Wohnungskauf vom Bauträger - eine Finanzierungsfalle

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Fehler, die der Wohnungskäufer vermeiden sollte

In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, mit welcher Unerfahrenheit und ohne fachliche Hilfe sich viele Käufer einer Wohnung in ein für sie nicht überschaubares, auch finanzielles Wagnis stürzen. Begnügen Sie sich daher nicht mit den beruhigenden Worten der am Vertrag beteiligten Dritten. Scheuen Sie sich auch nicht, den beurkundenden Notar in die Pflicht zu nehmen und ihn um Aufklärung über den Kaufvertrag zu bitten. Fragen Sie, lassen Sie sich die vertraglichen Regelungen und die damit für Sie gegebenenfalls bestehenden Risiken von ihm erklären.

Aussagen zum Schallschutz und Wärmeschutz fehlen oft im Kaufvertrag

Dies ersetzt jedoch keinesfalls, den Kaufvertragsentwurf vorher von einem Rechtsanwalt ihrer Wahl überprüfen zu lassen bzw. einen technisch versierten Fachmann hinzuziehen. Gerade die vorgelegten Baubeschreibungen sind in vielen Fällen unvollständig, enthalten keine Qualitäten und insbesondere keine Aussagen zum Schall- und Wärmeschutz.

Eintragungen im Grundbuch und Teilungserklärung

Die Nachfrage nach Wohnungseigentum verleitet gleichwohl den ein oder anderen Bauträger vermehrt dazu, bereits in einem sehr frühen Planungsstadium mit der Vermarktung zu beginnen und möglichst frühzeitig Kaufverträge abzuschließen. In derart gelagerten Fällen, lässt sich dies schon anhand der Formulierungen in den Kaufverträgen sehr deutlich erkennen. Vorsicht sollte immer dann geboten sein, wenn 

- der Bauträger als Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist,

- die Teilungserklärung noch nicht im Grundbuch vollzogen und die Wohnungsgrundbücher daher noch nicht gebildet sind.

Wenn Sie gleichwohl schon zu diesem frühen Zeitpunkt den Kaufvertrag abschließen wollen, dann sollten Sie zuvor unbedingt mit ihrer finanzierenden Bank hierüber reden.

Ohne Auflassungsvormerkung kann Bank Darlehensauszahlung ablehnen

Ist der Bauträger noch nicht als Eigentümer im Grundbuch vermerkt, ist dies ein Hinweis darauf, dass der von ihm abgeschlossene Grundstückskaufvertrag für das Baugrundstück noch nicht vollzogen ist, beispielsweise weil er den Kaufpreis für das Baugrundstück noch nicht bezahlt hat.

Ist die Teilungserklärung im Grundbuch noch nicht vollzogen, können auch die Wohnungsgrundbücher nicht gebildet werden. Solange aber das Wohnungsgrundbuch für das von Ihnen zu erwerbende Wohnungseigentum nicht gebildet ist, kann die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch für Sie nicht erfolgen. Gleiches gilt für die Eintragung einer dinglichen Sicherheit für Ihre finanzierende Bank. Dies hat dann aber zur Folge, dass viele finanzierende Banken eine Darlehnsauszahlung ablehnen. 

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