Haftungsfalle für WEG-Verwalter

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Abschluss von langfristigen Wartungsverträgen

In vielen Teilungserklärungen sind gleichlautende bzw. ähnliche Regelungen wie folgt enthalten:

"In Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befugnisse:

a) mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfts vorzunehmen. ..."

Im Vertrauen auf diese Regelung hatte ein WEG-Verwalter im Jahr 2007 einen Hausmeistervertrag mit einer einjährigen Laufzeit abgeschlossen, mit einer Verlängerung um jeweils ein Jahr, ohne hierfür noch eine gesonderte Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen.

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über ausreichende liquide Mittel verfügte, wurde die vereinbarte Vergütung nicht an den Hausmeister gezahlt, der daraufhin den Verwalter in Anspruch genommen hat.

Zu Recht, wie nunmehr das OLG Frankfurt a.M. in seinem Urteil vom 30.05.2012, 1 U 105/11, entschieden hat. Der 1. Zivilsenat hat hierzu ausgeführt, dass das "Ob" und "Wie" von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich selbst durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen ist, da die Entscheidung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ausschließlich in die Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer fällt. Die Regelung in der Teilungserklärung stellt keine ausreichende Ermächtigungsgrundlage für den Verwalter dar, die nach dem Gesetz den Wohnungseigentümern zustehende Kompetenz an sich zu ziehen. Eine Befugnis zum Abschluss von Verträgen und sonstigen Rechtsgeschäften steht dem Verwalter nach dieser Regelung nur "im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben" zu. Eine inhaltliche Erweiterung seiner Kompetzen und die Einräumung unbegrenzter Vertragsabschlusskompetenz, die über die ihm vom Gesetz in § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der von ihr beschlossenen Maßnahmen und die ihm in der Teilungserklärung übertragenen Aufgaben hinausgehen, ist damit nicht verbunden.

Dies hatte zur Folge, dass der Verwalter als Vertreter ohne Vertretungsmacht auf Schadensersatz nach § 179 Abs. 1 BGB haftet.

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