Wohnungskauf vom Bauträger, was ist zu beachten?

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Bauträger, Abnahme, Bezugsfertigkeit, Gemeinschaftseigentum, Notar

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Fehler, die es zu vermeiden gilt

In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, mit welcher Unkenntnis sich viele Käufer in ein für sie nicht überschaubares, auch finanzielles Wagnis stürzen. Begnügen sie sich daher nicht mit den beruhigenden Worten der am Vertrag beteiligten Dritten. Scheuen sie sich auch nicht, insbesondere den, den Kaufvertrag beurkundenden Notar mehr in die Pflicht zu nehmen und ihn um Aufklärung zu bitten. In jedem Fall wäre es natürlich besser, sie würden den Kaufvertragsentwurf vorher von einem Rechtsanwalt ihrer Wahl überprüfen lassen.

Zunächst sollten sie Wert darauf legen, dass nicht der Bauträger oder der Makler den Notar benennt. Was sie nicht wissen können und was gerne auch verschwiegen wird: In vielen Fälle stammt der Kaufvertrag aus der Feder des Bauträgers, ohne dass der Notar sie darauf dann hinweist. Es ist üblich, dass sie als Käufer die Notarkosten für den Grundstückskaufvertrag zu tragen haben, aus diesem Grunde können sie daher auch selbstverständlich den Notar ihrer Wahl bestimmen.

Im Vorfeld zum Kaufvertragsabschluss sollten sie aber bereits darauf achten, dass ihnen der Bauträger alle wesentlichen Unterlagen zuvor vollständig zur Verfügung gestellt hat. Das ist auch nicht umbedingt die Aufgabe des eingeschalteten Maklers, da dieser ja nur das Geschäft vermittelt und an einem schnellen Geschäftsabschluss interessiert ist. Nach dem Motto: Je weniger Unterlagen dem Käufer vorliegen, je weniger fragt dieser.

1. Schließen sie keinen Kaufvertrag ab, wenn ihnen nicht die nachfolgenden Unterlagen vollständig vorgelegt wurden:

1.1. aktueller Auszug aus Wohnungsgrundbuch (Nur so können sie sicher sein, dass der Bauträger als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und für den Kaufgegenstand bereits ein Wohnungsgrundbuch gebildet wurde).

Sollten in Abt. II des Grundbuches Belastungen eingetragen sein, die Sie übernehmen müssen, lassen Sie sich die zugehörigen schuldrechtlichen Verträge vorlegen.

1.2. Beglaubigte Abschrift der vollständigen Teilungserklärung einschließlich Planunterlagen (Die Teilungserklärung bestimmt Inhalt und Umfang des Gemeinschaftseigentums und des von ihnen zu erwerbenden Sondereigentums. Achten sie darauf, dass sich der Bauträger nicht vorbehalten hat, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern).

1.3. Abgeschlossenheitsbescheinigung

1.4. Baugenehmigung (Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet im Ergebnis für zu erfüllenden Auflagen aus der Baugenehmigung. Sie sollten sich daher einen Überblick verschaffen, welche baubehördlichen Auflagen und Bestimmungen bestehen)

1.5. Verwaltervertrag über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

2. Begnügen sie sich nicht mit einer allgemein gehaltenen Bau- und Leistungsbeschreibung. Ein in den meisten Fällen vernachlässigter Punkt ist der einzuhaltende Schall- und Wärmeschutz. Vereinbaren sie hier ausdrücklich einen gehobenen Standard und begnügen sie sich nicht mit Regelungen, dass die derzeit gültigen DIN-Normen eingehalten werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entspricht die DIN-Norm zum Schallschutz nicht mehr den heutigen Anforderungen, sondern stellt allenfalls einen Mindeststandard dar.

3. Die meisten Bauträgerverträge sehen eine Übergabe vor, sobald eine Bezugsfertigkeit gegeben ist. Lassen sie sich auf keinen Fall auf derartige Regelungen ein. Die Bauträgerverträge unterliegen Werkvertragsrecht und danach ist der von ihnen zu zahlende Kaufpreis erst fällig mit der Abnahme. Zu einer solchen Abnahme sind sie aber erst mit vollständiger Fertigstellung verpflichtet. .

Weiterhin müssen sie sich bewusst sein, dass sie als zukünftiger Teileigentümer sowohl Gemeinschaftseigentum als auch Sondereigentum erwerben. Es bedarf hier also klarer Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und zur Abnahme des von ihnen erworbenen Sondereigentums. Das Gemeinschaftseigentum kann nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgenommen werden, das Sondereigentum wird hingegen von ihnen abgenommen.

Begnügen sie sich nicht mit einer Begehung bei Fertigstellung. Auch wenn es Geld kostet, ziehen sie zu den Abnahmen einen Fachmann hinzu. Dieser erkennt schnell, ob Mängel vorliegen und erspart ihnen so später teure Rechtsstreitigkeiten.

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