtverletzung" des Mieters.
Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Vermieter selbst zusammen mit den Mietern in einem Zweifamilienhaus wohnt, kann er ausnahmsweise auf einen Kündigungsgrund verzichten. Weil in diesen Fällen ein Zusammenleben auf Grund von persönlichen Streitigkeiten unter Umständen nicht mehr zumutbar ist, soll der Vermieter das "erweiterte" Kündigungsrecht haben. Dafür verlängert sich jedoch in diesen Fällen die zu setzende Kündigungsfrist um drei Monate.
Beispiel:
Familie Wussow wohnt seit neun Jahren in einer Mietwohnung. Die Wohnung gehört der Familie Glas-Tewaag. Da sich Frau Glas und Herr Tewaag nicht mehr so gut verstehen, beschließt Frau Glas, aus dem gemeinsamen Haus in die Mietwohnung umzuziehen. Ohne Angabe von Gründen kündigt Frau Glas Herrn Wussow deshalb die Wohnung und setzt ihm eine dreimonatige Frist zum Auszug.
Herr Wussow hat gut lachen, denn die Kündigung ist nicht gültig. Zum einen muss Frau Glas eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten, zum anderen hat sie vergessen, ihr berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund: Eigenbedarf) anzugeben. Des Weiteren liegt kein Fall vor, in dem die Angabe eines Kündigungsgrundes überflüssig ist. Schließlich liegt die Mietwohnung nicht im gleichen Haus.
Die Sozialklausel
Angenommen, Frau Glas hätte im obigen Beispiel alles richtig gemacht. D.h. sie hätte die Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten und mit der Begründung ausgesprochen, sie müsse nun selbst in die Wohnung ziehen. Selbst dann wäre für Herrn Wussow noch nicht alles verloren. Das BGB gibt ihm nämlich das Recht, der Kündigung von Frau Glas zu widersprechen. Der Widerspruch von Herrn Wussow hätte Erfolg - und er könnte in der Wohnung bleiben - wenn er glaubhaft darlegen könnte, dass die Kündigung für ihn oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters (Frau Glas) nicht zu rechtfertigen wäre. Dies ist die so genannte Sozialklausel.
Wann eine solche Härte - nicht nur bei Herrn Wussow - sondern bei jedermann vorliegt, definiert das Gesetz nicht genau. Vielmehr muss dabei zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters abgewogen werden. Da das Gesetz auf die Definition von einschlägigen Härten verzichtet, ist es Aufgabe der Rechtsprechung, Fälle zu finden, in denen die Bedingungen vorliegen. Von der Rechtsprechung anerkannte Härten sind unter anderem:
- Das Fehlen von Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen
- Gesundheitliche Probleme des Mieters
- Investitionen, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters in die Wohnung vorgenommen und noch nicht abgewohnt hat.
- Der Mieter ist bereit auszuziehen, aber erst zu einem etwas späteren Zeitpunkt, weil dann das von ihm geplante Eigenheim fertig ist.
Beispiel:
Angenommen Herr Wussow und Frau Glas hatten vor einem halben Jahr ein Gespräch, bei dem sie sich darüber einig geworden sind, dass Herr Wussow noch mindesten 20 Jahre in der Wohnung bleiben darf. Weil Herr Wussow vor seiner Pensionierung Arzt war und seiner Frau und Bank nicht traut, bat er Frau Glas bei dieser Gelegenheit darum, einen Tresor für 50.000 Euro auf seine eigenen Kosten in die Wohnung einbauen zu dürfen. Frau Glas stimmte in Anbetracht ihrer damals noch intakten Ehe zu. Das hat sie heute nun davon: Weil Herr Wussow seine Investition noch nicht "abgewohnt" hat, kann er sich auf die Sozialklausel berufen.
