Wohnwertverbesserungen durch Mieter dürfen bei Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Wohnwert, MietwohnungDer Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 315/09) hat jüngst entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.
Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung in seine Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut. Der Vermieter verlangte dann Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zur Begründung nahm er auf den örtlichen Mietspiegel Bezug und ordnete die Wohnung unter anderem als mit Ausstattung mit Bad und Sammelheizung versehen ein. Hiergegen wendete sich der betroffenen Mieter, wobei er in den Instanzgerichten zunächst nicht Recht bekam. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters vor dem Bundesgerichtshof hatte hingegen Erfolg.
Die maßgebliche angewendete Vorschrift lautet dabei:
§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf dieser Grundlage entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB für die Wohnung des Mieters anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.