Kein Anspruch des Wohnungsverwalters auf Entgelte für die Wohnungsvermietung

Von Rechtsanwalt

Falk Brorsen

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Viele Mieter kennen das: Man hat sich entschlossen eine neue Wohnung zu suchen und nach langen Bemühungen endlich etwas Passendes gefunden.

Viele Vermieter und Verwalter von Mietwohnungen nutzen die in einigen Städten bestehende Wohnungsnot oder den Umstand, dass Mietinteressenten sich innerlich bereits für eine Wohnung entschieden haben, um anlässlich der Wohnungsvermietung noch (zusätzlich) Kasse zu machen.

Vor Abschluss des Mietvertrags konfrontiert der Wohnungsverwalter den Interessenten zu diesem Zweck mit einem Formular, auf dem sich der Mietinteressent zur Zahlung eines Betrages für die Vermietung verpflichten soll.

Meist wird der Betrag als „Verwaltungsgebühr“ für den Abschluss oder die Erstellung des Mietvertrags oder die Änderung der Mieterdaten o.ä. umschrieben. Nur selten wird diese Zahlung direkt als „Courtage“ oder „Provision“ bezeichnet, wohl deshalb weil den Handelnden bewusst ist, dass eine (Makler-)Courtage nur einem echten Makler zusteht. Letzterer hat Anspruch auf eine solche Courtage, wenn sich der Interessent zur Zahlung derselben für die Vermittlung eines fremden Vertrags verpflichtet hat. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn der „Makler“ seinerseits Verwalter (oder gar Vermieter) der betreffenden Wohnung ist, da er dann wirtschaftlich auf Seiten des Vermieters steht und letztlich nicht als „Dritter“ einen Vertrag zwischen Vermieter und Mieter vermittelt.

Unabhängig davon, wie die verlangte Geldleistung bezeichnet wird – ob als „Verwaltungsgebühr“, „Mietvertragsausfertigungspauschale“, „Courtage“ oder „Provision“ -: Dem wirtschaftlich auf Seiten des Vermieters stehenden Verwalter oder dem Vermieter einer Wohnung selbst, steht die Zahlung nicht zu, da das Wohnungsvermittlungsgesetz diese Praxis verbietet. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter – notgedrungen, um die Wohnung zu erhalten – die Verpflichtungserklärung unterschrieben hat.

Das Gesetz sieht im Übrigen vor, dass Mieter, die eine solche Zahlung bereits geleistet haben, ein Rückforderungsrecht haben. Wer also fürchtet, die ersehnte Wohnung nicht zu erhalten, wenn er sich weigert zu zahlen oder sich hierzu zu verpflichten, kann ohne wesentliche Nachteile das Formular unterzeichnen oder – bei Barzahlung natürlich nur gegen Quittung – zahlen.

Wer bei Einzug eine solche Zahlung geleistet hat und diese nun zurückfordern möchte, sollte zunächst prüfen, ob der „Makler“ bzw. Verwalter tatsächlich wirtschaftlich auf Seiten des Vermieters steht. Am leichtesten ist dies daran erkennbar, dass die betreffende Person oder Verwaltung dem Vermieter bei der Erfüllung mietvertraglicher Verpflichtungen zur Seite steht, beispielsweise die Betriebskostenabrechnung für diesen erstellt oder sonst im Rahmen des Mietverhältnisses Ansprechpartner für die Mieter ist. Handelt es sich um ein Mietobjekt mit mehreren Wohnungseigentümern, so dürfte im Regelfall auch ausreichend sein, wenn die betreffende Verwaltung die Hausabrechnung für die Miteigentümer erstellt.

Für die Frage, ob ein „Vertragsvermittler“ wirtschaftlich dem Vermieter zuzuordnen ist, kommt es auf eine natürliche, wirtschaftliche Betrachtung und nicht auf eine bloß juristisch formelle Betrachtung an. Wer also beispielsweise einfach eine Tochterfirma – als eigenständige juristische Person – gründet, um diese die eigenen oder selbst verwalteten Wohnungen, zwecks Erlangung von Provisionen, vermitteln zu lassen, verstößt damit gleichfalls gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz (wenn auch die Beweisführung damit erschwert wird) – denn sonst wäre es zu einfach, dieses zu umgehen.

Als Verwalter oder Vermieter sollte man sich auch aus anderer rechtlicher Betrachtung gut überlegen, von Mietern bei Vermietung eine solche Zahlung zu verlangen: Zumindest in größerem Umfang oder längerfristig im Wohnungswesen Tätigen wird man unterstellen können, dass sie Kenntnis davon haben, dass unter den oben geschilderten Umständen kein Anspruch auf solche „Gebühren“ besteht. Verlangt man sie trotzdem, so wird in vielen Fällen der strafrechtliche Tatbestand des Betrugs erfüllt sein.

Für den Mieter ist es häufig kostenfrei möglich, sich zur Verfolgung des Rückforderungsanspruchs anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Denn zumindest, wenn dem Vermieter Betrug zur Last zu legen ist, hat dieser auch die Kosten des gegnerischen Anwalts zu übernehmen.Hat der Mieter den Vermieter oder Verwalter bereits selbst unter angemessener Fristsetzung vergeblich zur Rückzahlung aufgefordert, so befindet sich dieser in Verzug und hat als Verzugsschaden auch die Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen, selbst wenn ein Betrugsvorwurf unberechtigt wäre.

Falk Brorsen, Rechtsanwalt
http://www.goettingen-recht.de