Zum Ausschluss der Sachmängelhaftung beim Grundstückskauf

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Grundsatz der Gestaltungsfreiheit

Von Rechtsanwalt Jörg Halbe

„Augen auf beim Grundstückskauf“ – dies dürfte für die allermeisten Erwerber von Grundstücks- oder Wohnungseigentum eine absolute Selbstverständlichkeit sein. Schließlich handelt es sich beim Kauf einer Immobilie zumeist um eine Entscheidung fürs Leben. Anders als beim Bezug einer Mietwohnung geht man mit dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ein erhebliches finanzielles und nur schwer kalkulierbares Risiko ein. Ist die Immobilie wertstabil? Wird sich der gegebenenfalls angestrebte Mietzins erzielen lassen? Kommen Renovierungskosten auf mich zu? Zur Beantwortung all dieser sich beim Grundstückskauf zwangsläufig aufdrängenden Fragen sollte das Objekt vor Abschluss des Grundstückskaufvertrag umfassend besichtigt werden. Treten dann nach Abschluss des Vertrags und erfolgter Grundbucheintragung dennoch Mängel auf, richtet sich die Haftung des Veräußerers nach den notariell beurkundeten Vereinbarungen der Vertragsparteien zur Sachmängelhaftung.

Haben die Vertragsparteien – was jedoch praktisch nie vorkommt – keine Vereinbarung über die Sachmängelhaftung getroffen, haftet der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 433 ff. BGB. Das heißt, der Erwerber kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen vom Veräußerer primär Nachbesserung und sodann eventuell die Rückabwicklung des Vertrags, Kaufpreisminderung oder sogar Schadensersatz verlangen.

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Nach dem verfassungsimmanenten Grundsatz der Gestaltungsfreiheit können die Parteien über den Inhalt eines Vertrags jedoch grundsätzlich frei bestimmen. Regelmäßig wird die dem Verkäufer nach dem Gesetz obliegende Sachmängelhaftung daher vertraglich abbedungen oder aber zumindest eingeschränkt. Die vertragliche Gestaltungsfreiheit wiederum findet ihre Grenzen in den Bestimmungen des zwingenden Rechts.

So entscheidet die Differenzierung zwischen Individualvertrag und Verbrauchervertrag über die Möglichkeiten und Grenzen eines vertragliches Haftungsausschlusses für Sachmängel beim Grundstückskauf.

Individualvertrag

Ein Individualvertrag liegt immer dann vor, wenn sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite entweder ausschließlich Verbraucher oder aber ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. In einem solchen Individualvertrag kann ein vollständiger Haftungsausschluss für Sachmängel des vertragsgegenständlichen Grundstücks grundsätzlich wirksam vereinbart werden. Verbraucherschutzinteressen sind nicht zu wahren. Allein die Haftung für Vorsatz kann dem Verkäufer nicht bereits im Voraus vertraglich erlassen werden. Der Verkäufer haftet also trotz vertraglichem Haftungsausschluss zumindest für Vorsatz. Dies ergibt sich aus der zwingenden Vorschrift des § 276 Abs. 3 BGB.

Zudem wird sich der Verkäufer nicht auf einen individualvertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen können, soweit dieser mit einer gleichfalls individualvertraglich zugestandenen Garantie im Widerspruch steht. Der Verkäufer kann nicht einerseits etwas versprechen, ohne andererseits dafür auch einzustehen. Der Rückgriff auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss ist in diesem Fall ebenso wenig möglich, wie bei gegebener Arglist des Verkäufers, vgl. § 444 BGB. Dies gilt im Übrigen sowohl für Individual- als auch für die unten noch darzustellenden Verbraucherverträge.

Die durch § 444 BGB begründete Unwirksamkeit erstreckt sich jedoch nur auf die betreffende Haftungsklausel und nicht auf den gesamten Vertrag. Zwingend unwirksam ist also nur der Haftungsausschluss entgegen der Garantie. Die Gestaltungsfreiheit der Parteien findet beim Haftungsausschluss für Sachmängel im Rahmen eines Individualvertrags genau hier ihre Grenze.

Nach der jüngsten BGH-Rechtsprechung erstreckt sich ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss zudem nicht auf solche Sachmängel, die nach Vertragsschluss und vor Grundbucheintragung entstehen. Wollen die Vertragsparteien die Haftung auch für solche Sachmängel ausschließen, müssen sie dies im Vertrag durch ausdrückliche Vereinbarung entsprechend deutlich machen. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt es beim gesetzlich vorgesehenen Gefahrübergang, d.h. für Verschlechterungen der Kaufsache nach Vertragsschluss und vor Eintragung im Grundbuch haftet trotz ansonsten vereinbarten Haftungsausschlusses der Verkäufer. Der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss erstreckt sich in einem solchen Fall eben nur auf die Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorliegen. Mangels ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung verbleibt das Haftungsrisiko für (auch zufällige) Verschlechterungen des Grundstücks oder der Eigentumswohnung zwischen Vertragsschluss und Übergabe beim Verkäufer.

Verbrauchervertrag

Jeder Vertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer ist ein so genannter Verbrauchervertrag, - und zwar unabhängig davon, ob der Verbraucher Käufer oder Verkäufer ist.

Verkauft allerdings ein Verbraucher Grundbesitz an einen Unternehmer, kann die Sachmängelhaftung des verkaufenden Verbrauchers grundsätzlich ebenso ausgeschlossen werden, wie im vorangestellten Individualvertrag. Der veräußernde Verbraucher bedarf angesichts einer ansonsten ihn als Verkäufer belastenden Sachmängelhaftung beim vertraglichen Ausschluss derselbigen keines besonderen Schutzes.

Verkauft hingegen ein Unternehmer Grundbesitz an einen Verbraucher und werden zudem die Vertragsbedingungen nicht vom Verbraucher, sondern – was regelmäßig der Fall ist - vom Unternehmer in den Vertrag eingeführt, so sind für den Verbrauchervertrag die auch für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Verbraucherschutzbestimmungen einschlägig. Dies auch dann, wenn die betreffende Klausel nur einmal verwandt werden soll oder nicht auf Verlangen des Unternehmers, sondern auf Vorschlag eines Dritten, etwa eines Notars, Vertragsinhalt geworden ist.

So ist beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie der vertragliche Ausschluss der Haftung für Gesundheitsbeschädigungen oder Körperverletzungen sowie für grobes Verschulden unwirksam. Ein vollständiger Ausschluss der Haftung des veräußernden Unternehmers ist also nicht möglich. Von einem vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss sind vielmehr die Haftung des Unternehmers für Vorsatz und die Haftung des Unternehmers für von ihm zu vertretende Schäden an Leben, Körper und Gesundheit des Verbrauchers sowie für grobes Verschulden ausdrücklich auszunehmen.

Das strikte Klauselverbot gilt auch für Schadensersatzansprüche wegen eines Sachmangels und ist insoweit in jedem Verbrauchervertrag strikt zu beachten. Selbst der Zusatz „soweit gesetzlich zulässig“ führt nicht zur Wirksamkeit des Haftungsausschlusses im Rahmen des rechtlich Zulässigen. Die Ausnahmen vom Haftungsausschluss sind vielmehr klar und deutlich im Vertragswerk zu benennen.

Sieht die entsprechende Vertragsklausel die vorgenannten Ausnahmen vom Haftungsausschluss nicht vor, verstößt der Inhalt der Klausel vielmehr auch nur teilweise gegen die zwingenden Verbraucherschutznormen, so ist die Klausel im Ganzen unwirksam. Dies vor allem deshalb, da der im Zweifel rechtsunkundige Verbraucher, statt es auf einen Prozess ankommen zu lassen, in der Regel eine Vertragsabwicklung nach Maßgabe der unwirksamen AGB hinnehmen wird. Ein solches Verhalten des Verbrauchers zugunsten des Unternehmers darf nach der Rechtsordnung nicht dadurch gefördert werden, dass eine zwingend verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß teilweise aufrecht erhalten bleibt. Es gelten dann statt der (unwirksamen) vertraglichen Vereinbarung die gesetzlichen Bestimmungen zur Sachmängelhaftung, d.h. der Verkäufer haftet in diesem Fall für sämtliche bei Grundbucheintragung vorliegenden Sachmängel.

Lautet die Haftungsklausel im Verbrauchervertrag also schlicht

„Die Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen.“

ist dies - sollte sich später doch noch ein Sachmangel zeigen - für den erwerbenden Verbraucher vorteilhaft. Der veräußernde Unternehmer wird sich dann nämlich nicht auf den vertraglichen Haftungsausschluss berufen können. Dieser ist vielmehr – da er die zwingenden Ausnahmen vom Haftungsausschluss nicht benennt - im Ganzen unwirksam, so dass sich die Ansprüche des Käufers aus Sachmängelhaftung nach den für ihn vorteilhaften gesetzlichen Bestimmungen richten.

Lautet die Klausel hingegen

„Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, soweit der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, sowie auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder die eines Erfüllungsgehilfen gleich.“

ist der veräußernde, nicht arglistig handelnde Unternehmer - sollte sich später doch noch ein Sachmangel zeigen – aus dem Schneider. Die Klausel wird den gesetzlichen Anforderungen gerecht und ist somit wirksam.

Haftungsausschluss durch Beschaffenheitsvereinbarung

Grundsätzlich können sich Beschaffenheitsvereinbarungen auch auf das Vorhandensein von Mängeln beziehen, deren Vorliegen dann gerade keine Sachmängelhaftung begründen soll, sog. negative Beschaffenheitsvereinbarung. Jedoch muss dabei die fragliche Beschaffenheit der Sache, d.h. der vorhandene Mangel - wie etwa die defekte Heizungsanlage, die feuchte Stelle in der Kellerwand - so konkret wie möglich im Vertrag beschrieben sein. Die lediglich pauschale Vereinbarung der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit als vertraglich geschuldete Soll-Beschaffenheit („der Käufer erwirbt das Grundstück mit allen bei Grundbucheintragung vorliegenden Mängeln“) soll hingegen keine, den Haftungsumfang des Verkäufers begrenzende (negative) Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Andernfalls würden die zwingenden Verbraucherschutzvorschriften ausgehebelt. Eine derartige Vereinbarung ist daher zumindest beim Verbrauchervertrag zwingend unwirksam. Der das Grundstück verkaufende Unternehmer wird sich hierauf nicht berufen können.

Fazit

Selbst wenn der Grundstückskaufvertrag zugunsten des Verkäufers ausdrücklich einen Ausschluss der Sachmängelhaftung vorsieht, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass der Käufer bei Entdecken eines Sachmangels nach Eigentumsübertragung ohne Rechte dasteht. Eine Vertragsprüfung kann vielmehr ergeben, dass die fragliche Vertragsklausel wegen Verstoß gegen zwingende Verbraucherschutzbestimmungen unwirksam ist. Der Käufer kann sich dann auf die für ihn vorteilhaften gesetzlichen Bestimmungen zur Sachmängelhaftung berufen.

Sollten sich Ihnen nach Lektüre dieses Aufsatzes offene Fragen stellen, so bin ich bemüht, diese nach erfolgtem Kontakt über jh@wagnerhalbe.de zu beantworten.


Herzlichst, Ihr Rechtsanwalt Jörg Halbe, Köln

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