BGH: Zur Zulässigkeit von starren Renovierungsfristen in Wohnraummietverträgen

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Andreas Schwartmann

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Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in einer am 23. Juni 2004 verkündeten Entscheidung mit der Frage auseinandersetzen, ob so genannte "starre" Renovierungsfristen in Wohnraummietverträgen wirksam sind. (Az VIII ZR 361/03)

Ausgangspunkt der Überlegungen war folgende Klausel in dem vom Landesverband der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegeben Formularmietvertrages:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen [.. .] in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in den nachstehenden Zeiträumen fachgerecht auszuführen. [.. .] Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

Zur Terminologie ist zunächst festzustellen, dass unter Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre und der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen verstanden wird (§ 28 Abs. 4 II. BV). Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich also um genau solche Arbeiten, die gemeinhin als "Wohnungsrenovierung" bezeichnet werden.

Mieter glauben oft, sie seien bereits gesetzlich zur Renovierung der Wohnung, spätestens bei Auszug, verpflichtet. Dem ist aber mitnichten so. Im Gegenteil: Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache während der Vertragslaufzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Erhaltungspflicht umfasst auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Nach dem Gesetz ist also der Vermieter zur Renovierung der Wohnung verpflichtet, nicht der Mieter.

Allerdings ist es weitestgehende Praxis, dass dem Mieter im Mietvertrag die Renovierungspflichten übertragen werden. Dies ist grundsätzlich auch zulässig (st. Rspr, vgl. BGHZ 92, 363; 101, 253). Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, müssen jedoch zahlreiche Punkte beachtet werden. Es besteht sonst die Gefahr, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Gemäß § 307 Abs. 1 BGB sind Formularklauseln, die den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, unwirksam. Gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB findet diese Norm bei Verbraucherverträgen (der Wohnungsmieter ist Verbraucher i.S.d. § 13 BGB!) auch dann Anwendung, wenn eine Vertragsklausel nur zur einmaligen Verwendung bestimmt ist, "und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte". Dies dürfte für die überwiegende Mehrheit der Mietverträge gelten, denn selten nur handeln Vermieter und Mieter die einzelnen Vertragsklauseln individuell aus. Im Regelfall müssen sich also die Vereinbarungen im Mietvertrag an § 307 BGB messen lassen. Entsprechend umfangreich ist auch die Kasuistik zu einzelnen Mietvertragsklauseln und insbesondere zu Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten.

Der BGH hatte nun über die obige Renovierungsklausel zu entscheiden. Er hat sie für unwirksam erachtet, weil sie gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verstoße:

Die Klausel stelle eine Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen dar, die nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen sei, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedüftigkeit der Wohnung spreche. Es liege vielmehr eine "starre" Fälligkeitsregelung vor, die aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten könne, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten nach den genannten Zeitabläufen verpflichtet sei, auch wenn die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig seien. Nach Ansicht des BGH verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. Zwar könne der Vermieter seine Erhaltungspflicht der Mietsache durch Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Jedoch sei eine formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belaste, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen, mit der gesetzlichen Regelung - nach der den Vermieter die Erhaltungspflicht trifft - nicht vereinbar. Denn sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schulden würde.

Der vom Bundesminister der Justiz im Jahre 1976 herausgegebene Mustermietvertrag gebe mit dem dort enthaltenen Fristenplan (Küche/Bad/Dusche: alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafzimmer: alle 5 Jahre, übrige Räume: alle 7 Jahre) einen Anhaltspunkt, wann Schönheitsreparaturen im Allgemeinen erforderlich sein werden. Die hier vorliegende Klausel weiche davon jedoch auch dadurch ab, dass der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfes gelten soll, sondern die Renovierung nach Ablauf der im Vertrag genannten Fristen zwingend vorschreibt. Die Klausel trage deshalb dem Umstand nicht Rechnung, dass Mieträume, wenn sie der Mieter zum Beispiel kaum nutzt oder eine besonders langlebige Tapete benutzt, auch nach Ablauf von zwei oder fünf Jahren noch nicht renovierungsbedürftig sein müssen. Die Klausel könne daher im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen habe.

Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung habe zur Folge, dass die gesamte Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam sei. Die in der Klausel enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nicht (alleine) aufrechterhalten, denn der Fristenplan bilde mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der auf den Mieter übertragenen Pflicht zur Renovierung konkretisiere.

Fazit:

Millionen Wohnraummietverträge enthalten eine ähnliche Klausel, wie jene, die Gegenstand der Entscheidung des BGH war. Mieter sollten daher - bevor sie zu Farbe und Pinsel greifen - erst einmal in den Vertrag schauen und ggf. im Gespräch mit einem im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt abklären, ob sie überhaupt zur Renovierung verpflichtet sind. Vermieter sollten vor Abschluss eines neuen Mietvertrages ebenfalls abklären, ob der von ihnen verwendete Formularvertrag den Mieter wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Auf jeden Fall empfiehlt es sich, eine entsprechende Klausel dahingehend zu vereinbaren, dass dem Mieter der Nachweis offen bleibt, dass die Renovierung der Mieträume trotz Ablaufs der im Vertrag genannten Fristen aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Räume nicht erforderlich ist und die Fristen nicht in jedem Fall verbindlich sind.

Für wirksam erachtet, weil ohne starre Fristenklausel, hat der BGH auch unlängst folgende Klausel: „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre“, (BGH v. 28.4.2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497).

RA Andreas Schwartmann, Köln