Heizkosten ungerecht verteilt? Die Einrohrheizung in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Einrohrheizung, Heizkosten, Jahresabrechnung, Verbrauch, EigentümergemeinschaftWEG: Eine Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung muss bei Einrohrsystemen nicht immer akzeptiert werden!
Die Heizkosten haben sich durch die Steigerungen in den vergangenen Jahren zu einer wesentlichen Kostenposition einer Eigentumswohnung entwickelt. Die Verteilung der innerhalb einer Eigentümergemeinschaft angefallenen Heizkosten soll hierbei grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung erfolgen. Diese sieht vor, dass die Heizkosten zu einem gewissen Anteil (i.d.R. 70 %) nach dem gemessenen Verbrauch, im Übrigen jedoch nach der Grundfläche der einzelnen Wohnungen zwischen den Eigentümern verteilt werden. Dies führt normalerweise zu einem interessengerechten Ausgleich zwischen den Eigentümern.
Problem Einrohrheizung
Gerade bei so genannten Einrohrsystemen führt diese Abrechnung allerdings häufig zu ungerechten Ergebnissen. Bei einer Einrohrheizung sind alle Heizkörper in einem einheitlichen System miteinander verbunden, sodass sämtliche Heizkörper durch eine Leitung mit Warmwasser versorgt werden. Folge hiervon ist, dass alleine die Aufheizung der Rohre und die hierdurch bedingte Wärmeabgabe ausreichend sein kann, um einzelne Wohnungen zu erwärmen. Die durch die Rohrwärme profitierenden Wohnungen müssen daher die eigenen Heizkörper nicht verwenden, sodass bei ihnen ein entsprechend niedriger Verbrauch gemessen wird.
seit 2007
Besonders häufig tritt diese Problematik auf, wenn das Rohrsystem schlecht oder gar nicht gedämmt ist und daher die Wärmeabgabe besonders hoch ist.
Auch die Art der Verbrauchsmessung hat erheblichen Einfluss auf die Kostenverteilung. Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip wird die Raumwärme und daher auch die in die Wohnung abgegebene Wärme erfasst und bei der Kostenverteilung berücksichtigt. Dagegen wird bei elektronischen Heizkostenzählern in der Regel lediglich der tatsächliche Verbrauch am Heizkörper gemessen. Die über die Leitung abgegebene Wärme wird nicht mehr erfasst.
Es ist zu beobachten, dass sich gerade bei der Umstellung auf elektronische Heizkostenzähler die Heizkosten einzelner Wohnung sehr deutlich – häufig zu Lasten einiger weniger Wohnungen – verschieben.
Im Zweifel muss gegen Heizkostenabrechnung Klage erhoben werden
Abrechnungen, die in einem solchen System auf der Grundlage der Heizkostenverteilung vorgenommen werden, können unwirksam sein. Die Rechtsprechung tendiert dazu, entsprechende Heizkostenabrechnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft auf eine rechtzeitig eingelegte Beschlussanfechtungsklage hin aufzuheben. Der Eigentümer muss jedoch darlegen können, dass die Abrechnung nicht mehr auf dem konkreten Verbrauch der einzelnen Eigentümer beruht. Je mehr Wärme daher über die Rohre abgegeben wird und je größer hierdurch die verbrauchsunabhängige Bevorteilung einzelner Wohnungen ist, desto eher wird das Gericht eine Abrechnung für unwirksam erklären.
Wesentlich hierbei ist, dass der Eigentümer stets gegen die Heizkostenabrechnung bzw. gegen einen diese bestätigenden Beschluss im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage binnen eines Monats nach Beschlussfassung vorgehen muss. Ein einfacher Widerspruch gegenüber der Hausverwaltung genügt hierbei nicht.
Problemlösung für Wohnungseigentümergemeinschaft
Ist ein Objekt noch mit einer Einrohrheizung ausgestattet, stellt sich für die Eigentümer die Frage, wie hiermit letztlich umgegangen werden soll. Gerade wenn eine Heizkostenabrechnung gerichtlich anhand der vorgenannten Ausführungen für unwirksam erklärt wurde, müssen die Eigentümer entscheiden, wie zukünftig abgerechnet werden kann.
In Betracht käme wohl auf der einen Seite eine Veränderung des Verteilungsschlüssels für die Zukunft. Hierzu sieht die Heizkostenverordnung verschiedene Möglichkeiten der alternativen Kostenverteilung vor, wenn eine verbrauchsgenaue Abrechnung nicht möglich ist. Problematisch ist allerdings, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen dem Mieter sodann auch ein Kürzungsrecht von 15 % der Heizkosten zustehen kann.
Technisch könnte die Problematik durch eine deutliche Verbesserung der Dämmung des Leitungssystems gelöst werden. Dies ist allerdings bereits mit erheblichen Kosten verbunden, sodass auch die Umrüstung auf ein Zweirohrsystem erwägt werden kann.
Beide Maßnahmen dürften rechtlich als Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 22 WEG anzusehen sein, sodass hierfür zunächst die notwendigen Mehrheiten (u.a. 3/4 Mehrheit) vorliegen müssten. Für die Eigentümer ist daher ein steiniger Weg zu gehen, der durchaus mit einigen Kosten verbunden sein kann.
Fazit für Wohnungseigentümergemeinschaften
Einrohrheizungssysteme können zu einer ungerechten Verteilung der Heizkosten führen. Diese ist auf die Abgabe der Wärme über das in der Regel ungedämmte Rohrleitungssystem zurückzuführen und wird begünstigt durch die Installation von elektronischen Heizkostenverteilern, die lediglich den direkten Verbrauch am Heizkörper erfassen.
Die Rechtsprechung hat Abrechnungen, die gleichwohl auf der Grundlage der Heizkostenverordnung erstellt wurden, bereits mehrfach für unwirksam erklärt (z.B. AG Neuss, 84 C 5219/11; LG Mühlhausen, Az.: 1 S 182/08.
Es lohnt sich demnach, die Heizkostenabrechnung zu überprüfen und gegebenenfalls anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um eine Überprüfung vorzunehmen und eine Korrektur rechtlich zu erzwingen. Gerne stehe ich hierzu zur Verfügung.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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