Weiteres bahnbrechendes Urteil bei den Schönheitsreparaturen - der Vermieter muss renovieren!

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Alexander Birmili

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Bereits vor rund drei Jahren hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil zur Unwirksamkeit der so genannten starren Fristenklausel in Mietverträgen hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bundesweit für Furore gesorgt. Schließlich waren bundesweit Millionen von Mietverträgen mit den starren Renovierungsfristen von dieser Entscheidung betroffen. Das Urteil des Bundesgerichtshofs hatte zur Folge, dass die Mieter nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden sind und bei Beendigung des Mietverhältnisses - abgesehen von Beschädigungen, welche über die normale Abnutzung hinausgehen - die Mieträume unrenoviert verlassen konnten.

Von ähnlicher Tragweite dürfte nun das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.03.2007 sein (VIII ZR 199/06). Es bedeutet einen grundlegenden Wechsel in der Rechtsprechung.

Gegenstand des Verfahrens war ein Mietvertrag, in welchem die Bestimmung enthalten war, dass der Mieter hinsichtlich der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen (beispielsweise Art und Farbe des Anstrichs bzw. der Tapeten) nur mit Zustimmung des Vermieters abweichen darf. Diese Vertragsklausel findet sich wiederum in einer Vielzahl von Verträgen, insbesondere in Verträgen von Genossenschaftswohnungen bzw. des sozialen Wohnungsbaus.

Auch wenn nach der Vertragsklausel die Abänderung der Ausführungsart nicht generell verboten ist, sondern der Vermieter lediglich um Erlaubnis gefragt werden muss, sah der Bundesgerichtshof hierin eine unangemessene Benachteiligung der Interessen des Mieters. Schließlich betrifft die Klausel auch die laufenden Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis und der Bundesgerichtshof sah es als unangemessen an, dass der Mieter während seiner Mietzeit die Räume nicht so dekorieren kann, wie er sich dies wünscht. Auch wenn der Mieter die Räume in einer Ausführungsart zurückgibt, wie er sie vorher vom Vermieter übernommen hat, kann der Vermieter bei dieser Klausel auch während des Mietverhältnisses verlangen, dass der Mieter die Räume wieder in den Zustand der früheren Ausführungsart zurücksetzt. Auch sei unklar, was nach der Formulierung der Klausel die "Ausführungsart" darstellen würde.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist deswegen so folgenreich, weil entschieden wurde, dass die Folge dieser unwirksamen Klausel ist, dass der Mieter überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Obwohl die Frage der Erlaubnis vom Vermieter in einem anderen Absatz des Mietvertrages geregelt worden ist als beispielsweise die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, sahen die Richter aus Karlsruhe die vertraglichen Bestimmungen nicht als teilbar an, so dass die Unwirksamkeit hinsichtlich der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen auch gleich die ganze Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu Fall bringt.

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen - sogar im laufenden Mietverhältnis - ist dann die Aufgabe des Vermieters!

Für die Wohnungswirtschaft bedeutet diese Entscheidung sicherlich Verluste in Millionenhöhe. Hier müssen unbedingt neue Mietvertragsformulare zur Anwendung kommen und vorsorglich die laufenden Verträge angepasst werden. In der Rechtsprechung scheint sich inzwischen durchzusetzen, dass der Vermieter beim Vorliegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eventuell zu einer Erhöhung der Miete berechtigt ist.

Hat man als Mieter bereits trotz einer derartigen unwirksamen Klausel die Wohnung renoviert, besteht noch die Möglichkeit, die Erstattung der dafür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zurückzuverlangen, wenn man in Unkenntnis der Rechtslage die Renovierungen durchgeführt hat.