Mietrecht aus Investorensicht Teil 19: Begründungs- und Verlängerungsoptionen

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Ein Überblick über verschiedene Optionen, die einem Gewerbemietvertrag vorausgehen können

Im Zusammenhang mit der Anmietung von Geschäftsraummieten werden gerade dann, wenn die Räume erst errichtet oder umgebaut werden müssen, regelmäßig schriftliche Absprachen vor dem eigentlichen Geschäftsraummietvertrag getroffen.

Mietvorvertrag

Mit einem Mietvorvertrag einigen sich die potentiellen Parteien des künftigen Mietvertrages auf bestimmte Rahmenbedingungen. Die Aushandlung der Einzelheiten wird für einen späteren Zeitpunkt avisiert. Mietrechtliche Vorschriften (z.B. Schriftformerfordernisse) finden keine Anwendung. Hauptpflicht aus dem Mietvorvertrag ist die Verpflichtung der Parteien zum Abschluss des späteren Mietvertrages.

Vormietrecht

Der Berechtigte des Vormietrechts vereinbart mit dem Vermieter die Option, zu den Bedingungen des Vertrages, den der Vermieter bereits mit einem Dritten geschlossenen hat, einen Mietvertrag abzuschließen. Insofern ist das Vormietrecht mit dem Vorkaufsrecht vergleichbar. Allerdings führt die Ausübung des Vormietrechtes nicht dazu, dass der ursprünglich mit einem anderen Mieter geschlossene (erste) Vertrag aufgelöst wird. Dies gilt nur dann, wenn in dem ersten Vertrag vom Vermieter wiederum eine entsprechende vertragliche Regelung mit dem Mieter wirksam getroffen wurde. Und ein solcher Vertrag, der in der Praxis immer wieder vorkommt wirklich sinnvoll ist, erscheint fraglich. Entsprechende Regelungen sind in jedem Fall riskant. Zielführender und rechtssicherer wäre es, wenn der Vermieter stattdessen den ersten Vertrag unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vormietrechts durch den anderen Mieter schließen würde.

Anmietrecht

Hier verpflichtet sich der Vermieter gegenüber dem Anmietberechtigten vor der Vermietung an einen Dritten ein Mietangebot (regelmäßig zu den marktüblichen Bedingungen) zu unterbreiten.

Begründungsoption (Abschlussoption)

Eine derartige Option wird regelmäßig so vereinbart, dass der Mietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, dass der Mieter seinen Abschlusswillen später erklärt (§ 158 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat damit für einen zu vereinbarenden Zeitraum die freie Entscheidung, ob er den Vertrag in Gang setzen will oder nicht. Eine derartige Option ist auch zu Gunsten des Vermieters oder zu Gunsten beider Vertragsparteien möglich.

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