BGH: Rückforderung zu Unrecht gezahlter Nebenkosten

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BGH: Rückforderung zu Unrecht gezahlter Nebenkosten

Von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 18.01.2006 (VIII ZR 94/05) erneut die Rechte der Mieter gestärkt: Wer auf verspätete Betriebskostenabrechnung hin eine Nachzahlung an den Vermieter leistet, kann die Nachzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu verteten hat.

Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde. Dieser hatte auf die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2002, die der Vermieter erst im Januar 2004 vorgelegt hatte, die Nachforderung bezahlt. Dem Mieter war nämlich zum Zeitpunkt der Zahlung nicht bekannt, dass die Abrechnung des Vermieters verspätet war. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss die Abrechnung über die Betriebskosten dem Mieter nämlich binnen Jahresfrist nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes zugehen - andernfalls ist der Vermieter mit der Nachforderung ausgeschlossen. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 hätte dem Mieter also spätestens am 31.12.2003 vorgelegt werden müssen - und nicht erst im Januar 2004. Dies wusste der Mieter allerdings nicht, und deshalb beglich er anstandslos die Nachzahlungsforderung, in der irrigen Annahme, dazu verpflichtet zu sein.

Andreas Schwartmann
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Nachdem er erfuhr, dass die Abrechnung verspätet war und er wegen § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gar nicht hätte zahlen müssen, begehrte er von dem Vermieter die Rückzahlung. Dieser weigerte sich, so dass der Mieter vor Gericht zog.

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Nachdem das Landgericht Hagen als Berufungsinstanz die Klage abwies, hatte sich der BGH in der Revision mit der Frage zu befassen, ob dem Mieter ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter auf Zahlung der geleisteten Nachzahlung zustand, da die Abrechnung verspätet vorgelegt wurde.

Der BGH hat diese Frage bejaht: Da dem Vermieter mit Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB der Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zustand, habe der Mieter die Nachzahlung ohne Rechtsgrund erbracht. Der Vermieter sei also rechtsgrundlos bereichert, und gemäß § 812 Abs. 1 BGB zur Rückerstattung verpflichtet. Die Zahlung des Mieters könne nicht als deklaratorisches Schuldanerkenntnis gewertet werden. Denn ein solches Anerkenntnis schließe jedenfalls nur Einwendungen aus, die der Schuldner bei der Zahlung kannte oder hätte kennen müssen. Der Mieter habe aber die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht gekannt und damit auch nicht rechnen müssen.

Fazit: Rechnet der Vermieter nicht rechtzeitig in der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ab, verliert er seinen Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Zahlt der Mieter in Unkenntnis dessen, kann er diese rechtsgrundlos erbrachte Zahlung später zurückfordern oder ggf. mit der laufenden Miete verrechnen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, weil er etwa unverschuldet noch auf Unterlagen oder den Ausgang eines Rechtsstreits wartet. Dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat, müsste der Vermieter aber darlegen und beweisen - was in der Regel nicht einfach ist.

Vermieter sollten also, um den Verlust einer Nachzahlungsforderung zu vermeiden, immer die Jahresfrist im Auge behalten. Mieter sollten nach der Entscheidung des BGH nun prüfen, ob sie möglicherweise in den letzten Jahren Nachzahlungen geleistet haben, zu denen sie wegen verspäteter Abrechnung überhaupt nicht verpflichtet waren.

Aber Vorsicht: Der Rückerstattungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB verjährt bereits nach 3 Jahren.


Andreas Schwartmann
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