Zulässigkeit einer Mieterhöhung

Mietrecht von A - Z

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Alexandros Kakridas

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Nicht jede Mieterhöhung ist auch rechtens. Zu unterscheiden sind Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum (hierher gehört insbesondere der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau) und preisfreier oder auch freifinanzierter Wohnraum. Dieser ist dann gegeben, wenn die Wohnungen nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert werden. Der nachfolgende Artikel orientiert sich an letztere Variante.

Zur Verdeutlichung zunächst ein Beispiel: Sie erhalten von Ihrem Vermieter ein Schreiben, indem dieser angesichts erheblich gestiegener Kosten sein Bedauern ausdrückt und die Miete für den kommenden Monat von 400 € auf eine neue Miete von 500 € erhöht.

Die meisten Mieter stellen sich daraufhin die Frage, muss ich die neue Miete zahlen?

Der Vermieter darf erstmalig eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Selbst wenn das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, ist eine Zustimmung seitens des Mieters erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens notwendig.

Die Miete darf sich jedoch in drei Jahren nur um maximal 20 % erhöhen – von Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung einmal abgesehen.

Für unser Beispiel bedeutet dies, dass darin bereits zwei unzulässige Faktoren enthalten sind: Die Mieterhöhung wird schon ab Beginn des Folgemonats verlangt und sie beträgt über 20 %. Der Vermieter hätte höchstens 480 € ab Beginn des dritten Monats verlangen dürfen.

Für eine Mieterhöhung muss der Vermieter zulässige Gründe anführen. Regelmäßig darf die Miete nur erhöht werden, wenn sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter ist verpflichtet genau darzulegen, wie er die ortsübliche Vergleichsmitte ermittelt hat. Die Erklärung kann schriftlich, aber auch per Fax oder E-Mail zugehen. Zulässige Begründungsmittel sind der Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder Auskunft aus einer Mietdatenbank.

Nicht möglich ist dem Vermieter eine Änderungskündigung, d.h. die Möglichkeit das Mietverhältnis zu kündigen, um dem Mieter gleichzeitig ein Angebot zu machen, das Mietverhältnis künftig zu einem höheren Mietpreis fortzusetzen.

Da eine Mieterhöhung für einen Vermieter mit vielen Schwierigkeiten verbunden ist, werden häufiger Staffelmietverträge angeboten, die von Anfang an vorsehen, dass sich die Miete regelmäßig zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht.

Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der achte einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat. Bereits veröffentlichte Ratgeberartikel können über die Kanzlei kostenlos erworben werden. Der nächste Ratgeber erscheint in vier Wochen und behandelt das Thema „Kündigung“.

RA Alexandros Kakridas

Der Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) und berät und vertritt Unternehmer und Privatmandanten bundesweit in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.