Die Aufrechnung von mietfremden Forderungen gegen die Mietkaution ist nicht erlaubt

Rechtslage zuletzt geprüft am: 17.4.2023 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Aufrechnung, Mietkaution, Forderung, Konnexitätsprinzip, Treuhandverhältnis

Ohne ausdrückliche Vereinbarung folgt aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution der Aufrechnungsausschluss für Forderungen, die sich nicht aus dem Mietverhältnisergeben.

Vereinbarung einer Mietkaution

Ein Mieter hatte bei Beginn des Mietverhältnisses über 1.000,00 € Kaution gezahlt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses rechnete der Vermieter gegen eine von ihm erworbene Forderung auf.

Weitere Aufrechnung nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Der BGH entschied durch Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12, dass aus der Kautionsvereinbarung  zwischen Vermieter und Mieter jedenfalls dann ein Aufrechnungsverbot für mieterfremde Forderungen folgt, wenn keine anderweitige ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde.

Treuhandcharakter auch nach dem Ende des Mietvertrages

Die Hinterlegung der Kaution durch den Mieter begründet ein  Treuhandverhältnis. Aus diesem Treuhandcharakter folgt das Verbot der Aufrechnung mit anderen, nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen. Dieser treuhänderischer Zweck gilt entsprechend der Entscheidung des  Bundesgerichtshofs  auch dann fort, wenn das Mietverhältnis beendet ist und feststeht, dass der Vermieter die Kaution vollständig zurückzuzahlen hätte.

Geltung des Konnexitätsprinzips

Entsprechend den allgemein bei  Treuhandverhältnissen  geltenden Grundsätzen kann ein Treuhänder nur mit Gegenforderungen aufrechnen, die aus dem Treuhandverhältnis selbst stammen. Es liegt ein Verstoß gegen das Konnexitätsprinzip vor, wenn die Mietkaution auch zur Tilgung solcher Forderungen verwendet wird, die nicht aus dem konkreten Mietverhältnis selbst stammen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Für Vermieter ist es sinnvoll, Kaution und sonstige Forderungen strikt zu trennen. Der Vermieter darf auch dann nicht andere Forderungen gegen die Kaution aufrechnen, wenn diese nach Beendigung des Mietverhältnisses noch unverbraucht vorhanden ist.

Mieter können sich zur Wahrung ihrer Rechte auf die der  Kautionshinterlegung  zugrunde liegende Sicherungsabrede berufen. Aus dieser ergibt sich ein grundsätzliches Aufrechnungsverbot, das auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus fortbesteht.